תפסת מרובה לא תפסת: יש להקטין את היקף התוכנית

לאחר שהוגשו 370 התנגדויות לתוכנית השימור המופקדת 2650/ב', הזמינה עיריית תל-אביב חוות דעת כלכלית מחברת סיטילינק - מתאר, המייעצת ומנהלת לעניין תוכנית השימור, וכן חוות דעת שמאית מהשמאי שמואל פן.

בחוות הדעת הכלכלית בחנו שווי נכסים על-פי מחיר לחדר בעסקאות מדווחות בין השנים 1991-2000. עשו אבחנה בין מבנים לשימור למבנים שאינם לשימור, בעיר הלבנה המרכזית ובלב העיר. הממצאים היו כדלקמן:

לא נמצא הבדל במחיר חדר בלב העיר, בין מבנה לשימור למבנה שאינו לשימור - בשני המקרים כ-81,300 דולר. כן נמצא הבדל בעיר הלבנה - פער של 5,211 דולר לחדר. מבנה לשימור הוערך ב-82,456 דולר לחדר, ומבנה שאינו לשימור הוערך ב-87,667 דולר לחדר, דהיינו לדירת 3 חדרים הפער הוא 15,633 דולר. מדובר במבנים לפני שיפוץ. לטענת החוקרים, יצא שההבדל אינו מובהק סטטיסטית. לדעתי, ההפרש נובע מהפרש העלויות שמיחסים הקונים לדירה, בין שיפוץ רגיל לשיפוץ בשימור.

למה לא נתקלו באותו תופעה בלב העיר, שם לא נמצא פער בין המבנים לשימור ובמבנים שאינם לשימור? כנראה בגלל שבלב העיר ניתנו זכויות בנייה משמעותיות לכולם (אך מזה התעלמו עורכי הסקר).

הגדרת הבניין לשימור ע"י הרשויות איננה מעלה את ערכו

השווי הכלכלי של בניין לשימור נובע ממיקומו, מצבו הפיזי, עיצובו האדריכלי, רמת השיפוץ והשימור ובמקרים מסוימים גם מחשיבות היסטורית. אלו הסיבות שבגללן נמכרו בניינים מסוימים לשימור במחירים גבוהים במיוחד. החלטה בירוקרטית, של הכנסת בניין לרשימת מבנים לשימור והטלת מגבלות על הבניין, לא גרמה לעליית ערכו. כוחות השוק החופשי מספיק חכמים על מנת להעריך מבנים מיוחדים ולשלם עבורם את הערך העודף. זו הסיבה, שמבין 370 המתנגדים לתוכנית אין אפילו מתנגד אחד הטוען: "הנני בעל בניין יפה, בעל מעלות רבות, מדוע שהבניין שלי לא ייכלל בתוכנית השימור?"

וכך כותבים אנשי סיטילינק בדו"ח: "טרם נמצאה עדות ישירה להשפעה חיובית על מחיר המבנה כתוצאה מפעולת השימור (אך גם לא השפעה שלילית מובהקת)". מכאן נוצר מצב, בו עלויות השימור גבוהות מצד אחד, ומאידך אין הבדל במחירי המכירה של הדירות, ומכאן שנגרם נזק כלכלי לבעלי הנכסים לשימור.

יש בניינים שהיו משמרים אותם בכל מקרה, בגלל הערכים ההיסטוריים של הבניין, ויש בניינים שהערך הכלכלי שלהם הוא כזה שאין סיבה מבחינה כלכלית לבעלי הנכס לשמר אותם. כאן יבואו ויגידו בצדק: "אבל היה מאוד חשוב לשמר את גימנסיה הרצליה (במקום בו עומד כיום מגדל שלום), וכן מספר בניינים חשובים נוספים". אני מסכים לטענה הזאת, אך צריך לבדוק מי הנהנה. אם הציבור הוא הנהנה, אז הציבור צריך לשלם. זו שאלה מוסרית. אף פעם לא שמעתי על אוצר במוזיאון, שנכנס לבית פרטי, לקח תמונה ואמר: "תמונה זו אתלה במוזיאון", מבלי לקבל אישור מהבעלים. בתוכנית השימור אומרים: "הציבור רוצה ליהנות מהשימור של הבניינים, ובעלי הבניינים או הדירות לשימור ישלמו".

עיריית ת"א פנתה למהנדס שלמה רוטלוי, העוסק בשימור מבנים, וביקשה ניתוח עלויות עודפות בשיפוץ בניין לשימור, יחסית לבניין שאינו בשימור. רוטלוי קבע, שההפרש לבניין עם מעטפת של 1,000 מ"ר ב-3 קומות עם 6 דירות, הוא 150 דולר למ"ר (דהיינו 150,000 דולר) לבניין בסגנון בינלאומי, ו-175 דולר למ"ר (דהיינו 175,000 דולר) לבניין בסגנון אקלקטי. חוות דעת זו התייחסה למבנה לפני שיפוץ, כאשר לא מתוכננת תוספת בנייה על גג המבנה. להלן הערכת עלויות השיפוץ הכוללות: בניין רגיל - 210,000 דולר; בניין בסגנון הבינלאומי - 360,000 דולר; בניין בסגנון האקלקטי 385,000 דולר.

נבחן זאת במחירי תשואה: 6 דירות בבניין בסגנון אקלקטי. עלות נוספת לשיפוץ חיצוני לכל דירה 29,000 דולר (שישית מ-175 אלף). נניח שנבקש תשואה של 7%, כלומר 2,030 דולר לשנה, תוספת שכ"ד של 170 דולר לחודש. אין סיכוי שבשני בניינים סמוכים, שעברו שיפוץ חיצוני, ישלמו בבניין לשימור 170 דולר שכ"ד לחודש יותר מאשר בדירה בעלת אותם נתונים בבניין שאינו לשימור.

תפסת מרובה לא תפסת

בשנת 1948 היו בתל-אביב 8,000 בניינים. עיריית ת"א רוצה לשמר מתוכם 1,750 בניינים (חלקם באמצעות תוכניות בניין עיר מאושרות בלב ת"א ובכרם התימנים, וחלקם באמצעות תוכנית השימור 2650/ב'). דהיינו, לדעת העירייה 22% מהבניינים שנבנו עד קום המדינה ראויים לשימור.

שמואל פן, בחוות דעתו לעירייה, קבע: "מבנים לשימור עם מגבלות מחמירות עשויים לתבוע פיצוי לפי סעיף 197 (לחוק התכנון והבנייה) בסכומים נכבדים". יש בניין שלשיטתו של פן נפגע ב-850 אלף דולר. אותם בעלי בניינים יכולים לא לבחור באפשרות של העברת זכויות בנייה, ואז העירייה תצטרך לשלם פיצויים גדולים.

בבניינים שאינם בהגבלות מחמירות, ניתנו תמריצים קטנים שחלקם לא משמעותיים יחסית לעלויות השיפוץ, וחלקם לא ניתנים למימוש, במיוחד כשמדובר בבתים משותפים, או בבתים עם דיירים מוגנים על-פי חוק הגנת הדייר.

היה ותוכנית השימור העכשווית תקבל תוקף, עיריית ת"א תיחשף לתביעות ענק בהתאם לסעיף 197, ואונסק"ו לא יעזור בכסף. קופת העירייה ריקה, והיא תאלץ לחזור בה מהתוכנית על-פי סמכות מיוחדת בחוק. כל מאמצי השימור יעלו בתוהו.

כאשר אושרה תוכנית השימור ע"י הוועדה המקומית של עיריית ת"א, לא לקחו בחשבון שמשמעותה עלות לקופת הציבור בסכומי עתק, אם באמצעות תשלום פיצויים ואם באמצעות ויתורים על היטל השבחה לגבי זכויות בנייה שיועתקו למקומות אחרים בעיר. הרי אם יש בניין, שראוי מבחינה תכנונית להוסיף לו זכויות בנייה, ובעליו מעונין בזכויות אלו, היו גובים בגינן היטל השבחה, ואילו אם הזכויות יועתקו הרי שלא יגבה הטל.

על כן, לדעתי יש כעת צורך לפעול כך:

1. להגביל את התוכנית למינימום מבנים, ולבדוק אם כל מבנה שנכנס לרשימה אכן ראוי לשימור עד כדי פגיעה בזכויות הבעלים.

2. להכריז לשימור על יותר מבני ציבור, ולא על מבנים בבעלות פרטית.

3. להוסיף זכויות בנייה מהותיות לבניינים לשימור שאינם בהגבלות מחמירות, כמו שהוסיפו בתוכניות לב תל-אביב.

הכותב הוא שמאי מקרקעין וכלכלן, יזם וקבלן העוסק גם בבניינים לשימור.