היבטי מע"מ של עיסקאות במקרקעין של מוסדות כספיים ומלכ"רים (א')

עיסקאות המקרקעין בהן מעורבים מוסדות כספיים ומלכ"רים נחלקות לשלושה סוגים:

רכישת מקרקעין על ידי מלכ"ר/מוסד כספי

אדם פרטי המוכר קרקע למלכ"ר/מוסד כספי בעיסקאות רכישה מטיל החוק את המע"מ על המלכ"ר או המוסד הכספי הרוכשים, החייבים להוסיף %17 על מחיר העיסקה. מע"מ זה איננו ניתן להחזר בעת ביצוע העיסקה. המוסד הכספי או המלכ"ר יוכלו לקזז את המע"מ ששילמו בעת מכירת הנכס (סעיף 43א לחוק), וגם זאת רק באופן נומינלי לפי פסיקת ביהמ"ש בעניין יורוטרייד.

יצויין כי רשויות מע"מ רואות לעיתים קבוצה של יחידים, שנקבצה כדי לרכוש קרקע למגורים מיחיד, כמלכ"ר ושואפים להטיל עליה נטל מע"מ ברכישה כמלכ"ר הרוכש קרקע. בפועל, לא הוצאה עד היום שומה לפי גישה זו.

מכירות מקרקעין החייבות במע"מ

מכירת מקרקעין על ידי מלכ"ר/מוסד כספי - לעוסק כאשר מלכ"ר מוכר מקרקעין לעוסק בעת המכירה, המלכ"ר מוציא חשבונית עיסקת אקראי והעוסק יכול לקזז את מס התשומות הגלום בחשבונית עיסקת האקראי. התוצאה של העיסקה היא היעדר נטל מע"מ אמיתי. בנוסף לכך, באותו מועד יכול המלכ"ר או המוסד הכספי לקזז את המע"מ שהתחייב בו בעת רכישת המקרקעין (אם התחייב בכך), ואז תזרימית נוצר אף החזר מע"מ, בגובה המע"מ ששולם במועד הרכישה.

מכירת מלכ"ר/מוסד כספי - למלכ"ר/מוסד כספי כאשר מלכ"ר מוכר מקרקעין למלכ"ר או למוסד כספי אחר, נוצר שוב נטל מע"מ, בכך שמחד המוכר חייב במע"מ, ומאידך הרוכש אינו יכול לקזז מיידית את המע"מ הנובע מהעיסקה. גם לכך יכול להיות פיתרון, בשינוי סיווג חלקי של המלכ"ר הרוכש כעוסק לצורכי הנכס, אם בדעתו להשכירו (סעיף 958).

רישום מלכ"רים כעוסק לצורכי עיסוק במקרקעין היא תופעה נפוצה לאחרונה, הזוכה לעידוד מצד רשויות מע"מ.

מכירות מקרקעין על ידי מלכ"ר/ מוסד כספי שאינן חייבות במע"מ

שלושה סייגים לחבות במע"מ:

מכירה ליחיד - איננה עיסקה עיסקה בה מלכ"ר או מוסד כספי מוכר מקרקעין מכל סוג שהוא למי שאיננו עוסק, מלכ"ר או מוסד כספי, איננה עיסקה חייבת מע"מ.

מכירת דירות מגורים איננה עיסקה כך גם כאשר מלכ"ר או מוסד כספי מוכרים דירת מגורים למלכ"ר, או למוסד כספי, וכך גם כאשר יחיד דירת מגורים למלכ"ר או למוסד כספי.

מכירה במהלך עסק אינה עיסקה כאשר מוסד כספי מוכר מקרקעין במהלך עסקו, אף מכירה זו איננה חייבת מע"מ