שניידמן ודיסקונט עושים ברטר: קח מניות ב-21 מ' ד', תן בניין ב-42 מ'

במקביל, תרכוש החברה מהבנק בניין משרדים הנמצא בשלבי בנייה סופיים, הנמצא במתחם בורסת היהלומים ברמת-גן, בשטח של 22 אלף מ"ר. הערכת שווי מניות החברה ושווי הבניין תיעשה בידי מעריכי שווי מקצועיים שייקבעו על ידי הצדדים. אדגר מעריכה כי מחיר המינימום למניות החברה בעיסקה יהיה מחיר הנפקתן לציבור בינואר השנה (4.5 שקל למניה) ומכאן שדיסקונט ישלם כ-21 מיליון דולר בהקצאה. מחיר מ"ר משרדים בבניין, בגימור מלא, צפוי להיקבע לסך של 1,900 דולר. קרי, אדגר תשקיע כ-42 מיליון דולר ברכישת הנכס - כפול מהסכום שיזרים לאומי לחברה.

אדגר מדווחת כי תממן את עודף העלות של הבניין ממקורות בנקאיים, למעט דיסקונט. ביצוע העיסקה מותנה עדיין בהשלמת המו"מ, עריכת הסכמים משפטיים ואישור הגורמים המוסמכים. יש לציין, כי במידה שתושלם העיסקה מדובר בשותף בנקאי שני בעסקי צור שמיר, שבנק לאומי מחזיק כ-20% ממניות החברה הבת שלה, ביטוח ישיר.

אדגר השקעות: הייתה בבורסה, נמחקה - וחזרה

אדגר השקעות, חברת הנדל"ן המניב של משפחת שניידמן (73.1% באמצעות צור שמיר הבורסאית), פרסמה בסוף מארס השנה את דו"חותיה השנתיים הראשונים כחברה ציבורית. החברה הייתה בעבר חברה בורסאית ולפני כשנתיים היא נמחקה מהמסחר בהצעת רכש שהגישה צור שמיר למחיקתה מהמסחר. בינואר השנה היא חזרה לבורסה, בהנפקת המניות הראשונה שנעשתה השנה בבורסה בתל אביב.

למרות שבשורה התחתונה ההנפקה הצליחה, והחברה הצליחה להיכנס לבורסה ולגייס 109 מיליון שקל (101.7 מיליון שקל נטו, אחרי העמלות לחתמים), בשוק ההון תמימי דעים, שההנפקה של החברה היתה רחוקה מלהיחשב הצלחה מסחררת. במכרז נרשם ביקוש יתר של 10% בלבד - ביקוש שנחשב נמוך מאוד בשוק המקומי. לשם ההשוואה - במכרז ההנפקה של סולבר, יצרנית חלבוני הסויה של קיבוץ חצור, נרשמו ביקושים של 1.6 טריליון שקל, יותר מפי 13,000 מהביקושים באדגר!

גם לאחר שהחל המסחר באדגר, נראה שלא מדובר ב'גליק' גדול. החברה הונפקה בשווי של 270 מיליון שקל, כשמשיחות שערכנו עם מספר גופים שהתעניינו בחברה לפני ההנפקה עלה, שעל פי הדו"חות הכספיים שפורטו בתשקיף, הוערך שוויה הכלכלי החברה בכ-350 מיליון שקל ומחיר ההנפקה שיקף הנחה של כ-20% על שוויה הכלכלי.

אלא שמיד ביום הראשון למסחר במניותיה, צנחה אדגר בכ-10%, ונכון ליום חמישי האחרון בבוקר, שווי החבילה (שכוללת מניות ואופציות) נמוך בכ-15% מתחת למחיר ההנפקה - כלומר בהחלט לא מדובר פה בסיפור הצלחה, בעייני המשקיעים לפחות.

גם מבט בדוחות השנתיים של אדגר מציג תמונה פושרת למדי. למעט הרווח התפעולי, שגדל ב-35% בסיכום שנתי ל-68.2 מיליון שקל, החברה הציגה הרעה בכל סעיפי הדו"ח. ההכנסות השנתיות הסתכמו ב-108.7 מיליון שקל, לעומת 109.6 מיליון שקל ב-2002, ואילו והרווח הנקי הסתכם ב-16.1 מיליון שקל, לעומת 17.26 מיליון שקל ב-2002.

הסיבה העיקרית לשחיקה ברווח הנקי של אדגר היא הפעלתו של תקן 15 בדוחות השנתיים ל-2003. הפעלת התקן הביאה להפרשה של 11.7 מיליון שקל ברוטו (8.8 מיליון שקל נטו, אחרי השפעת המס). בנטרול השפעת התקן, היתה מציגה החברה רווח נקי של כ-25 מיליון שקל, כלומר שיפור של 44% לעומת 2002.

גם תמונת ההכנסות מטעה במעט. ההרעה נובעת מירידה בהכנסות החברה ממכירת דירות, אולם בפעילות הליבה של אדגר, אחזקת נכסים מניבים, ישנו שיפור לעומת 2002, כשהיקף ההכנסות מדמי שכירות עלה ל-108.1 מיליון שקל, לעומת 93.3 מיליון שקל ב-2002. הגידול הושג בעיקר בזכות רכישת בניין משרדים בקנדה במהלך השנה. הנכס החדש, בנין משרדים במונטריאול, רשום במאזן החברה לפי שווי של 54.2 מיליון שקל.

ב-2003 המשיכה בריטניה לתרום את מירב הכנסות החברה משכירות, עם 43.6 מיליון שקל (40% מהכנסות השכירות), לעומת 41.6 (44%) ב-2002. אחריה מדורגת פולין, עם 20.9 מיליון שקל (19%) לעומת 22.5 (42%), קנדה (16.6 מיליון שקל, 16% לעומת 8 מיליון שקל, 9%), בלגיה (12.9 מיליון שקל, 12%, לעומת 9 מיליון שקל, 10%) וישראל (14.1 מיליון שקל, 13%, לעומת 12.3 מיליון שקל, 13% מסכך הכנסותיה משכ"ד ב-2002).

בסה"כ לחברה שטח כולל של 153.1 אלף מ"ר להשכרה, והיא נהנית משיעורי תפוסה גבוהים מאוד של 95%-100%. חריגה בשיעור התפוסה היא הפעילות בבלגיה, בה שיעורי התפוסה עומדים על 62% בלבד בתום הרבעון השלישי. זאת, משום שבחודש מאי האחרון התפנה אחד מנכסי החברה - בניין פלטין בעיר אנטוורפן. החברה מקמצת בפרטים בדוח השנתי, ולא מפרטת את שיעורי התשואה שלה ברבעון הרביעי, אם כי ניתן להניח שלא חל שינוי של ממש ביחס לרבעון הקודם לו, שפורט בהרחבה בתשקיף ההנפקה.