מטרופוליס הצילה את ב.ס.ר ואת כל המשתתפים

המתווך זכאי לדמי יזמות בעסקאות סינדיקציה, כשהלקוחות הם "מביני עניין"

בשנים האחרונות, ובעקבות השפל בענף הנדל"ן, בעלי הקרקעות, יזמים וקבלנים החלו לחפש דרכים להוזיל עלויות של פרויקטים. עניין זה נעשה בעיקר בתחום המגורים, כדי לעודד רוכשים פוטנציאליים לרכוש דירות. כנהוג במצבים אלו, ההיבט העיקרי שהמעורבים מתמקדים בו בהוזלת עלויות הינו היבט המיסוי של העיסקה.

כידוע, במחיר שמשלם רוכש הדירה מקבלן, מגולמים המע"מ על רכישת הקרקע השייכת לדירה וכן מס רכישה על עלות הבנייה. בה בשעה, שבסתם רכישה של קרקע ממוכר פרטי לקונה פרטי אין חובת מע"מ, ובסתם בנייה עצמית אין מס רכישה.

עלויות של מע"מ ומס רכישה יכולות להגיע עד לכ-10% משווי הדירה, ואף יותר, דבר שבהחלט יכול להיות אטרקטיבי לזוגות צעירים אשר עושים חשבון על כל שקל. הנימוקים דלעיל יצרו סוג נוסף של עסקאות מקרקעין בשם "סינדיקציה".

בעסקאות סינדיקציה (להבדיל מקומבינציה, בה הקבלן רוכש חלק מהקרקע ובתמורה בונה עבור הבעלים דירות בחלק שנותר בידי הבעלים) מתארגנת קבוצת אנשים, אשר יחדיו רוכשים מגרש. הקבוצה מתקשרת עם קבלן שבונה עבור השותפים את דירותיהם, לפי מפתח של חלוקת דירות והסכם שיתוף שהצדדים חתומים עליו.

בפרקטיקה היומיומית, אין דרך לאגד קבוצה כזו ולהפגיש עם קבלן כזה או אחר ולסיים את הפרויקט, אלא באמצעות גוף אשר יזום וינהל ויוביל את המהלך, קרי "יזם". יזמים אלו בדרך כלל הינם מתווכי מקרקעין, אשר גם מצפים לתמורה גבוהה יותר מאשר סתם אחוז או שני אחוזים משווי הפרויקט, באשר, להבדיל ממקרה של שיווק רגיל של דירה, כאן נדרשת עבודה רבה מהמתווך בליווי העיסקה לפרק זמן ארוך מאוד.

שאלת מעמדו של מתווך במיזם כזה ומידת זכאותו לשכ"ט שהוא דורש, זכתה לדיון בפסק הדין שנידון לאחרונה בפני השופט דוד גולדשטיין בת.א. 96/28278 מטרופוליס יזום השקעות ונכסים (1993) בע"מ נ' א.ד.א. יזמות פיננסית בע"מ.

בעניין מטרופוליס, התארגנה קבוצת אנשים לרכישת מגרש ובניית מבנה מסוים בתל-אביב. לצורך כך התאגדו התובעת, הידועה יותר בציבור כ"אנגל סכסון" בניהול עמוס גלזר, העוסקת בתיווך ויזמות וכן חברת ב.ס.ר מהנדסים.

התובעת היתה אמורה לקבל 5% דמי יזמות מכל משתתף שיחפוץ להיכנס לעיסקה המשותפת, ועל פי נתוני פסקי הדין והתרשמות השופט גולדשטיין, התובעת היא זו שלמעשה גרמה להצלחת השיווק המהיר של היחידות, וכלשון השופט גולדשטיין - הצילה את הפרויקט.

הנתבעת הינה התארגנות של מספר אנשים, אשר נכנסו לעיסקה אך התנערו מתשלום דמי היזמות של 5%, חרף העובדה שהיו חתומים על חוזה שקבע מפורשות את חיובם לשלם את דמי היזמות.

לטענת הנתבעים (אשר הגישו גם תביעה שכנגד) התובעת הטעתה אותם והיא כופרת בתשלום דמי יזמות, באשר כל דיכפין יכול היה להיכנס לפרויקט, ועל כן אין צורך לשלם לתובעת דמי היזמות.

השופט גולדשטיין, בנתחו את היזמות שעשתה התובעת ותרומתה לפרויקט, קיבל את תביעת התובעת ודחה את התביעה שכנגד של הנתבעים.

הנתבעים, אשר בחלקם היו רואי חשבון, טענו: "לא עשינו בדיקת רווחיות סמכנו בעיניים עצומות על דבריו של גלזר וידענו גם לפי החוברת שגם ב.ס.ר יחד עם גלזר עשו עבודה רצינית וכנראה שעם שניים כאלו יש שם רווח".

השופט גולדשטיין דחה טענה זו של הנתבעים, קרי "לא קראתי ולא הבנתי על מה אני חותם". תוך אמוץ הלכה ידועה של הנשיא זוסמן בעניין ע.א. 64/467 "אולגה אסתר שוורץ", השופט גולדשטיין, קובע כי טענה זו לא תישמע כשמדובר בעיסקה שכול כולה גם קניית סיכון והימור, מאחר ומדובר בפרויקט מורכב, שכל מטרתו לחסוך במיסים ולא סתם רכישה של דירה רגילה.

לפי קביעת השופט גולדשטיין, העניין נכון שבעתיים עת הנתבעים או חלקם הינם רואי חשבון ומביני עניין, וחזקה עליהם ששאלו או ידעו לשאול את השאלות הרלוונטיות לפני שנכנסו לעיסקה.

ולעניין השאלה האם התובעת ראויה לדמי יזמות או לא, השופט גולדשטיין קובע, כי מעבר לעובדה שהנתבעים חתמו על סעיף שמורה מפורשות את חיובם של הנתבעים בתשלום: לא מצאתי פגם בדרישה מראש של תשלום דמי יזמות, באשר מטרופוליס הצטרפה כמשווקת, כאשר ב.ס.ר ראתה שאין היא מצליחה לארגן קבוצה שתוכל להתחרות על רכישת המקרקעין. מטרופוליס למעשה הצילה את ב.ס.ר וכן את כל המשתתפים שאספה ב.ס.ר, בכך שנענתה לבקשתה של ב.ס.ר לשווק מחצית שנייה מהפרויקט. הסכום שהסכימה ב.ס.ר לשלם למטרופוליס אינו מעניינה של א.ד.א, ואם הסכימה ב.ס.ר לשלם סכום זה מראה הדבר עד כמה דרושה וחיונית היתה השתתפות של מטרופוליס בשיווק הפרויקט.

מכאן ניתן להסיק, כי מקום שהמתווך עושה פעולה שהיא מעבר לתיווך רגיל, הוא אינו כבול לגובה שכ"ט הרגיל, המקובל וכמובן כל זה בתנאי שהדברים מקובלים ומוסכמים על הצדדים.

בשולי דברים ייאמר, כי לפני מספר שנים נקבע בבית משפט העליון, בפסק דין תקדימי בעניין ע.א. 92/110, כי שעור דמי יזמות בפרויקטים גדולים, אם עניין גובה היזמות לא הוסכם בין הצדדים - יעמוד על אחוז אחד.

אך בפסק דין מטרופוליס דנן, שכ"ט בין הצדדים אכן הוסכם, ועל כן השופט גולדשטיין לא נזקק לבצע "הערכה" של שכר ראוי במקרה זה.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.