וושינגטון: עודף ביקוש חמור דוחק קונים אל מחוץ לשוק

הפעילות הכלכלית הענפה באזור העיר וושינגטון מחזקת את ענף הנדל"ן המקומי, עד כדי כך שקונים פוטנציאלים רבים נדחקים אל מחוץ לשוק, עקב עליות מחירים תלולות. באזור וושינגטון נוצרים מדי שנה כ-50,000 מקומות עבודה, אך קצב הבנייה אינו מדביק את קצב הגידול במספר המועסקים המקומי, ומגיע ל-20,000 בתים חדשים לשנה בלבד.

נתונים אלו, בשילוב עם חוקי ההיצע והביקוש, מובילים לעליות חדות במחירי הנכסים באזור.

על פי מחקר שנערך באוניברסיטת גו'רג' מאסון, קצב גידול התעסוקה באזור וושינגטון היה גבוה מבכל אזור אחר בארה"ב בין השנים 2001-1996. המחקר אף מתייחס לבעיית הדיור שנוצרה עקב קצב צמיחה זה.

סטיבן אלוי המכהן כנשיא האיגוד לבנייה בצפון וירג'יניה, מספר כי בשנה שעברה היה מחסור של כ-10,000 בתים. "ביחס לכל ארה"ב, באזור וושינגטון יש את הביקוש הגבוה ביותר לבתים, מול היצע נמוך ביותר, קרי עודף ביקוש לדיור.

מצב זה מוביל לעליית מחירים גבוהה מזו שבניו יורק, פלורידה וקליפורניה. הצמיחה הכלכלית המהירה שהתרחשה בשנים האחרונות באזור, בשילוב עם איכות החיים הגבוהה שמציעים העיר וסביבתה, הופכים את וושינגטון לאטרקטיבית עכשיו יותר מתמיד.

על פי המחקר של אוניברסיטת מאסון, בנוסף לגידול בהיצע המשרות, תושבי וושינגטון נהנים מממוצע הכנסות מהגבוהים במדינה, שיעור עוני נמוך ורמת חינוך גבוהה.

כחלק מההיערכות לביקוש העולה לדירות, התחזקה לאחרונה הבנייה לגובה. עובדה זו גרמה למספר התארגנויות של תושבים, הקוראים לקבוע הגבלות בנייה.

"קצב הבנייה ב-2004 יירד כנראה, עקב לחץ הארגונים. זוהי פגיעה קשה בקונים. אין לי בריריה אלא לשלוח קונים לחפש דירות יד שניה, מכיוון שאיש אינו רוצה שייבנו יותר בסביבה בו הוא גר", מוסיף אלוי.

אם לא די בכך, נראה כי גם דירות יד שנייה קשות להשגה. גם בשוק זה מתחרה מספר רב של קונים על היצע דל של דירות, והמחירים מגיעים לשיאים חדשים.

"במצב נורמלי נכס עומד למכירה עד לחצי שנה מיום פרסום המודעה, ובשוק מגוון רחב של מחירים, אך כיום בענף הנדל"ן בוושינגטון דירה אינה עומדת למכירה לתקופה הגבוהה מחודשיים", מספרת רובי קימבול, מתווכת בחברת "לונג אנד פוסטר".

סוחרי נדל"ן רבים מייחסים את המחסור בדיור לשיעור הריבית הבנקאית הנמוך, המאפשר למספר רב של אנשים לקנות את הדירות הראשונות שלהם.

"כל עוד הריבית תישאר ברמתה הנוכחית והכלכלה המקומית תמשיך לצמוח, תנאי השוק ייטיבו עם המוכרים, והקונים ימשיכו להיאבק בעליות המחירים", מסכמת גייל בלט, כלכלנית מבנק "קולדוול".

רובי קימבול מסכימה עם קביעה זו. "לפני עשר שנים, כלל ברזל בשוק היה כי קונים יוכלו לעמוד בהלוואות לקניית דירה במידה והחזרי המשכנתא לא היו עולים על 25% ממשכורתם החודשית. כיום רבים מן הקונים נוטלים משכנתאות עם החזר חודשי, המגיע לעד 40% ממשכורותם החודשית".

מחירי הדירות צפויים לעלות גם בשנה הקרובה. "בשלוש השנים האחרונות עלו מחירי הדירות ב-10% בכל שנה. השנה לא אתפלא אם קצב עליית המחירים יגיע ל-14%", אמר אלוי.

כמובן שהמרוויחים הגדולים ממצב זה הם המוכרים." כאשר קונים שואלים אותי מדוע המוכרים קובעים מחירים כל כך אגרסיביים לנכסים שלהם, אני עונה שיש לכך שתי סיבות עיקריות:

בהתחלה אני מראה להם נתונים על המכירות האחרונות שהתבצעו באזור, ואז אני מציינת כי המוכרים עושים זאת מאותה סיבה שהחתולים שלי ישנים במשך היום - כי הם יכולים להרשות זאת לעצמם!", מסכמת קימבל.