אחוזי הבנייה בגג: התקנון מדבר

כשאפשרות של ניצול בנייה הינה לצדדים של הבניין, החיכוך הינו פחות, באשר בדרך כלל כל בעל דירה יכול להרחיב את דירתו לפי חלקו היחסי ברכוש המשותף, ובכך הדיירים מחלקים את מלוא זכויות הבנייה בחלקה. דא עקא, לא תמיד אפשרות של הרחבת דירה הינה לצדדים, אלא לעיתים לגובה. כלומר, רק בעל דירת גג יכול לבנות בנייה כלשהי, וזאת בגלל אופי התכנון שמכתיבה תוכנית בניין עיר החלה על אותו איזור.

כשהגג של הבניין הינו רכוש משותף, אזי כדי לנצל את אחוזי הבנייה בגג יש צורך בהשגת רוב של שלושת רבעים מבעלי הדירות, שיש להם שני שלישים מהרכוש המשותף, כדי להצמיד את הרכוש המשותף לדירת הגג ובכך לאפשר לה לבנות. אך מתברר שגם במצב שהגג צמוד, עדיין יש צורך בקביעת מנגנון של ניצול אחוזי בנייה, באשר לפי הלכה ישנה וידועה, הצמדה של גג אין פרושה גם אפשרות לבנות על ההצמדה ללא הסכמת יתר הדיירים (ראה פסק דין "ברוכים", ע.א. 80/213).

כמובן, נשאלת השאלה מה קורה כשהגג מוצמד לדירה מסוימת, ולפי תקנון הבית המשותף בעל ההצמדה יכול לבנות על הגג ללא הסכמת יתר בעלי הדירות. האם משמעות הדבר, שבעל דירה כזו יכול לבנות כל מטרז' שברצונו, או שמא הוא יכול לבנות ללא הסכמת יתר הדיירים רק עד חלקו היחסי ברכוש משותף?

שאלה זו זכתה לאחרונה להתייחסות של כב' המפקח על רישום מקרקעין בירושלים פנחס לוי בעניין תיק מס' 04/157, דניאל מאיר נ' אילן דוד כהן. בעניין דניאל מאיר, הצדדים הינם דיירים בבית משותף, כשבבעלות המשיבים דירה בקומת גג בשטח 17.60 מ"ר ולה צמוד גג ששטחו 133 מ"ר. בתקנון של הבית כתוב: "בעלי כל היחידות מסכימים מראש שבעל יחידה מס' 10 יהיה בכל עת זכאי לעשות בשטח הגג שינויים, תיקונים, תוספות, הריסה, חיבור דרך קבע, חיבור ארעי וכל שינוי אחר בגג וגם ברכוש המשותף של הבית הקשור לבנייה בגג, כמו כן זכאי יהיה בעל יחידה מס' 10 להשתמש ברכוש המשותף של הבית, ללא הפרעה מצד בעלי יתר היחידות"

המבקשים טענו, כי על פי הלכת גלמן מבית המשפט העליון (ע.א. 96/5043), בעל דירת גג רשאי רק לנצל את אחוזי הבנייה לפי חלקו היחסי ברכוש המשותף, קרי כ-17 מ"ר ולא 91 מ"ר כפי שהמשיב ביקש לעשות. ואילו המשיב טוען, על סמך הלכת שואעי, גם היא מבית המשפט העליון (ע.א. 96/7156), כי המשיב יכול לבנות על הגג כל מטרז' שהוא מעוניין, באשר נוסח התקנון מאפשר לו בנייה כזו.

יודגש כי ההלכות "שואעי" ו"גלמן", שניתנו זו אחר זו, נתנו פרשנויות שונות לעניין הנדון. בעוד שבעניין "שואעי" השופט מצא נתן פרשנות ליברלית יותר לאפשרות של ניצול זכויות בנייה במקרים אלו, כשנה לאחר מכן השופטת דורנר נתנה פרשנות מצמצמת.

המפקח פנחס לוי, בנתחו את הסוגיה, דחה את טענת המבקשים בקובעו, כי לעניין הנידון בפניו, הלכת "שואעי" תואמת את העניין שנידון בפניו. לפי קביעת המפקח פנחס לוי: משנקבע תנאי מוקדם ומהותי בתקנון המוסכם, המפרט לעיל, הרי שתיקת התקנון לגבי היקף הבנייה על הגג עשויה להתפרש כהסכמה למיצוי כל אחוזי הבנייה האפשריים עפ"י ההיתר שינתן לבנייה על גבי השטח הצמוד לדירה, בדיוק כפי שנקבע בפסק דין שואעי.

עם כל הכבוד, לעניות דעת כותב שורות אלו, ניתן היה להגיע לתוצאה שהגיע המפקח פנחס לוי גם ע"י אמוץ הלכת "גלמן", באשר כמובא לעיל, התקנון עצמו ציין, כי המשיבים רשאים לעשות "כל שינוי אחר" בגג, בנוגע ל"תוספת בנייה" - משמע הרחבת דירה.

מכאן ניתן ללמוד, כי החותמים על תקנון הבית, נתנו דעתם על כל סוג של תוספת שירצה לבצע המשיב. "תוספת" נאמרה, ולא קומות או יחידות. ובמקרה דנן, המשיב ביקש לעשות רק "תוספת" ולזה יש לו הסכמה מראש.

המפקח פנחס לוי לומד משתיקת התקנון בעניין זה כי יש הסכמה לביצוע ההרחבה. אך אם נניח באותו מקרה של דניאל מאיר, שהיה ניתן לבנות על גג הבניין עוד שתי דירות ע"י ניצול אחוזי בנייה, האם נפרש את שתיקת התקנון בעניין זה כהסכמה? ספק רב.

הלכת "גלמן" היא מאוחרת להלכת "שואעי", ובאה מתוך כוונה לאבחן את הלכת "שואעי", ולהדגיש את חשיבות ניצול אחוזי בניה וערכם הכלכלי. כלומר, עם כל הכבוד, התוצאה אליה הגיע המפקח פנחס לוי הינה נכונה, אך הטיעון עליה מבוססת התוצאה, קרי "שתיקת התקנון לגבי היקף אחוזי בנייה", אינו עומד בתנאי הלכת "גלמן", שהינה ההלכה הקובעת והמאוחרת.

אמנם המפקח פנחס לוי עושה אבחנה נכונה וקובע כי הלכת גלמן העניקה לבעל דירת הגג לבנות על הגג המוצמד בקומה אחת אך שללה ממנו לבנות על הגג של הגג החדש, ועל ידי זה פרש בצמצום את אפשרות ניצול תוכניות בנין עיר. אך אין בזה כדי לאמר, ששתיקה בתקנון פרושה להסכים להרחבה ככל שבעל דירת גג רוצה.

במקרה של דניאל מאיר לא היתה שתיקה אלא ההיפך, אמירה מפורשת, שלפיה המשיבים רשאים לעשות כל שינוי כל עוד זה תוספת בנייה. אך לעניין תוספת קומות או דירות, היתה אכן שתיקה. וכשבעניין תוספת קומות או דירות יש שתיקה, כאן הלכת גלמן היא הקובעת, ששתיקה כזו משמע אי הסכמה.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.