מעלות מעניקה דירוג ראשוני של A לאג"ח של משולם לוינשטין הנדסה

במעלות מציינים, כי הדירוג מסתמך על יכולת פירעונה של לוינשטין, בתוספת שעבוד קבוע בדרגה ראשונה על נכס מניב ברמת החייל, המושכר לחברת קומברס בע"מ (חברה בת של (Comverse Technology. גובה השעבוד מהווה כ-70% מקרן האג"ח המונפק. במעלות מוסיפים ומציינים כי הדירוג הראשוני לאג"ח נקבע על סמך טיוטת תשקיף, ולפיכך אין לראות בו דירוג סופי של מעלות.

האג"ח יונפקו לתקופה של כ-10 שנים, כאשר פירעון הקרן יהיה בתשלומים שנתיים, החל מהשנה השלישית. החזרי הריבית יהיו רבעוניים. ההנפקה מיועדת להחלפת ליווי בנקאי וכן לביצוע השקעות נוספות, כגון רכישת קרקעות למגורים ורכישת פורטפוליו או פרויקטים למגורים במזרח אירופה.

חברת לוינשטין עוסקת בעיקר בתחומים מקרקעין ובניה, יזמות, השכרת נכסים, פעילות כקבלן מבצע עבור גורמים אחרים וניהול נכסי נדל"ן. עיקר פעילות הקבוצה מתבצעת בישראל, כאשר החל משנת 2002 הרחיבה לוינשטין את פעילותה לבלגרד שבסרביה. בנוסף, רכשה חברת לוינשטין בשנת 2002 את נכסי חברת אקוואריס, הפועלת בתחום התיירות. מאז הרכישה, פעילות התיירות הייתה רווחית, למרות המצב הקשה בענף.

מעלות מעריכה את מצבה העסקי של לוינשטין כטוב מהממוצע בשוק הנדל"ן, וזאת בהתבסס על איכותם הגבוהה של נכסיה המניבים, הידע והניסיון אותו צברה החברה במהלך השנים, חוזי השכירות הארוכים והתשואה הגבוהה אותה משיגה החברה בנכסיה המניבים. יחד עם זאת, מציינים במעלות כי לחברה תלות במספר לקוחות עיקריים, עובדה שעלולה לבוא לידי ביטוי בירידה משכר הדירה שיגבה בשנים הקרובות משוכרים אלו. בנוסף, מעריכים במעלות כי היקף ההכנסות והשטחים המניבים של החברה נמוך למול חברות המדורגות בקבוצת ה-A.

חברת לוינשטין עוסקת, יחד עם חברת גנדן הולדינגס, בהקמת שני פרויקטים למגורים במודיעין ובקרית ביאליק בהיקף של כ-192 ו-97 יחידות דיור בהתאמה. בכוונתה של לוינשטין להקים בישראל חמישה פרויקטים נוספים למגורים לטווח הבינוני והארוך. בתחום היזמות המסחרית, עוסקת החברה בהקמת שלושה פרויקטים בארץ ואחד בבלגרד, בה מקימה החברה, יחד עם חברת בניה אוסטרית, בניין משרדים בהיקף של כ-12 אלף מ"ר. בארץ, מקימה החברה את מגדל דיסקונט, מגדל משרדים בן 27 קומות בת"א. בנק דיסקונט שכר מראש 13 קומות בבניין לתקופה של 13 שנה, תמורת שכר דירה של כ-3 מיליון דולר לשנה. לחברת לוינשטין נכסים בישראל בהיקף של כ-74 אלף מ"ר, והיא נהנית משיעורי תפוסה גבוהים.

להערכת מעלות, מיצוב הנכסים העיקריים הנו גבוה ומבטא תפוסה ותשואה גבוהים. מנגד, לחברה תלות בשני לקוחות עיקריים, קומברס ורנדום לוג'יק, המהווים יחד כ-32% מסך הכנסותיה של החברה מדמי שכירות.

להערכת מעלות, המיצוב הפיננסי של החברה הנו גבוה במעט מהממוצע, למרות המינוף הפיננסי הגבוה המאפיין את פעילותה. רווחיות החברה, לדעת מעלות, גבוהה ביחס לממוצע בענף הנדל"ן.

נזילות החברה ונגישותה למקורות מימון מוערכת כגבוהה במעט מהממוצע. לחברה ליווי פיננסי במסגרת הפרויקטים בהם היא לוקחת חלק. כמו כן, ללוינשטין מסגרות אשראי פנויות בהיקף של כ-32 מיליון שקל. כל נכסיה המשמעותיים של החברה משועבדים.