קביעת שמאי מכריע: הגבול העליון הוא דרישת ההשבחה של הוועדה המקומית

דרישת התשלום התבססה, כדרכן של דרישות מסוג זה וכמתחייב על-פי דין, על שומה "מטעם הוועדה" שיצאה מלפני שמאי מקרקעין (השמאי מיכאל דמבינסקי). הלה העריך את ההשבחה בסך של 750 אלף שקל. השמאי יוסף רייטן, אשר הכין שומה נגדית מטעם החברה, קבע, לעומת זאת, כי לא היתה כל השבחה של המקרקעין עקב אותו מימוש זכויות שבגינו נדרשה החברה לשלם את שנדרשה.

העניין הגיע לשולחנו של שמאי מכריע, השמאי שלמה תענך, והלה, לאחר שקיים מספר דיונים, הוציא מתחת ידו שומה מכרעת ובה נקבע כי ההשבחה, נכון למועד הקובע הינה 1.6 מיליון שקל, דהיינו למעלה מפי שניים משומת הוועדה עצמה (נזכיר כי היטל ההשבחה אמור להיות מחצית שומת ההשבחה).

החברה, שמן הסתם לא שבעה נחת מכך שתוצאתו של אותו הליך של שמאי נגדי מטעמה שנועד, כדרכו של עולם, להקטין, אם לא לבטל בכלל, את דרישת הוועדה, הפעם תוצאתו היתה קביעה של שמאי מכריע המחייבת אותה בסכום שהוא למעלה מכפול מדרישת הוועדה.

לשם כך ערערה על קביעת השמאי המכריע בבית המשפט השלום בחיפה, והעניין נדון בפני השופט מנחם רניאל (ע"א 03/195, החברה יוצגה ע"י עו"ד זלינגר והועדה ע"י עו"ד סיגל).

שלוש טענות היו לחברה: משחרג השמאי המכריע מגדר המחלוקת בין הצדדים (ובמיוחד בהיקף כזה), חרג למעשה מגדר סמכותו; השומה המכרעת נערכה על פי עקרונות מוטעים; הוועדה המקומית אינה מוסמכת לדרוש תשלום היטל השבחה בסכום העולה על דרישת התשלום המקורית, אף אם השמאי המכריע רשאי לקבוע שומה העולה על שומת המשיבה.

הטענה הראשונה נדחתה על-ידי השופט רניאל. השופט רניאל מסתמך על הלכות קודמות, ובפרט על הלכה הידועה כ"הילכת היימן" (ע"א 98/4542 ודנ"א 00/2165), וקובע, כי תפקידו של השמאי המכריע לערוך שומה מטעמו, על בסיס שיקול דעתו המקצועי, ואין הוא מוגבל לטווח שנוצר בין שתי השומות שהוצגו לפניו.

גם הטענה השנייה נדחתה על ידי השופט רניאל. השופט רניאל מאמץ ומאשר את כל קביעותיו של השמאי המכריע, אשר עמדו למבחן לפניו.

לעומת זאת החליט השופט רניאל לקבל את הטענה השלישית של החברה, לפיה הוועדה המקומית אינה מוסמכת לדרוש סכום העולה על דרישתה המקורית. השופט רניאל מאשר, כי תפקידו של השמאי המכריע היה לקבוע את שיעור ההשבחה, אך עדיין הוועדה המקומית אינה מוסמכת לגבות אלא כדי דרישתה. לטעמו, הוועדה המקומית היא רשות על-פי דין המוגבלת מכח הדין ורשאית לגבות רק מה שהותר לה בדין לגבות, ואין שום הוראה בדין המאפשרת לה לגבות יותר ממה שדרשה.

לכן, כך פסק השופט, יש להבדיל בין העובדות לבין החבות. השמאי המכריע קובע את העובדות, אך אין הוא קובע את החבות, וחבותה של הוועדה היא לא לגבות יותר מדרישתה המקורית.

ונוסיף אנו, שסעיף 14 (ה) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה תשכ"ה - 1965 מאפשר לוועדה המקומית, על-פי חוות דעת שמאי מקרקעין, לתקן שומה מטעמה, אם היא סבורה, מטעמים שיירשמו, שהשומה הקודמת בטעות יסודה. תיקון שומה לא יחול לגבי מקרקעין שבעדם שולם היטל.

נשאלת השאלה, האם כאשר שמאי מכריע קובע היטל העולה על זה שפורט בשומה המקורית, יכולה הוועדה המקומית, בהסתמכה על שומת השמאי המכריע, לתקן את דרישתה. במקרה הנוכחי הסוגיה, כפי הנראה, אינה יכולה להתעורר מכיוון שסכום הדרישה המקורית הופקד בידי הועדה, כפי הנראה, עוד טרם הדיון אצל שמאי מכריע, ולפיכך יש לראות את החברה כמי ששילמה את ההיטל ולא ניתן לעשות שימוש בסעיף זה.

כל שנוכל לייעץ לחייבים הוא, שכאשר שמאי מכריע קובע סכום הגדול מדרישת שמאי הוועדה, כדאי לשקול למהר ולשלם את הסכום שקבע שמאי הוועדה, ואזי, כפי הנראה, "תחסם" דרכה של הוועדה מלתקן את דרישתה, ככל שיש לה זכות כזאת.

על כל פנים, השאלה, האם ועדה מקומית רשאית לתקן שומתה על סמך שומה של שמאי מכריע, טרם עמדה, למיטב ידיעתנו, במבחן הפסיקה, וימים ושופטים יגידו.

עו"ד יגנס, טויסטר, בירן ושות' מתמחים בתכנון ובנייה ובנדל"ן.