ח-300 הוא הסיפור החם של עיסקי המגרשים בגוש דן, ואולי בכל הארץ. המתחם בן 1,300 הדונם, סמוך למרכז חולון, קם לתחייה בשנה האחרונה, לאחר עשרות שנים של סחבת ודיונים בוועדות לבניין ערים. לפני כשנתיים אושרו סוף סוף תוכניות חדשות, לבניית שכונה מודרנית בת 6,700 דירות, רובן במגדלים בני 13 עד 22 קומות, והעירייה מוציאה התרי בנייה. עתה מסתערים גדולי הקבלנים והיזמים על המגרשים, כל פיסת קרקע הכשירה למכירה נחטפת. לפי הערכת העירייה, נמכרו תוך שנה מגרשים לכ-1,000 דירות - שיא מקומי בפני עצמו - והמחירים הולכים ועולים. הנה מבחר עיסקאות מהשנה האחרונה:
יולי 2003: קרן פייר, של משקיעים מישראל וארה"ב, בראשות שלמה גרופמן וזלמן שובל, קנתה מחברת לומיר של יחזקאל אלעני 95% ממגרש ל-82 דירות ברחוב ההסתדרות פינת חנקין, ליד ח-300. היא שילמה 4.75 מיליון דולר. קרן פייר הצליחה לשנות את התכנון ל-97 דירות, כך שלמעשה שילמה 49,000 דולר לקרקע לדירה. וזו רק ההתחלה.
אוקטובר 2003: ישעיהו חכשורי קנה מפרטיים מגרש ל-72 דירות, חלקו לפי 57,000 דולר לקרקע לדירה, חלקו בעיסקה לפי 41%, חלקו בעיסקת שירותי בנייה (הקבלן בונה בעבור בעלי הקרקע, תמורת תשלום מוסכם) לפי 110 אלף דולר לדירה.
נובמבר 2003: חכשורי קונה עוד שני מגרשים, ל-38 ול-37 דירות, בעיסקה במבנה דומה. הוא משלם בעד חלק מהמגרש 60,000 דולר לקרקע לדירה.
פברואר 2004: מזרחי ובניו קונה מפרטיים שני מגרשים, ל-40 ול-30 דירות, לפי 60,000 דולר לקרקע לדירה.
מארס 2004: האחים אום, קבלנים גדולים מבאר-שבע, מגיעים לחולון, משתתפים במכרז - עוד מעט נראה מדוע מוציאים מכרזים כאלו - וקונים מגרש ל-42 דירות. הם כבר משלמים 72,000 דולר לקרקע לדירה.
מארס 2004: המחירים ממשיכים לעלות. הקבלן שמעון צוקר משתתף במכרז אחר, למגרש ל-30 דירות, זוכה, ומשלם 75,000 דולר לקרקע לדירה.
מארס 2004: עו"ד דוד גאון, ככונס, מוציא למכרז מגרש ל-43 דירות במקום טוב במיוחד במתחם. קבלני חולון, וגם אחרים, מסתערים על המגרש. האחים נתנאל זוכים במחיר שיא (נכון לאותה עת) של 80,000 דולר לקרקע לדירה. מזרחי ובניו במקום השני, 75,000 דולר ליחידה. לומיר, שזה עתה מכרה מגרש ב-49,000 דולר ליחידה, מוכנה לשלם עתה, במכרז זה, 75,000 דולר לקרקע לדירה. זלמן זכריה, קבלן חולוני מוביל, אינו מפגר בהרבה, ומציע 72,000 דולר לקרקע לדירה.
יוני 2004: הכונס עו"ד מרדכי מנדלסון מוציא מכרז למכירת מגרש מעולה ל-52 דירות בצפון ח-300, מול שכונת הקוטג'ים ובית הספר, ליד קניון חולון. משתתפים 9 קבלנים וחברות, כולל קרן פייר, חברת רסידו של פרדי רובינזון וחברות סאדאב הוותיקה. ביום ו', לפני 9 ימים, נערכה התמחרות במשרדו של מנדלסון. קרן פייר הציעה 82,000 דולר לקרקע לדירה, לא היתה מוכנה לשלם יותר, ופרשה. חברת נתנאל גרופ, בשליטת אריה נתנאל, ניהלה תחרות כתף מול כתף מול צירוף של סאדאב וישעיהו רוטמן, וזכתה בהפרש קטן, במחיר שיא של 85,000 דולר לקרקע לדירה. בבעלות נתנאל היו עוד קודם לכן 75% מהמגרש, והיא היתה כמובן מעוניינת להשלים את הבעלות (פורמלית, מכרזים כאלו הם על המגרש כולו).
תוך פחות משנה (אם להוציא את המגרש של פייר, הנמצא קצת מחוץ למתחם), זינק שווי המגרשים ב-50%. נכון שתנאי השוק השתפרו במקצת בחודשים האחרונים, נכון שקבלנים משלמים יותר כדי להשלים רכישות של מגרשים, אך הדבר אינו יכול להסביר את כל העלייה החדה במחירים, גם לא את ההשתתפות המסיבית של קבלנים מחולון ומהמישור הארצי. איך יתכן, שמגרשים בחולון עולים כיום 20% יותר ממגרשים בכפר גנים ג', שכונת המגורים היוקרתית החדשה של פתח תקווה? ואיך אפשר להסביר, שמגרש בחולון כבר שווה כמעט כמו מגרש לדירות-פאר בירושלים? מה קורה כאן?
נכון, המיקום טוב. המדובר במתחם דמוי מלבן, בין הרחובות גולדה מאיר, ברקת, בגין ודוד אלעזר, קצת דרומה לרחוב ההסתדרות ולמרכז העיר. המיקום הרבה יותר מרכזי מקרית בן-גוריון. המיקום חשוב, אבל הוא לא יכול להסביר הכל.
רוני מזרחי, מבעליה של מזרחי ובניו, ובעצמו רוכש מגרשים במתחם, אמר ל"גלובס": "המתחם חיכה עשרות שנים לתב"ע ולהיתרי בנייה. התכניות הסופיות אושרו רק לפני שנתיים. זהו המתחם הגדול היחיד שנותר למגורים בחולון, בנייה יוקרתית, המושכת קבלנים ויזמים רבים. מצד שני, הבעלות על המגרשים מפוצלת בין אלפי אנשים, ואינני מגזים. אנשים קנו מגרשים בשנות השישים, חלקם בשנות השלושים, בגרושים. רוב הקונים המקוריים אינם, והירושה התפצלה בין רבים. היום יש לפחות 11-10 בעלים, במושע (בעלות בלתי מסוימת - לא ניתן למכור כל פיסת קרקע לחוד), על כל מגרש, אפילו בן דונם. קשה מאוד להשיג הסכמה בין בעלי המגרשים, ומי שרוצה למכור, צריך ללכת להליך של פירוק שיתוף. זו הסיבה לכך, שרוב המכירות נעשות במכרזים. עד היום הצליחו להגיע להסכמי מכירה או פירוק שיתוף רק לגבי 20-15 אחוז מהשטח. ההיצע קטן, הביקוש גדול, והמחירים בעלייה".
גלובס: מדוע הביקוש גדול? מה מיוחד במתחם הזה?
ראש עיריית חולון, מרדכי ששון: "זהו מתחם מעולה, שעד לשנים האחרונות לא היה לו מזל. בשנות השבעים והשמונים העדיפו גדולי הקבלנים של אז - דנקנר, האחים רובינשטיין, סאדאב - לדלג על ח-300 ולבנות בדרום העיר. העירייה הפקיעה, באישור משרד האוצר, קרקעות בדרום העיר, ונתנה לבעלים, כפיצוי, פיסות מגרש בח-300. בעלים אחרים במתחם הם יורשים. שנים רבות מדברים על בנייה במקום, אך התוכניות לא קודמו. ב-1994 נבחרתי לראש העיר, מטעם מפלגת העבודה, וניגשתי לקדם את התב"ע. התברר שיש פער בין המצב בשטח לבין המפות, והתיאום דרש זמן. לבסוף, ב-2000 אושרה התב"ע לבנייה, אבל החלטתי להקפיא אותה ולהריץ תב"ע אחרת".
- מדוע?
"התוכניות שהכינו האדריכלים לא נראו לי. הן דיברו על 3 בניינים בני 5 עד 7 קומות, ברכבת ארוכה, על כל דונם, מעין חזרה על קרית בן-גוריון, בדירות של 3 עד 5 חדרים. רציתי לבנות בחולון משהו אחר, חדש, מודרני, דמוי רמת אביב ג', כדי לעצור את יציאת הצעירים מהעיר ולהציע להם דיור מודרני ברמה גבוהה. אנחנו זקוקים לאוכלוסיה החזקה, שתמשיך לגור כאן. היו דרושות שנתיים כדי לשנות את התוכניות. על כל מגרש בן דונם יהיה מגדל מגורים בן 13 קומות לפחות, ובחלק מהמקרים גם בני 20 עד 22 קומות. התב"ע החדשה אינה מאפשרת לבנות 3 חדרים, ובמקום זאת מעודדת בניית דירות של 5 ו-6 חדרים, וגם פנטהאוזים. אנחנו דורשים לובי מפואר, ציפוי שיש, חניה תת-קרקעית בתקן של 1.8 מכונית לכל דירה. יהיו גם כמה מאות קוטג'ים".
- איך הגיבו קבלני חולון?
"הם לא אהבו את הרעיון. קבלנים ותיקים ומובילים אמרו לי, בשיא הרצינות, שאי אפשר יהיה למכור את הדירות, שהן יקרות מדי בשביל הכיס של תושבי חולון. קבלנים ניהלו נגדי מלחמה של ממש, אפילו במישור הפוליטי, ניסו להדיח אותי מראשות העירייה. הם לא אהבו את הבנייה לגובה, ועוד פחות את תקן החניה. לא נרתענו. עשינו כמה ויתורים קטנים, אבל התוכנית הבסיסית נשארה ללא שינוי" (כמה מהקבלנים מוחים עד היום על כך שהעירייה אינה מאשרת בניית בניינים רגילים, ודורשת בנייה לגובה - א.ל.).
- מה קורה היום?
"צא לשטח ותראה. הקבלנים מסתערים על כל מגרש. כל דירה נחטפת, והמחירים בעלייה. הקבלן זכריה סיפר לי, שרק שם שלט על המגרש, וכבר מכר 12 דירות לעולים מצרפת ומגרמניה. ידוע לי, שאותו מצב שורר אצל קבלנים אחרים".
שלמה גרופמן מפייר מאשר: "לפני שבועיים פתחנו את משרד המכירות למגדל בן 22 הקומות שנבנה ברחוב ההסדרות. תוך שבוע קיבלנו 174 פניות".
הביקוש הרב היה אמור להביא, לכאורה, לעליית מחירי הדירות, אך העובדה שבשטח פועלים יזמים רבים מרגיעה את השוק. ההערכה היא, שהיו עליות מחירים קלות, לא חדות, בשנה האחרונה. דירות 4 חדרים בח-300 נמכרות כיום בכ-230 אלף דולר, דירות 5 חדרים בכ-255 אלף דולר, דירות גן ב-320 אלף דולר. דוד בן-גירה, ממנהלי ובעלי חברת ארמונות חן, העומדת לבנות 107 דירות במתחם, אומר כי חברתו תציע, לראשונה במתחם, גם דירות עם חצי חדר: דירות 4.5 חדרים ימכרו בכ-240 אלף דולר, ודירות 5 חדרים ימכרו ב-270 אלף דולר. הפנטהאוזים הם כבר סיפור אחר, והמחירים מגיעים עד 500 אלף דולר ויותר ליחידה.
- האם יש עוד סיבות לגאות ולביקוש?
ששון: "ח-300 תהיה שכונת המגורים המודרנית והמתוכננת ביותר בחולון, ואולי בכל גוש דן. עוד לפני תחילת הבנייה השקענו בתשתית, סללנו את הרחוב המרכזי, שדרת פנחס אילון, החוצה את המתחם. בנינו בית ספר, קאונטרי קלאב, השקענו במתחם 100 מיליון שקל בבניית הספרייה המרכזית של חולון, הגדולה ביותר מסוגה בארץ, ובה גם תיאטרון לילדים ונוער. כל אלו כבר קיימים, עוד לפני שהדייר הראשון נכנס לשכונה. חלק מבנייני השכונה סמוכים לקניון חולון של דוד עזריאלי".
העירייה, כמובן, אינה עובדת רק לשם שמים או למען האוכלוסיה המבוססת של העיר. לעירייה יש ברוב המקרים 1% עד 1.5% בכל מגרש, ומכירתו מכניסה כסף לקופתה. המגרש של פייר היה במקורו של החברה הכלכלית העירונית. בנוסף, גובה העירייה היטל השבחה, הנאמד ב-10,000 דולר ליחידה. העירייה גם מפקיעה 50% מהמגרשים - יש קבלנים שטוענים שיותר - לצרכי ציבור. אחרון אחרון חביב: הדיירים בדירות הגדולות ישלמו, כמובן, ארנונה מוגדלת לעירייה, כל ימי מגוריהם, בעיקר לכיסוי ההוצאות השוטפות של העירייה.
רווח נוסף מפיקה העירייה ממכירה במכרז של מגרשים וחלקי מגרשים לקוטג'ים, המשיגים מחירי שיא משל עצמם. הנה שלוש דוגמאות מסוף 2003: משה כהן קנה 51% ממגרש לקוטג' (יתרת הבעלות של פרטיים, שצריך להסתדר אתם בנפרד) ב-87,000 דולר; מיכאל קריניצי קנה 31% ממגרש דומה ב-52,000 דולר; יצחק שנברג קנה 31% ממגרש שלישי ב-55,000 דולר. על-פי עיסקאות אלו, מגיע שווי מגרש לקוטג' בחולון - לא בשכונה יוקרתית בצפון ת"א - ל-170 עד 177 אלף דולר.
אבל לא כולם חושבים שהחול של חולון שווה זהב. מתווכים פנו בשנה האחרונה פעמיים לפחות לחברת מרלז, בשליטת איל יונה ואמנון ברזני, והציעו לה לקנות מגרשים בח-300. החברה בדקה - ודחתה את ההצעות. יונה: "אין הצדקה לשלם 80,000 דולר ויותר לקרקע לדירה באיזור. המחיר ההגיוני הוא כ-60,000 דולר ליחידה".
משה בן-גירה, בעל השליטה בחברת ארמונות חן, שהוזכרה לעיל, מצביע, מהניסיון האישי של חברתו, על פערי המחירים בין המגרשים בתוך ח-300. בן גירה: "בימים אלו השלמנו רכישה של 3 מגרשים, לבניית 107 דירות. תחילה רכשנו, בחלקים קטנים, מבעלים שונים, חלק מהבעלות על המגרש, ואחר כך השלמנו את הרכישה. המגרשים נמצאים ליד רחוב בגין (לשעבר מפרץ שלמה), בדרום המתחם, רחוק יותר מהמרכז, קרוב יותר לקרית בן-גוריון, ולכן המחירים ששילמנו מתונים, בין 50,000 ל-67,000 דולר לקרקע לדירה. רק מי שקונה מגרש, או חלקי מגרש, בצפון ח-300, קרוב למרכז ולקניון - ישלם את המחירים הגבוהים ביותר".
חברה אחרת שאינה קונה מגרשים ואינה משתתפת במכרזים היא אילנות הקריה, בשליטת אופיר ואמנון כהן. אופיר כהן אמר ל"גלובס": "אנחנו, כחברה פעילה ותיקה בחולון, ראינו את הנולד כבר לפני שנים רבות, וקנינו מגרשים בזול. היום בבעלותנו קרקע למאות דירות בח-300, ויתכן מאוד שאנחנו היזם הפרטי הגדול ביותר במתחם. אנחנו מוציאים את המגרשים לבנייה ולמכירה בזה אחר זה, וגובים את מחירי השוק".
כתבות
ני"ע
