יש לך קרקע? אתה באופן אוטומטי כריש

אין מדובר רק בתדמית חברתית. עצם היותו של אדם בעל קרקע נתפסת בוועדות התכנון, ברשויות המס ובמקומות נוספים, כסיבה להניח כי הינו בעל הון ולהטיל עליו מראש חובות כבדים בשל כך. בין הדוגמאות לכך: דרך חישוב "פיצוי" בהפקעה, כובד המס על ענף הנדל"ן והסחבת במימוש זכויות בקרקע, שנובעת בחלקה מהיחס לבעלי הקרקע כאל כרישי נדל"ן.

אך נחזור רגע לאחור. הדין בישראל מושתת על הכרה בקניין הפרטי. אם מפני שלאדם זכות טבעית בפרי עמלו, אם מפני שהקניין הפרטי מקדם את רווחת החברה, אם מפני שהגנה על הקניין הפרטי היא למעשה הגנה על אישיותו וחירותו של האדם, ואם מפני שהגנה על קניין הפרט יוצרת תמריץ לניצול יעיל של הקרקע. על פי הגישה האחרונה, בלא הכרה בקניין הפרטי יימנע האדם מהשקעות ומהשבחת הקרקע, שכן מי ישקיע עמל וכסף אם לא יוכל להבטיח לעצמו את פירות השקעתו? במילים אחרות, ההכרה בקניין הפרט היא מתן תמריץ להתנהגות ומטרת הכרה זו היא לעודד השקעה ופיתוח של קרקעות.

שיטת המשפט הישראלית, כמו מרבית השיטות המשפטיות, אינה רואה בזכות הקניין זכות אבסולוטית, שכל גריעה ממנה נתפסת כהפרה של הזכות הקניינית, אלא כוללת בהגדרת הזכות הקניינית או לצדה מגבלות וחובות מסוימים. מכאן, שיש לקיים איזון דק שיבטיח מחד את התמריץ המיוחל, ומאידך את אינטרס הקהילה.

איזון זה הופר. אחריות וחובות בעל הקרקע הם המודגשים, ואילו ההגנה על הקניין הפרטי וזכות הפרט הנפגע נתפסים כמשניים, תוך מגמה ליצירת מעין אלטרואיזם כפוי של בעל הקרקע. אנו עדים לכרסום הולך וגובר של התמריץ לבעלות ולהשקעה בקרקע, ולמשל בהליכים תכנוניים נבחרות בקלות רבה מדי חלופות תכנוניות המחייבות הפקעה/פגיעה במקרקעין דווקא. בנוסף, במקרה הפקעה ניתן "פיצוי" חלקי בלבד לבעל הקרקע, המחושב על פי הערך ההיסטורי של הקרקע במועד ההפקעה, אין משולמים ריבית והפרשי הצמדה עד לשנת 1993 וקבלת התשלום בפועל אורכת שנים. קיימת גם סחבת ארוכה בהליך התכנוני, שחלקה נובע מתוך התחושה שהנה מתעשרים על קופת הציבור, וברשויות מסוימות היטל ההשבחה מגיע ל-100%, בנוסף למטלות.

מגמת הכרסום המתמשכת בזכות בעל הקרקע מצטרפת אל ההשקעות הכבדות הנדרשות במימוש הקרקע ואל אורך הרוח הנדרש במימוש הזכות ועלולה בין היתר להביא להפחתת ההשקעות בנדל"ן, ובהמשך לעליית מחירים ולמחסור בדירות.

אין צורך לומר, כי "כרישי הנדל"ן" מעטים הם. חלפו הימים שבהם היו הפיאודלים בעלי הקרקע. בעלי הקרקע של היום אינם בהכרח מבוססים כלכלית יותר מהאחרים. עיון בהסטוריית רכישת הקרקעות במדינה מלמד, כי קרקעות רבות נקנו למטרת גאולת קרקע. שוטרים, עובדי קק"ל ועובדי הסוכנות היהודית רכשו קרקעות על ידי הורדה חודשית ממשכורתם. בעלי קרקע אחרים צרפו פרוטה לפרוטה כדי לרכשה, ולא מעטים המקרים שקרקע זו היא רכושם העיקרי ומשענתם לימי פנסיה. ומדוע ייגרע חלקו של מי שהשקיע את רכושו במקרקעין ממי שהשקיע את רכושו בבנק או בנכסים אחרים? גם אלה וגם אלה רכשו את הקרקע מתוך הנטו של משכורתם, והראשונים אף שילמו על השקעתם מיסים ניכרים לכל אורך השנים (מס עיריות, מס רכוש, מס מכירה).

ניתן היה לחשוב, כי עם חקיקת חוק יסוד כבוד האדם וחירותו ועם הצהרת המחוקק על זכות הקניין כזכות יסוד מהמעלה הראשונה, יתעצם כוח קניין הפרט. אולם, על רקע התעצמות עקרון הצדק החלוקתי בישראל, לא הביאה ההצהרה על זכות הקניין כזכות יסוד לחיזוק הזכות הקניינית, אלא דווקא להדגשת האחריות החברתית ולהטלת חובות כבדים מראש על בעל הקרקע.

דוגמא לכך היא הצעת חוק שמירת הסביבה החופית. המטרה שבבסיס הצעת החוק חיובית. מי מאתנו אינו מבקש להגן על החופים ולהקים פארקים לאורכם? אולם, כיוון וגישת רבים מחברי ועדת הפנים ואיכות הסביבה היא שהקרקע שלאורך החופים שייכת לכרישי נדל"ן, שגזלו את הקרקע מהציבור (הרי איך יתכן אחרת?!), אין בהצעת החוק פיצוי לבעלי הקרקע שזכויותיהם נגזלות למען הציבור. מובן כי הוועדה אינה מבצעת סקר בעלויות, ודוק: בהצעת החוק סעיף לפיו ישמור בעל הקרקע על ניקיון הקרקע שנלקחה ממנו לטובת הציבור (שהרי ה"בעלות" המשפטית נותרת בידו).

השופט מישאל חשין, בעניין הורוויץ (דנא 02/1333 הועדה המקומית לתו"ב רעננה נגד יהודית הורוויץ), מזכיר לכולנו דברים שחשוב שנזכור אם ברצוננו להבטיח את המשך ההשקעה בקרקע ואת השבחתן של הקרקעות במדינה: נקודת המוצא צריכה להיות שבעלי הקרקע אינם כרישי נדל"ן ואפשר שרכושם היחיד הוא הקרקע. ישנה חשיבות רבה להגנה על זכות בעל הקרקע, ועיקרה של הזכות אינו בחובות או באחריות המוטלת על בעליה, אלא דווקא בהגנה עליה, שהרי תכלית חוק היסוד הייתה בחיזוק זכות הקניין וביצור האוטונומיה של היחיד מפני אלו המבקשים לפגוע בה. בעל הקניין נושא אמנם בנטלים, אולם אלו חיצוניים לזכות ויש לבוחנם אל מול זכות שנתעצמה בחוק יסוד.

לגישתו הצטרפו השופטים דליה דורנר ויעקב טירקל, וניתן לקוות שהצהרות השופטים חשין וטירקל בנושא זה יזכירו לכולנו, כי לא כל בעל קרקע הוא כריש שנדל"ן ומהי הדרך הנכונה לאזן בין אינטרס הפרט לאינטרס הקהילה.

הכותבת היא ראש מחלקת המקרקעין במשרד עו"ד פרופ' יובל לוי ושות'. מרכזת ויועצת משפטית ב"גוש הגדול".