ברוב המקרים הרוב קובע

רק מקרה קיצוני של הוצאה גבוהה בבית משותף, כמו התקנת מעלית, נמנה על הקטגוריה המחייבת הסכמה פה אחד

אלו החלטות בבית משותף דורשות רק הכרעה של הרוב, ואימתי נדרש כי ההחלטה תתקבל פה אחד? בשאלה זו, ואחרות, דן ביהמ"ש המחוזי בירושלים.

וינברגר עדנה (להלן "המערערת") הינה הבעלים של דירה (להלן: "הדירה") בבית משותף בירושלים, אשר מזה כ-10 שנים מושכרת לדני זכריה (להלן: הדייר").

ענייני הבניין מנוהלים על-ידי נציגות הבית המשותף (להלן: "הנציגות"). ביום 20.01.99 התכנסה אסיפת דיירים בבניין ובה נכח, בין היתר, גם הדייר. בישיבה זו הוחלט: "לבצע שיפוצים בחדר המדרגות, בחצר ובגינה: סיוד, החלפת השערים בגדר, צביעת הגדר וגדר הגג, התקנת תיבות דואר חדשות, גינון והתקנת טפטפות".

לאחר שכל הפעולות הללו בוצעו, וחלקה של הדירה לא שולם, הגישה הנציגות תביעה כנגד המערערת למפקח על רישום מקרקעין בגין חלקה בהוצאות. המערערת הגישה הליכי צד ג' כנגד הדייר.

המפקח קיבל את התביעה וקבע, כי חובת התשלום מוטלת על המערערת - הבעלים של הדירה. מאחר ולא צורף הסכם השכירות עם הדייר, דחה המפקח את הטענה כי הדייר חייב בתשלום זה.

על פסק דין זה הגישה המערערת ערעור לבית המשפט המחוזי בי"ם, שנדון בפני השופט דרורי. הנושאים השנויים במחלוקת שבין הצדדים, הם אלה:

א. האם העבודות שעליהן החליטה האסיפה הכללית הן בגדר הוצאות הדרושות להחזקה תקינה של הבית המשותף, ואז די בהחלטת רוב, או שמא מדובר במקרה בו יש צורך בהסכמה של בעלי הדירות, וביניהן המערערת.

ב. האם השתתפות הדייר באסיפה הכללית, די בה כדי לייצג את עמדת בעלי הדירה באסיפה.

ג. בהנחה שיש חובת תשלום, האם נושא בתשלום בעל הדירה או הדייר.

טענתה הבסיסית של המערערת היא, כי השיפוצים שעליהם החליטה האסיפה הכללית אינם בגדר "החזקה תקינה" של הרכוש המשותף של הבניין, אלא בגדר שיפורים או שיפוצים. ההבדל בין השניים, לשיטת המערערת, הוא רב: בעוד שלגבי החזקה שוטפת די ברוב בעלי הדירות, הרי לעניין החלטה על שיפורים יש צורך בקביעה פה אחד. מאחר והמערערת מתנגדת לאותם שיפורים, אין היא חייבת במימונם.

המערערת מתבססת בעניין זה על סעיף 58(א) לחוק המקרקעין, שזה לשונו:

"בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על-פי דין או המקובלים על-פי הנוהג, הכל בהתאם לחלקו ברכוש המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר.

לעניין זה, 'החזקה תקינה' - שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבנייה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות".

יש לקרוא סעיף זה יחד עם סעיף 13 לתקנון המצוי, הקובע כי:

"(א) החלטות האסיפה הכללית יתקבלו ברוב דעות.

(ב) החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא פורשו בפרק ו' לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969, או בתקנון זה, או המשנה את זכויותיו, לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה אלא אם הסכים לה".

השופט דרורי קובע, כי בענייננו אין המדובר באותם שיפורים המחייבים הסכמה פה אחד, אלא לפנינו החזקה תקינה של הבניין וזאת "להבטחת השירותים... המקובלים על פי הנוהג", כלשון סעיף 58 לחוק.

חלק מן העבודות נועדו לשמירת המצב הקיים, כגון: סיוד, תיקון גדר, תיקון גג וכדומה. גם החלפת גדרות כניסה לגינה, התקנת ארון לשעוני המים והתקנת תיבות דואר חדשות, הם חלק מהתחזוקה השוטפת של הבניין, אשר נועדה לשמור על הרכוש המשותף במצב טוב, תקין ומכובד.

רק מקרה קיצוני של הוצאה גבוהה, כמו התקנת מעלית, נמנה על הקטגוריה המחייבת הסכמה פה אחד. כל הוצאה אחרת במהלך ניהול בניין, הקיים עשרות שנים, נמצאת בד' אמותיה של הוראת סעיף 58(א) לחוק המקרקעין, ובמקרה זה די בהחלטת רוב, כאמור בסעיף 12(א) לתקנון המצוי.

מעבר לצורך - קובע השופט דרורי - בימינו, אם תחליט אסיפה כללית, ברוב דעות בלבד, להתקין דלת חיצונית עם אינטרקום, מטעמי ביטחון, אף שדבר זה לא היה בעבר, יחייב הדבר גם את בעלי דירות המיעוט. אין לאפשר לבעלי דירות אלה הטלת וטו על הוצאה מסוג זה, או העמסת ההוצאה רק על מי שהצביע בחיוב באותה אסיפה כללית.

לכן, גם אם הייתה המערערת - אישית - משתתפת בדיון באסיפה הכללית, לא היה הדבר משנה את תוצאותיו.

מכל מקום, המערערת, במשך כל השנים, סמכה על הדייר שיופיע בשמה באסיפות הכלליות, ולא ערערה על כך, ועל כן לא תישמע טענתה כיום ביחס לאותה אסיפה כללית, שבה הוחלט על אותם שיפוצים, כאילו אסיפה זו נוהלה בהעדרה.

הנושא האחרון שיש להכריע בו הוא על מי מוטלת החובה לשלם את החלק היחסי של הדירה באותם שיפוצים: על הבעלים (המערערת) או על הדייר.

החוזה שבין הבעלים לבין הדייר אבד, לכן לא הוצג כראיה. המקור היחיד שיש לנו כדי ללמוד על טיבם של יחסי הדייר והבעלים הוא הנוהג.

הוכח כי הדייר הוא זה ששילם כל השנים את מלוא התשלומים לנציגות הבית המשותף, ומעולם לא דרש מן הבעלים של הדירה השתתפות כלשהי באותו נטל כספי.

כאשר אלה הם פני הדברים, מן הראוי להמשיך פרקטיקה זו גם ביחס להוצאה דנן, שכן, הוצאה זו משקפת הוצאות שוטפות והחזקה תקינה של הבית.

לפיכך, ביחסים שבין המערערת ובין הדייר, נקבע כי הדייר ישלם למערערת את מלוא הסכומים שהמערערת תשלם לנציגות.

התוצאה הסופית: נקבע כי על המערערת לשלם את חלקה בהוצאות לנציגות, ועל הדייר להחזיר למערערת סכום זה.

ע"א 03/4329, ביהמ"ש המחוזי בי-ם, השופט: מ. דרורי.

בשם המערערת: עו"ד וינברגר.