מיטב מאמינה שצפוי שיפור ומשיקה קרן נאמנות להשקעה במניות הנדל"ן

על-פי הנתונים שמוסרים במיטב, בינתיים לא מדובר בריצה המונית אל הקרן החדשה. ביומה הראשון גייסה הקרן כ-10 מיליון שקל בלבד. למרות שבבית ההשקעות מודים שלא מדובר בריצה המונית, אומרים שם, שביחס ליום הראשון של הקרן, גם 10 מיליון שקל הם הישג שאינו מבוטל.

גלובס: רונן זכריה, מהל המחקר במיטב ומי שמנהל את הקרן החדשה - למה נדל"ן? למה עכשיו?

זכריה: "מה שעמד במרכז ההחלטה להקים את הקרן היתה ההערכה שלנו, שהצהרנו עליה כבר לפני מספר חודשים, שצפוי שיפור בתחום הנדל"ן.

"אנחנו מחלקים את התחום לשני חלקים - בנייה למגורים ובנייה שלא למגורים. בתחום הבנייה למגורים אנחנו רואים שיפור בביקושים. זה מכמה גורמים: 1. שיעור הריבית על המשכנתאות הנמוך, ומעודד ביקושים. 2. שיפור ברמת הביטחון התעסוקתי, והעלייה ברמת החיים. 3. עד כה הפרטים במשק דחו את הביקושים שלהם בנושא המגורים, נוכח המצב הכלכלי והעדר הביטחון התעסוקתי, מה שמונע מהלך כה משמעותי כמו החלפת דירה.

"גם צד ההיצע תומך בשיפור בענף. ההיצע קשיח בטווח הקצר, כי הוא נגזר מכמות התחלות הבנייה והמלאי הקיים. ממלאי זה ישנו גם פחת, כלומר דירות שכבר אינן ראויות למגורים, או דירות שנהרסות לצורף הקמת בניינים גבוהים יותר".

לדברי זכריה, הגורמים הללו מביאים אותו למסקנה, שצפויה התאוששות ברמות המחירים בנדל"ן למגורים: "אנחנו לא צופים עלייה חדה במחירים. אומנם לא ריצה מהירה למעלה, אבל נוכח הגידול הצפוי בפעילות צפוי בהחלט שיפור - תהליך שכבר התחלנו לראות בתקופה האחרונה".

- הנתונים שציינת תומכים בצפי לשיפור במצבם של היזמים. מה בנוגע למצבם של הקבלנים בשטח, אלו ש"מניחים את הבלוקים"? הם סבלו מעלייה חדה בעלויות, בעוד שמחירי המכרזים עדיין לא יכולים להתאים את עצמם לרמות הללו.

"זה נכון שמצבם של הקבלנים אינו מזהיר. מבחינת העלויות ישנה עליה חדה במחירי הברזל, המלט, האנרגיה, שכר העבודה ועוד. ההצעות שהקבלנים מגישים במכרזים נעשות במחירים גבוהים יותר באופן מתון. אני מניח שהעלייה הזו תגיע גם למחירי המוצר לצרכן הסופי, קרי מחירי הדירות".

- למול השיפור שאתה מציין בתחום הבנייה למגורים, הרי שתחום הנדל"ן המניב עדין מתבוסס עמוק בבוץ. בתל אביב ישנם אלפי מטרים ריקים, והאופק אינו נראה זוהר במיוחד. מה קרוה בענף זה?

"בתחום המשרדים, במיוחד במרכז, ישנם עדיין עודפי היצע, ויהיה בעייתי לנקות את העודף במקומות מסוימים. היתה ירידת מחירים חדה לצד ירידה באחוזי התפוסה. ישנם עדיין לא מעט חוזי שכירות משנה בתעריפים זולים עוד יותר. לכן, כשמסתכלים על תחום המשרדים צריך לבחון כל נכס לגופו, וכל חוזה לגופו - צריך לבחון מה אורך חיי החוזה ומה היכולת להאריך אותו או למצוא שוכר חדש כשמעריכים כל חברה".

- ומה בתחום הנכסים התעשייתיים?

"בתחום מבני התעשייה הבעיה פחות קשה. כאן יש פיזור גיאוגרפי רחב יותר של הנכסים, ודמי השכירות נמוכים יותר. בחלק מהמקרים יש יתרון נוסף למשכיר, שכן לפעמים המעבר של השוכר קשה ומורכב יותר, אם כי זה לא מחייב, כי העברה של מחסן פשוטה וזולה יותר מהעברה של קווי יצור. בנוסף, דמי השכירות שמשולמים על מבני תעשיה נמוכים יותר. כך או כך, המצב בתחום במבני התעשייה טוב בהרבה ביחס לתחום המשרדים".

כיום פועלות בשוק ההון 3 קרנות נאמנות שמשקיעות במניות הנדל"ן (מלבד מיטב): קרן של רמקו, שמנהלת נכסים ב-81 מיליון שקל, של בנק ירושלים, שמנהלת 17.5 מיליון שקל, ושל דיקלה (חברת הניהול של הבנק הבינלאומי) שמנהלת 36 מיליון שקל. אליהן מצטרפת כעת כאמור מיטב, לה נכסים בכ-10 מיליון שקל.

מה תהיה מדיניות השקעות של הקרן?

"אנחנו שמים דגש על פרמטרים כגון ניהול החברות (תנאי ההעסקה של המנהלים, אופי הניהול), חלוקת דיבידנדים ואיכות הנכסים. במרבית החברות אין הבחנה בין תחום המניבים לתחום המגורים - למשל גב ים, שעיקרה בתחום המניב, אך יש לה גם פעילות של בנייה למגורים.

"בבורסה בתל-אביב יש בעיה של היצע של מניות נדל"ן איכותיות. ישנן בסה"כ 113 מניות נדל"ן, אבל אם תנסה למצוא ביניהן מי ראויה להשקעה, המספר קטן בהרבה. לכן אי אפשר להגדיר לעצמנו שנשקיע רק בנדל"ן למגורים או רק במניבים, כי אי אפשר לפזר כך את התיק. אנחנו בוחנים את החברות להשקעה לפי שווי נכסי (מודל NAV - Net asset Value), וננסה למצוא מי החברות שנסחרות במחירים ראויים להשקעה. אנחנו ננסה להטות את התיק לכוון הבנייה למגורים, אבל נוכח ההיצע בבורסה ברור שנהיה חייבים להשקיע בחברות בתחום המניב".

- חברה כמו אפריקה ישראל, שיש לה פעילויות במגוון תחומים, למרות שהנדל"ן הוא אחד המרכזיים שבהם - תשקיעו בה, או שהיא לא יכולה להיכנס לרדאר בשל גיוון הפעילות?

"יש לנו בעיה, כי תשקיף הקרן מחייב השקעה לפי הענפים כפי שהבורסה מחלקת אותם. אפריקה מסווגת על ידי הבורסה כחברת השקעות, ולכן יתכן שנשקיע בה בחלק הקטן של התיק, שאינו מחויב להיות במניות נדל"ן. מבחינתנו - היא חברת אחזקות, ולא חברת נדל"ן".

- מי המניות שלדעתך ראויות כיום להשקעה?

זכריה: "נתחיל בגב-ים, שאותה אנחנו מאוד אוהבים. מדובר בחברה טובה מאוד, שנסחרת בדיסקאונט של 15% על השווי הנכסי שלה. גב ים פועלת בעיקר בתחום המניב, יש לה כמעט 600 אלף מ"ר של נכסים מניבים ועוד 140 אלף מ"ר בחברות כלולות. החברה מציגה שיעור תפיסה גבוה מאוד של 91%.

"אלוני חץ - מניה שאנחנו אוהבים לאורך זמן. היא נמצאת במו"מ למכירת תיק הנכסים שלה בבריטניה, כשמדובר בנכסים שמניבים לה הכנסה שנתית של 16 מיליון ליש"ט. מדברים על מכירה לפי מחיר של 215 מיליון ליש"ט לפחות, שזה שווי שתואם את ההערכות הקודמות שלנו. בנוסף, החברה משקיעה בצפון אמריקה בריטים אקויטי 1 וב-FCR, וכן בישראל באמצעות זיקית וחוצות אלונים. להערכתנו החברה נסחרת בדיסקאונט של למעלה מ-15%.

"מליסרון - מחלקת דיבידנדים באופן עקבי. הנכס העיקרי שלה, הקריון בקריית ביאליק, וכן 30% ממניות עופר נכסי רעננה, שמחזיקה בקניון רננים. מליסרון נסחרת בדיסקאונט של מעל 20%.

"מלבדן יש את שיכון ובינוי שנראית מעניינת, אבל כאן עלול להיות לחץ בטווח הקצר, משום שיתכן שחבילת מניות שבידי העובדים לשעבר בחברה תמצא את דרכו לשוק. עם זאת, בסה"כ זו חברה עם מגוון פעילויות רחב - אם זה שיכון עובדים, שפועלת בתחום היזום למגורים, סולל בונה בתחום הקבלנות, חרות הנדסה, אבן וסיד ופעילויות בחו"ל. בסה"כ ההמלצה שלנו על הקבוצה חיובית, והיא נסחרת בדיסקאונט של 15%. עם זאת אני שב ומזכיר, שבטווח הקצר יכול להיות לחץ בשל מניות העובדים".