זכויות מוגנות במימוש מישכון

בית המשפט המחוזי בת"א קבע לאחרונה, כי לא ניתן לראות חייבים שמישכנו את זכויותיהם בדירת מגוריהם לבנק למשכנתאות כמי שוויתרו על זכויותיהם לדיירות מוגנת בדירה או לדיור חלופי, במסגרת של מימוש המישכון בהוצאה לפועל. זאת כיוון שבחוזה ההלוואה לא צויין ויתור זה במפורש בסעיף המדבר על מישכון זכויות חוזיות, בהבחנה מהסעיף המדבר על רישום משכנתא בטאבו.

בשנת 1989 נחתם חוזה הלוואה בין רונית ודורי כהן (להלן: "כהן") לבין בנק טפחות בע"מ (להלן: "הבנק"). במסגרת החוזה, לוו כהן מהבנק סכום כסף, כשאחת הבטוחות לפירעון ההלוואה היתה דירת מגוריהם של כהן.

סעיף 10 לחוזה ההלוואה קבע:

"משכנתא ומישכון 10. להבטחת סילוקם המלא והמדוייק של כל הסכומים שהלווה חייב...ולהבטחת מילוי מלא ומדוייק של תנאי הסכם זה...

א. מתחייב בזה הלווה לחתום ולרשום עם חתימת הסכם זה בלישכת רישום המקרקעין, משכנתא ראשונה בדרגה...לזכות הבנק על זכויותיו בנכס...

ב. שטר המשכנתא, כאמור בסעיף א' לעיל, יכלול את התנאים שיהיו נהוגים בבנק בעת רישום המשכנתא. במידה של הוצאת המשכנתא לפועל, לא יהיה הלווה ו/או כל אדם ו/או גוף אחר מוגנים על פי חוקי הגנת הדייר, לרבות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר (נ"מ) התשל"ב - 1972 ולא על פי הסעיפים 38 ו-39 לחוק ההוצאה לפועל התשכ"ז-1967 ולא על פי כל חוק אחר ו/או כל חוק שיבוא בנוסף עליהם או במקומו. הלווה אחראי לכך, כי במידה והבנק יוציא לפועל המשכנתא, הנכס יועבר לבנק מיד עם דרישתו הראשונה כשהוא ריק מכל אדם וחפץ.

ג. הלווה מתחייב לאחוז מיד בכל הצעדים והפעולות הדרושים או שיידרשו ממנו לרישום המשכנתא על הנכס על שם הבנק...

ד. במידה והנכס טרם נרשם על שמו של הלווה בלישכת רישום המקרקעין:

1. מתחייב הלווה, כי הנכס לא יירשם על שמו בלישכת רישום המקרקעין, אלא אם כן תרשום עליו באותו מעמד המשכנתא לזכות הבנק, בהתאם לאמור בהסכם זה. כן מתחייב הלווה לדאוג לכך, כי הנכס יירשם על שמו בלישכת רישום המקרקעין מיד כשאפשר יהיה לעשות זאת, בכפוף להתחייבויות הלווה על פי הסכם זה.

2. ...

3. בתוקף פקודת החברות ו/או חוק המישכון תשכ"ז-1967 ו/או כל דין אחר ומבלי לגרוע מהאמור לעיל, משעבד בזה הלווה לזכות הבנק בשעבוד ספציפי ראשון בדרגה, ללא השתתפות אחרים, את כל הזכויות מכל מין וסוג שהוא שיש לו בנכס, לרבות זכויות חוזיות...

4. ...

5. בנוסף לאמור לעיל, התחייב הלווה כי עם חתימתו על הסכם זה, יחתום בפני נוטריון על ייפוי כוח כללי בלתי חוזר, בהתאם לנוסח המצורף בזה, כי הוא בין השאר ייפה את כוח הבנק או המורשים מטעמו לרשום הנכס על שם הלווה והמשכנתא על הנכס לזכות הבנק ו/או לעשות כל פעולה אחרת כאמור בהסכם זה. על אף מתן ייפוי הכוח, הבנק לא יהיה חייב לעשות כל פעולה לפיו...".

הדירה טרם נרשמה על שם כהן עד היום. אולם, בשנת 1996 נרשם מישכון על זכויות כהן בדירה לטובת הבנק ברשם המשכונות.

הבנק הגיש ללישכת ההוצאה לפועל בקשה למימוש המישכון. במסגרת הליכי מימוש המישכון, התעוררה השאלה האם ויתרו כהן על זכויותיהם לדיירות מוגנת על פי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, או על זכותם לדיור חלוף על פי סעיפים 28 ו-39 לחוק ההוצל"פ. על שאלה זו ענתה בחיוב ראש ההוצאה לפועל.

על החלטה זו הגישו כהן בקשת רשות ערעור לביהמ"ש המחוזי, בה דנה השופטת הניה שטיין. השופטת קובעת, כי מתוך עיון בסעיף 10 לחוזה ההלוואה, נמצא כי ויתור כהן על זכויות הנובעות מדיירותם בדירה נכלל בהקשר למימוש משכנתא בלבד. השאלה היא, האם יש ללמוד מכך, כי ויתור זה אינו מתייחס אף להליכי מימוש מישכון.

כדי לענות על שאלה זו, על בית המשפט לקבוע מה היה אומד דעתם של הצדדים בעת החתימה על ההסכם. על תהליך פרשנותו של הסכם אמר השופט אהרון ברק בפס"ד אפרופים (מט2), כי השלב הראשון הינו גזירת אומד דעת הצדדים, מתוך לשונו הברורה של ההסכם. זוהי נקודת המוצא, אך לא נקודת הסיום של התהליך. על הפרשן לעבור לשלב השני, שהינו גזירת אומד הדעת מתוך הנסיבות החיצוניות.

מכאן, קובעת השופטת שטיין, ניתן על ידי ראיות חיצוניות, להוכיח כי לשונו הדווקנית של החוזה אינה מצביעה על אומד דעתם המדוייק של הצדדים.

במקרה דנן, לא הובאה כל ראיה חיצונית, על פיה ניתן לגזור, כי האמור בלשון החוזה אינו מבטא נכונה את כוונת הצדדים, ונטל הראייה בעניין זה הוא על הבנק.

מתוך עיון בהסכם ההלוואה ניתן להניח, כי נוסח על ידי הבנק. מכאן ניתן ללמוד, כי הבנק הוא זה שאיבחן והבחין בין ויתור כהן על זכויות בהליך של מימוש לבין ויתור כזה בהליך של מימוש משכנתא.

על פי לשונו של החוזה, לא ויתרו כהן על הזכויות העומדות להם מכוח מימוש שעבוד בדירת המגורים, במסגרת הליך מימוש מישכון, בהבדל ממימוש משכנתא. לטענת הבנק, כהן הם שסיכלו את רישום המשכנתא, בכך שלא רשמו את זכויותיהם בדירה בלישכת רישום המקרקעין (כפי שהתחייבו בסעיף 10(ד)(1) לחוזה), ולא המירו את המישכון ברישום משכנתא. על כן, מנועים הם מלטעון לאבחנה שבין מישכון לבין משכנתא, במסגרת הסכם ההלוואה.

השופטת שטיין דוחה אף טענה זו. שכן, לא הובאה כל ראיה כי ניתן היה לרשום את הדירה בטאבו על שם כהן, וכי כהן הפרו התחייבותם לעשות כן, ועל כן סיכלו רישום משכנתא על שמם. ספק זה מתגבר נוכח העובדה כי עם חתימת ההסכם, חתמו כהן אף על ייפוי כוח בלתי חוזר לטובת הבנק, שאיפשר לבנק, אם ניתן היה לעשות כן, לרשום משכנתא על שמו.

לאור כל האמור לעיל, קובעת השופטת שטיין, כי במסגרת מימוש המישכון אין לראות בכהן כמי שוויתרו על זכויות העומדות להם מכוח היות הנכס הממושכן דירת מגורים.

התוצאה הסופית: הערעור התקבל.

בר"ע 1480/98 בית המשפט המחוזי ת"א.

השופטת: הניה שטיין.

בשם המערערים: עו"ד בלום.

בשם המשיב: עו"ד בר