השבת היטל השבחה שנגבה שלא כדין

בפסק דין שניתן לאחרונה בביהמ"ש המחוזי בת"א נדחתה טענה של ועדה מקומית כי אין להשיב היטל השבחה שנגבה - גם אם נגבה שלא כדין - מנימוקים של סופיות השומה. ביהמ"ש קובע, כי אם האזרח שילם סכום כסף בחושבו שהוראה חוקית מחייבת אותו לעשות כן, וזאת שעה שההוראה אינה חלה עליו - זכאי הוא להשבה, ואין לטעון נגדו טענות של מניעת והשתק.

חברת בנייני גיל בע"מ (להלן "החברה") התקשרה עם מינהל מקרקעי ישראל (להלן "המינהל") בחוזה פיתוח. על פי החוזה, נמסרה לחזקת החברה קרקע, תוך התחייבות המינהל כי אם תשלים החברה את עבודות הפיתוח תוך פרק זמן קצוב, ייחתם עימה חוזה חכירה לדורות. עד אז מעמדה של החברה בקרקע היה בת רשות. היתר בנייה ניתן לחברה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת גן (להלן "הוועדה") ביום 30.5.88.

כתנאי להוצאת היתר הבנייה, נדרשה החברה, על ידי הוועדה, לשלם היטל השבחה. סכום ההיטל נקבע ביום 28.4.88, על סמך שומה של שמאי מטעם הוועדה. לא נעשתה שומה נגדית מטעם החברה.

החברה, שלא היתה מיוצגת על ידי עורך דין בשלבי הטיפול בהיטל ההשבחה, שילמה בחודש מאי 98' את סכומי היטל ההשבחה כפי שנדרשה. התשלום לא נעשה תחת מחאה.

בשנת 95', כיום לפני חלוף תקופת ההתיישנות, הגישה החברה תביעה כנגד הוועדה, לביהמ"ש המחוזי, להשבת היטל ההשבחה ששולם לוועדה. זאת בהתבסס על הלכת קנית שקבע ביהמ"ש העליון. התביעה נדונה בפני השופטת הילה גרסטל.

לטענת הוועדה, יש לדחות את התביעה בשל טענות מקדמיות של מניעות, השתק או שיהוי. לטענת הוועדה, השומה, שמכוחה שולמו סכומי היטל ההשבחה, הפכה לסופית, לאחר שהחברה לא חלקה עליה בכל דרך חוקית שהיא, הגם שדרך כזו היתה פתוחה בפניה.

עוד טענה הוועדה, כי קיימת חשיבות רבה בקביעת מועדים לצורך מתן אפשרות לרשות המקומית לנהל ענייניה כיאות ולא מתוך חוסר ודאות. העובדה שהחברה לא היתה מיוצגת אין לה כל משמעות, שכן בהודעת התשלום שנשלחה אליה צויין במפורש כי קיימת בידה הזכות להתנגד לשומה.

העובדה שחלפו שבע שנים פחות יום, טוענת הוועדה, יוצרת השתק בפני החברה, שכן יש בכך ליצור מצג אצל הוועדה כאילו החברה ויתרה על זכויותיה.

הוועדה טוענת, כי לא עומדת לטובת החברה העילה של עשיית עושר ולא במשפט, שכן קיימת דרך ספציפית להחזרי היטל (התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה), וזו מוציאה מתחולה את דיני עשיית העושר. יתרה מכך, לטענתה, היא לא התרשלה כלל, אלא פעלה כדין והציגה לחברה את זכויותיה. העובדה שהחברה טעתה אינה יכולה להקנות לה זכות על פי דיני עשיית עושר.

השופטת גרסטל דוחה טענות אלה.

בפסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט העליון בפרשית עיריית נהריה נ. קזס (רע"א 7669/96) נדונה שאלה דומה. המשיב חוייב בארנונה בגין פאב שהפעיל. בשלב כלשהו הסתבר, כי העירייה גבתה ממנו במשך שנים ארנונה לפי סיווג של חנות ולא של פאב. המשיב הגיש תביעת השבה בשל הפרשי החיוב בין פאב לחנות. העירייה טענה למניעות עקב תשלום במשך שנים ללא מחאה וללא שננקטו הליכי השגה הקיימים בחוק.

ביהמ"ש העליון קבע, כי העירייה התרשלה בכך שבפועלה כרשות ציבורית לא יידעה את המשיב באשר למצב העובדתי הנכון, אלא המשיכה לגבות ארנונה גבוהה מהמותר.

אדם המשלם בחושבו שהוראה חוקית מחייבת אותו לשלם סכום כסף, שעה שההוראה איננה חלה עליו, טועה טעות יסודית ולכאורה הוא זכאי להשבה.

בפסק דין בעניין עיריית חיפה נ. לה נסיונל (רע"א 2824/91) נקבע, כי ראוי שרשות ציבורית תחזיר את ששולם לה ביתר, ללא התדיינות.

בענייננו, קובעת השופטת גרסטל, שילמה החברה את סכום היטל ההשבחה, בתום לב, תוך אמונה שלמה כי החיוב הינו חוקי ונעשה כדין. על התנהגות זו שלה אין היא ראוייה לעונש.

כנגד חזקת כשרות המעשה המינהלי, קיימת זכותו הבסיסית של האזרח להשבה של כסף ששולם על ידו בהתבססו על כשרות המעשה המינהלי, אם וכאשר מסתבר לו כי המעשה המינהלי, במקרה שלו, לא היה כשר.

טענה נוספת של הוועדה התבססה על הילכת קנית, שניתנה ביום 23.2.89. בימה"ש העליון בפרשת קנית נ. הוועדה המקומית ר"ג (מב (4) 782) קבע, במקרה הזהה למקרה הנדון, כי היות שהכוח להטיל היטל השבחה מותנה בכך כי בעת הטלת המס יהיה החייב חוכר לדורות, הרי שאין קנית חייבת בתשלום ההיטל, שכן בעת הטלתו היא היתה בת רשות בלבד בנכס, ורק לאחר מכן הפכה לחוכרת.

זהו בדיוק המצב בענייננו, החברה היתה בת רשות על פי הסכם פיתוח, ובשלב בו היתה בת רשות חוייבה בהיטל ההשבחה.

אין כל ספק, כי לו ההיטל שהוטל בענייננו היה מוטל לאחר 22.3.89, לא היתה כל מחלוקת בין הצדדים כי החיוב כלפי החברה אינו כדין.

אולם, לטענת הוועדה, הלכה זו חלה מיום נתינתה ולהבא, ואין להחילה רטרואקטיבית (כאמור לעיל בענייננו ההיטל הוטל בשנת 88'). אין בה כדי לאיין חיובי היטל השבחה שנעשו בעבר. ובאיזון האינטרסים בין התפתחות המשפט לבין ערכים של יציבות השיטה והגשמת ציפיות לגיטימיות של הצדדים, ההלכה היא פרוספקטיבית.

הוועדה טוענת גם, שחיובה להשיב כספים בעקבות פסק דין תקדימי של ביהמ"ש העליון, תפגע ביציבות המשפטית וביכולת הרשות לכלכל את צעדיה הכלכליים מראש. השופטת גרסטל דוחה טענה זו.

לדברי השופטת, הילכת קנית לא שינתה את המצב הקיים. כל שהיה בה הוא הצהרה על המצב הקיים כפי שהיה ובהתייחס לפרשנות שניתנה לו על ידי הוועדה. לא היה כל שינוי במצב המשפטי בעקבות הלכת קנית. הלכת קנית אך פיזרה את הערפל סביב מהותו של החייב בתשלום היטל השבחה. לפיכך, אין לקבל את טענת הוועדה, לפיה יש לקבוע כי הילכת קנית חלה מאותו מועד ואילך.

לו היה בהילכה הנ"ל כדי לשנות מצב משפטי כלשהו, כדוגמת דבר חקיקה חדש המשנה באופן מהותי זכויות, ניתן היה לקבל הטענה הנ"ל. אלא שמסתבר, כי המצב המשפטי לא היה שונה קודם להלכה, הגם שהוועדה פעלה בצורה שונה ממנו בטעות, ויש לפעול לתיקון אותה טעות.

לפיכך, קובעת השופטת גרסטל, הילכת קנית חלה על כל התקשרות של צד כלשהו עם המינהל בחוזה פיתוח, בין אם ההתקשרות היתה לפני הילכת קנית ובין אם לאחריה.

לטענת הוועדה, יש להסתפק בהשבת הסכום בצירוף הצמדה בלבד, ואין לחייב בריבית כלל, מאחר שלא ננקטו הליכים מכוח סעיף 17 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה.

השופטת גרסטל דוחה אף טענה זו. על פי הלכות מושרשות, ההצמדה והריבית אינן באות לענוש את מי שחב בחוב, אלא באות להבטיח, כי למרות חלוף העיתים ושינויי ערך המטבע, ישולם סכום, המשקף את ערכו של הסכום המקורי ביום התשלום בפועל.

אין כל הצדקה לקבל את טענת הוועדה. מרגע שנקבע שהחברה זכאית להשבת הסכומים שנגבו ממנה שלא כדין, קמה לה הזכות לקבלם בצרוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

התוצאה הסופית: הוועדה חוייבה להחזיר לחברה את היטל ההשבחה ששולם, בסכום של 1,254,922 שקלים בצירוף ריבית והפרשי הצמדה.

ת.א. 727/95 ביהמ"ש המחוזי בת"א.

השופטת: הילה גרסטל