הוצאה מרכוש משותף: צד החומרה

קבלן התחייב כלפי פלוני - אחד הרוכשים בבניין בבית משותף - כי מחסן כלשהוא ירשם כחלק מדירתו. ברם, עניין זה לא מצא ביטויי בחוזים עם שאר הדיירים. האם ניתן לאכוף על שאר הדיירים את הוצאת אותו מחסן מהרכוש המשותף ורישומו כחלק מדירת פלוני, כאשר אותו מחסן צורף פיסית לדירתו, ומשמש אותו בלעדית - מזה זמן.

סורג'ון יפה ומשה (להלן: "התובעים") ושי פיין ואח' (להלן: "הנתבעים") הינם בעלי הזכויות בבית משותף שברח' לינקולן 4 חיפה (להלן: "הבית" או "הבית המשותף").

על-פי חוזה המכר אשר חתם הקבלן עם כל דייר, התחייב הקבלן, כי לכל דירה יוצמדו מחסן וחניה, וכי הצמדה זו תעוגן ברישום הערה מתאימה בתקנון וכן בצו רישום הבית המשותף. בסמוך לכניסת התובעים לדירתם נחתם בינם ובין הקבלן הסכם נוסף, לפיו הוסכם בין הצדדים, כי המחסן המכונה "חדר הדוודים", יימכר לתובעים. העיסקה הנ"ל תועדה במסמך וזו לשונו:

"לכבוד: משה בן דוד, חברה לבניין בע"מ, הנדון: לינקולן 4

אני מקבל בזאת את הצעתכם לרכוש מחסן נוסף בקומת המחסנים בסכום בשקלים השווה ל-2,000 דולר כולל מע"מ.

אם מסיבה כלשהי הרכישה הזו תצטרך להתבטל אקבל את הסכום הנ"ל בחזרה, ולא תהיה לי טענה כלשהי בנדון. המוכר אינו רשאי לבטל רכישה זו על מנת למכור לאחר.

בהמשך לאותו הסכם, חיברו התובעים את המחסן לדירתם בדרך של ביצוע פעולות בינוי, אשר כללו את סגירת דלת המחסן הפונה אל הרכוש המשותף ופתיחת חיבור בקיר הפנימי שבין המחסן לדירתם. בפועל הפך המחסן חלק בלתי נפרד מדירתם.

לאחר שבוצעו כל פעולות הבינוי הנ"ל, נרשם הבית המשותף. רישום הבית המשותף בוצע בהתאם לתשריט המשקף את מערכת החוזים שבין כל הדיירים בבניין ובין הקבלן. על-פי מערכת הסכמים אלו, כפי שבאה לידי ביטוי בתשריט וברישום הבית המשותף, נרשם אותו "חדר הדוודים" כחלק מהרכוש המשותף. התובעים, כמו כל הדיירים האחרים, חתמו אצל עורך הדין, אשר טיפל ברישום הבית המשותף, ואישרו בחתימתם את התשריט של הרכוש שבבעלותם.

התובעים הגישו לביהמ"ש המחוזי בחיפה תביעה, ובמסגרתה נתבקש בית המשפט לחייב את הנתבעים לתקן את צו רישום הבית המשותף, כאשר התיקון יתייחס בין השאר למחסן, באופן שיבטא את זכותם להירשם כבעלים של החדר הנ"ל. התביעה נדונה בפני השופט שפירא.

גם אם בשלב זה או אחר אמר מי מהדיירים אמירה, אשר ניתן ללמוד ממנה על הסכמתו לצירוף מחסן הדוודים לדירת התובעים, אין בכך די, קובע השופט שפירא. העברת זכויות במקרקעין בכלל וגריעת שטחים מהרכוש המשותף, מחייבת הסכמה של הדיירים כולם. מדובר בהעברת זכויות במקרקעין ובהתאם, ועל פי הוראות חוק המקרקעין, צריכה ההתחייבות לביצוע העסקה להיעשות בכתב ועל העיסקה להסתיים ברישום. במקרה זה, לא נעשתה כל ההתחייבות בכתב של כל בעלי הזכויות להעברת הזכויות במחסן הדוודים לתובעים.

אמנם, הקבלן הודיע על הסכמתו להעברת הזכויות בחדר הדוודים לידי התובעים, וזאת באותו מכתב שצוטט לעיל. ואולם בכך אין די. מחסן הדוודים היה, בהתאם לחוזים שנחתמו עם כל בעלי הדירות בבניין ובהתאם לתשריט ולתקנון הבית המשותף, חלק מהשטח המשותף. בנסיבות אלו, וכל עוד מוגדר חדר הדוודים כשטח משותף, אין די בהסכמת הקבלן להעברת הזכויות, מאחר ובפועל מעביר הקבלן לתובעים זכויות אשר אינן שלו, תוך שהוא מתחייב כלפי התובעים בהתחייבות סותרת לזו שהתחייב כלפי יתר הדיירים, דהיינו ההתחייבות לרשום את חדר הדוודים כשטח משותף, אשר כשמו כן הוא, שטח אשר בו לכל הדיירים זכויות משותפות.

בנסיבות אלו, התחייבות הקבלן אין בה ממש, ככל שהדבר נוגע להעברת זכויות ומימושן המותנה בהסכמת כל הנתבעים, שהם השותפים בזכויות בחלקי הרכוש המשותף בבניין. וכך בא לידי ביטוי הכלל הבסיסי בדיני הקניין, שאין אדם יכול להקנות לאחר יותר ממה שיש לו. באותו מכתב בו הסכים הקבלן כי התובעים ירכשו את חדר הדוודים, היה כדי להוות הסכמה של הקבלן להעברת זכויות בנכס, אשר למעשה לקבלן אין עוד זכויות בו.

ראה לעניין זה רע"א 99/259, חב' פליציה ראובן בע"מ נ' ציפורה סופיוב, פ"ד נה(3), 385, שם נאמר: "(א) ...גריעה מהרכוש המשותף והצמדת חלקים ממנו לדירות דיירים מסוימים, כפופות להסכמת כל הדיירים, ובלעדיה אין היא תקפה. במסגרת הסכמה כזו נדרש כי בחוזה מכר עם דייר יצוינו במפרט הפרטים הנוגעים לגריעה כזו...

(ב) גריעה מהשטח המשותף חייבת להיות מפורשת בכתובים ועליה להיות מוצגת באורח קונקרטי, (...).

(ג) גריעה מהרכוש המשותף לאחר חתימת חוזה המכר בין הקבלן לדייר המתבצעת שלא בהסכמתו המפורשת של הדייר איננה תופסת, וכדי שתיחשב תקפה מן הבחינה המשפטית, עליה לזכות בהסכמתם המפורשת של כל רוכשי הדירות. אין מסיקים הסכמה או ויתור מכללא על דרך ההתנהגות או הימנעות מהגשת תביעה...".

בענייננו, קובע השופט שפירא, לא הוסכם בהסכם בכתב עם כל הדיירים על גריעת חלק מהרכוש המשותף והעברת הזכויות בו לתובעים. יתרה מזאת, התובעים והקבלן היו ערים, ככל הנראה, לעובדה שאין הקבלן מוסמך להעביר את הזכויות ברכוש המשותף. ניתן ללמוד על כך מנוסח אותו מכתב שצוטט לעיל.

מכאן, שרישום הבית המשותף בוצע כדין והוא משקף את זכויות כל הדיירים בבית וברכוש המשותף, כפי שעלו ממכלול ההסכמים שבין כל הדיירים לבין הקבלן, ולא היתה כל הסכמה וממילא לא בוצע כל שינוי בזכויות, ככל שהוא מתייחס לחדר הדוודים.

כאמור, טענת התובעים היא, כי הנתבעים הסכימו באמירה או בדרך של התנהגות לגריעת חדר הדוודים מהרכוש המשותף. השופט שפירא קובע, שטענה זו לא נכונה. ומכל מקום, גם אם היה סבור שגרסתם אמינה, במובן זה שנאמרו אמירות מהן ניתן ללמוד על הסכמה לגריעת חדר הדוודים מהרכוש המשותף, גם אז היתה התוצאה זהה, וזאת בשים לב לטיב העיסקה בהוראות החוק החלות עליה.

אותה עיסקה מהווה עיסקה מתיימרת להעביר זכויות במקרקעין בלא הסכם בכתב בהתאם להוראות חוק המקרקעין, ובניגוד להוראות סעיף 6 לחוק המכר (דירות) התשל"ג - 1973.

התוצאה הסופית: התביעה נדחית.

ת.א 98/1492, ביהמ"ש המחוזי בחיפה, השופט ר. שפירא.

בשם התובעים: עו"ד הרפז.

בשם הנתבעים: עוה"ד מאירסון ורש.