נכסים ריקים: לבחור בפרשנות המיטיבה

סוגיית חיוב נכסים ריקים בארנונה איננה פוסקת להעסיק את ענף הנדל"ן בשנים האחרונות - שנות המיתון בענף. נכסים רבים, שנבנו במטרה להניב תשואה ליזמים, בין בדרך של מכירה ובין בדרך של השכרה, נותרים ריקים תקופות ממושכות. יתר על כן, גם נכסים ותיקים מתפנים משוכריהם ואינם מתמלאים מחדש. וזאת גם עקב המיתון השורר בכל המשק, שהביא לסגירתם של עסקים רבים.

הגיונם הפשוט של הדברים מחייב, לכל הפחות, את הפסקת חיובי הארנונה בגין הנכס הריק; שכן, חיוב נכס ריק - שאיננו מניב לבעליו הכנסה, ובדרך כלל מסב לו אף הפסדים כבדים, בעיקר הפסדי מימון - בארנונה, נתפס אצל היזם, כגזירה שאין הציבור יכול לעמוד בה.

ואולם, החוק בעניין חד משמעי - נכס מסוג בניין מחויב בארנונה, אף אם הוא ריק. הנכס זכאי לכל היותר לפטור חד פעמי של 6 חודשים, ובמקרים מסוימים מעט יותר. המציאות מראה, שהשוק מוצף בנכסים רבים הנשארים בשיממונם תקופות ארוכות יותר.

הדבר מחריף נוכח העובדה, שתעריף הארנונה במגזר העסקי, ברשויות המרכזיות כמו: תל-אביב, רמת-גן, ראשון לציון, חיפה וכיו"ב, נע סביב שיעור ממוצע שבין 250 ל-300 שקל למ"ר לשנה. כלומר קרוב ל-5 דולר לחודש. השוו זאת לדמי השכירות הממוצעים, השוררים כיום באיזורים המבוקשים בגוש דן, הנעים באופן גס בין 7 דולר ל-17 דולר למ"ר ותבינו, שבעלי נכסים רבים "מתחננים" לשוכר שישלם עבורם רק את הארנונה, עד "יעבור זעם".

מה ניתן לעשות? המוח היהודי ממציא לנו כמובן פטנטים. אחד מתכנוני המס המקובלים הוא להרוס את פנים הנכס. בניין שנהרס, כל עוד אינו יכול למלא את ייעודו, איננו "בניין" לצרכי ארנונה ואיננו בר חיוב. דא עקא, שהדבר מעורר קשיים רבים. מקובל שנכסים מסחריים חדשים נמסרים בדרך כלל במצב מעטפת, כאשר השוכר משלים את עבודות הגמר על-פי צרכיו. האם הריסת בניין לרמת מעטפת, תספק את הרשות? מעבר לכך, כמובן, ניתן לגרום, במהלך "הריסת" הנכס, לנזקים בלתי הפיכים לבנין, באופן שיגרום ל"שפיכת התינוק עם המים". הדבר עלול ליצור גם קשיי שווק. שוכר פוטנציאלי לא אוהב לראות הרס סביב הנכס אותו הוא מבקש לשכור.

קושי נוסף נוצר על ידי הרשויות המקומיות, שנלחמות בתופעה הגורמת להן חיסרון כיס. טענותיהן מגוונות. בראש ובראשונה, ה"הרס" איננו מספק לצורך הקביעה, כי הנכס איננו "בניין" והמצב אינו עונה על האמור בסע' 330 לפקודת העיריות. לגישתן נדרש הרס קולוסאלי, ממש חורבן, כדי לפתור בניין מחיובי ארנונה. טענה נוספת היא, כי לא ניתן להשאיר נכס במצב לא גמור או הרוס מעבר לתקופת זמן סבירה, ועל היזם להשמיש את הנכס ה"הרוס", בחלוף אותה תקופה. זו טענה מעניינת, אשר כבר החלה להידון בערכאות (פס"ד עיריית הרצליה נגד קאלש מרדכי נכסים ובנין בע"מ) ולהערכתי בעניין זה עוד לא נאמרה המלה האחרונה.

מעבר לתכנון מס כאמור, סוגיה מעניינת נוספת היא שאלת התעריף בו יש לחייב את הבניין הריק. הרשויות בדרך כלל מחייבות על-פי התעריף האחרון בו חויב הנכס טרום פינויו. היות שמדובר על-פי רוב בתעריף עסקים, התעריף גבוה כאמור.

טענה מקובלת מצד הנישומים היא, כי יש לחייב בתעריף הנמוך ביותר האפשרי על פי צו הארנונה הספציפי של הרשות המקומית בה נמצא הנכס. התעריף האפשרי ייבחר על פי סל ייעודיו התכנוניים של הנכס. למשל, אם ניתן להראות שהנכס יכול לשמש גם כמחסן, ותעריף "מחסן" באותה רשות נמוך מתעריף "עסקים", יופחת החיוב ל"מחסן".

גם אם קיימת הסכמה עקרונית שאכן כך - בפרט לאור פסק הדין שניתן לאחרונה בפרשת סלומון נגד מנהל הארנונה של עיריית חדרה - עדיין נותרה מחלוקת בשאלה, כיצד ייקבע ייעודו של הנכס. האם על פי היתר הבנייה המקורי של הבניין, ואז שוב בדרך כלל החיוב יהיה בתעריף עסקים; או האם על פי תוכנית בניין עיר, המאפשרת בדרך כלל שימושים מגוונים יותר; ואולי לפי כל שימוש רלוונטי שלא יחשב פלילי לפי חוקי התכנון והבנייה - שהרי אז מגוון התעריפים האפשריים מתרחב.

סוגיות אילו מערבות יחדיו את חוקי התכנון והבנייה עם חוקי המיסוי בכלל וחוקי הארנונה בפרט. לדעתי, יש לקחת בחשבון בעת השימוש בתוכניות בניין עיר והיתרי בנייה, לצורכי קביעת שומת הארנונה, את העובדה, כי בעוד חוקי התכנון והבנייה מטרתן אכיפה ברורה של רצון הציבור על בעל הנכס, ולכן בדרך כלל מפרשים את האיסורים וההיתרים בדווקנות יחסית, הרי חוקי המס "ליברליים" יותר. במקרה של שתי פרשנויות לגיטימיות, הנטייה תהיה לבחור את זו המיטיבה עם הנישום, ובפרט לאור חוק יסוד כבוד האדם וחירותו, בו גם מודגש, בין היתר, כי אין לפגוע בקניינו של אדם במידה העולה על הנדרש.

משרד רוזן-קרן מתמחה במיסוי עירוני.