על מנת לקבוע את הגישה השמאית להערכת שווים של נכסים המיועדים לשימור, יש לבחון את מהותם מנקודת ראות שמאית, ואת המאפיינים והפרמטרים המשפיעים על ערכם. שוויו של נכס מקרקעין נגזר מזכויות הבנייה, המוקנות לו על-פי תוכנית בניין עיר בתוקף.
לדברי ירמיהו אלוני, שמאי מקרקעין: "במבנים לשימור יש להתייחס לזכויות הבנייה המוקנות לנכס בשלושה מישורים: מישור סיווג השימור שהנכס נכלל בו, ומהו אופי הבינוי שהוא מאפשר - לעניין זה ייתכן, כי בנכס תותר תוספת בנייה מוגבלת (קומה), או תוספת בנייה מהותית וניצול חצר הבית או בנייה חדשה, תוך שימור אלמנטים בלבד (חזית, קשתות וכיו"ב); המישור הפיזי, דהיינו, האם המבנה הקיים מסוגל לקבל תוספת בנייה ובאיזו עלות, או האם קיים שטח קרקע פנוי המאפשר את הבנייה; מישור הסטטוטורי-עסקי, שבו נבחנת חלופה למכירת הזכויות והעברתן לפרויקט אחר".
גלובס: מהם המאפיינים והשיקולים השמאיים בהערכת הנכס לשימור?
אלוני: "קיימים מספר שיקולים שיש להביא בחשבון בעת עריכת שומה לנכס המיועד לשימור. נכס לשימור הוא נכס ייחודי, שאין שני לו בשוק, ולכן אין לו ערך שוק במובן הרגיל, דהיינו, לא ניתן לייחס לו ערך מדף. מעצם היותו נכס ייחודי, גישת ההשוואה אינה מעשית וכמעט אינה ישימה. מאותו נתון יסוד של ייחודיות וחוסר סטנדרטיות, גם רמת הישימות של גישת היוון ההכנסות נמוכה למדי, שכן דמי השכירות לסוג נכסים זה אינם בבחינת נתון שכיח בשוק. גישת העלויות (ערך קרקע בתוספת הבנייה, מע"מ ורווח יזמי, ג.י) אף היא בעייתית. למשל, בשאלה איזה ערך קרקע ניתן לייחס לנכס, האם את הערך הקשור לשטח המבונה הקיים, או את זה המשקף את מלוא ניצול זכויות הבנייה.
"נושא אומדן העלויות הצפויות לשיקום ולשימור הינו מרכיב, שרמת האי-וודאות לגביו היא הגבוהה ביותר. רכישת נכס לצורך שיקום והעמדתו בשוק עשויה להיות כמעט בגדר "התאבדות" כלכלית, וזאת בגלל גורמי הסיכון הרבים וחוסר הוודאות".
- האם אין יתרונות בנכס המיועד לשימור?
"בנכס המיועד לשימור קיימים מספר גורמי ודאות. כך למשל, ידועים שטחי הבנייה והיקפם המדויק, השימושים האפשריים, רמת המוניטין שיש למבנה וחסכון מסוים של גורמים המחויבים בבנייה חדשה, כגון מרתפים, חניה, ממ"דים ועוד".
- איך בכל זאת ניתן להעריך את שוויו של נכס לשימור?
"ההגדרה המתאימה לערך הכספי של נכס לשימור היא מחיר, ולא שווי. מחיר זהו הסכום שקונה מעוניין ימצא אותו כסביר, ויהיה מוכן לשלמו תמורת הנכס. העיקרון המנחה לקביעת אומדן הערך של נכסים לשימור הוא עקרון החליפיות. על-פי עיקרון זה, השמאי יכול להיכנס לנעליו של הקונה הפוטנציאלי, ולשקול את המחיר שנראה כהגיוני בעיני השמאי, לשלם בגין הנכס, כאשר הוא מבטא את נדירותו, ייחודו, המוניטין שלו, מיקומו וכיו"ב".
- האם על-פי גישה זו לא תיתכן סטייה בין הערכת שמאים שונים?
"בהחלט כן. טווח הסטייה הלגיטימי הינו הרבה יותר גדול מטווח הסטייה באומדן של נכס רגיל".
נושא ניוד זכויות בנייה עדיין מצוי בחיתוליו, והקשיים המשפטיים-תכנוניים הקשורים בו רק החלו לקבל פתרונות. ניוד זכויות בנייה הוא כלי שמצוי בידי הוועדות המקומיות במטרה לפצות את בעל הנכס לשימור, הכולל יתרת זכויות בנייה לא מנוצלות שעקב תוכנית השימור לא ניתן לנצלן. לוועדה ניתנו הכלים להעניק זכויות בנייה בהיקף זהה בנכס אחר של אותו אדם, או לחלופין לאפשר לו למכור זכויות אלו לאדם אחר.
לדברי רן וירניק, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין: "ניוד זכויות הבנייה הוא נושא בעייתי. שיקול הדעת שניתן לחברי ועדות התכנון לא נועד על-מנת שיעשו 'מסחרה', כמטבע עובר לסוחר. זכויות בנייה נובעות מתוכניות מאושרות שאנשי תכנון רבים שקדו על תכנונן, ואם במקום מסוים יש מקום להעניק זכויות בנייה, הרי שהיתר זה ראוי שיינתן לכולם, ולא רק לאותו אדם שרכש אותם. זו דעתי האישית ואינה מייצגת את לשכת השמאים".
אלוני: "זכור לי מקרה בודד, בו הועברו זכויות בנייה למגורים מבניין לשימור, הנמצא בסמוך לכיכר עיריית ת"א הישנה, לבניין המשרדים בשדרות רוטשילד, הצמוד לבית לוין, הידוע גם כבית השגרירות הרוסית. לדעתי, זהו רעיון מצוין שבמידה ויאמצו אותו, הוא עתיד לקדם את שימור המבנים בישראל".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
