ב"חוזה יחס" דרוש תום לב גבוה במיוחד

העניין רווח במיוחד ומיושם באופן כמעט אוטומטי בסכסוכים על רקע מחלוקת סביב קיום או אי קיום של חוזים בין צדדים. למעשה המקור להתפתחות של תורת תום הלב הינם סעיפים 12 ו-39 לחוק החוזים. סעיף 12 מחיל את חובת תום הלב על ניהול משא ומתן, ואילו סעיף 39 מחיל את חובת תום הלב בקיום ההסכם. למעשה, שני סעיפים אלו היום בבחינת שני צדדים של אותו מטבע. אך מידת תום הלב אינה אחידה בכל תחום ותחום. יש תחומים שבתי המשפט מחילים חובת תום לב מיוחד או זהירות מיוחדת ואף גבוהה מן הרגיל.

לאחרונה, השופטת ציפורה ברון נדרשה להכריע בסוגיה זו בהתמודדות מול חוזה מסוג מיוחד המכונה חוזה יחס. העניין היה בפרשת ת.א 00/1220, יגאל וינשטיין נ' עזבון המנוהל לבזובסקי אורי ז"ל. בטרם נפרט את עובדות הפרשה, נסביר את המושג חוזה יחס. להלן ציטוט הגדרתה של השופטת ברון עצמה, אשר היטיבה להגדיר סוג זה של חוזה:

"חוזה כזה מאופיין בקשר חוזי ארוך בין הצדדים; תוכנו של הקשר נקבע על-ידי הצדדים מראש באופן מצומצם; תוך קיומו, מועשר הקשר החוזי בשורה של הסכמות נוספות, הנוצרות על-ידי הצדדים לצורך השלמת הסכמותיהם הקודמות ושינוין; הקשר שבין הצדדים מתאפיין ברמה גבוהה של סולידריות; מחלוקות במהלך קיום הקשר מיושבות בדרך של שיתוף פעולה בין הצדדים לבין עצמם, מתוך כוונה להביא להמשך קיומו של הקשר".

בעניין וינשטיין, התובע הינו יזם נדל"ן ומומחה לאיתור מקרקעין וקידום תכנון ופרויקטים. הנתבע המנוח היה בעל נכסים ובין הצדדים הו יחסי ידידות ואמון רב שנים.

התובע איתר עבור הנתבע שתי חלקות בנווה צדק בתל-אביב, והיה אמור לקבל שכר טרחה כאחוז מהפרויקט המבונה ואופציה לרכישת דירה במחיר מוזל. במקביל, בין הצדדים נקשרו יחסי יזמות בחלקות אחרות ולאור הסכמים בחלקות אלו, הנתבע התחייב לשלם שכר הטרחה של התובע גם בחלקות שבנווה צדק.

דא עקא, כי דעתו של הנתבע לא היתה נוחה מההסכם בעניין החלקות בנווה צדק, ואט אט סרב לשתף פעולה עם התובע, אשר לפי התרשמותה של השופטת ברון, עשה כל שביכולתו לקדם את הפרויקט בחלקות בנווה צדק. השופטת ברון נאלצה להתמודד מול שלוש שאלות מרכזיות בפרשה, ואלו הן: האם אכן נחתם חוזה בין הצדדים? כיצד יש לפרש את החוזה בין הצדדים? מי הפר את החוזה ומהם הסעדים בעקבות ההפרה?

ברון קבעה: "עיון בחוזה הקצר מלמד, מעבר לכל ספק, כי הוא מסוים, ברור ומדויק. מצוינים בו פרטים כמו "כולל מע"מ", "או שווה ערך", "בניכוי מקדמות", שמלמדים על מחשבה תחילה וייחוס משמעות וחשיבות לכל פרט בו".

השופטת ברון קבעה, כי היא לא נדרשת אפילו ליישם את מנגנון סעיף 26 לחוק החוזים, המאפשר השלמת פרטי החוזה. בעניין פרשנות החוזה, תוך אימוץ תורת שני השלבים ו/או תורת שלב אחד (ראה: ע.א. 93/4628 "אפרופים"), מגיעה למסקנה כי הן לפי לשון החוזה, הן לפי מקורות חיצוניים למסמך כגון חילופי דברים וטיוטות, והן לפי התנהגות הצדדים, אין ספק כי הצדדים התכוונו כי התובע יקבל את שכר טרחתו.

ולעניין הנזק, השופטת ברון קבעה כי התובע זכאי לפיצוי בגובה הרווח שהיה יוצא לו, לו החוזה היה מקוים, כלומר 7% מהפרויקט המבונה וכן שווי האופציה לרכוש את הדירה הזולה. בהתייחס לעניין של חוזה יחס, ברון קבעה:

"למרות ההיכרות רבת השנים עם התובע ויחסי האמון ביניהם, הוא החליט להתנער לגמרי מקיום החוזה, סירב להליכים של פישור ובוררות (למרות שהתובע היה מוכן להם), לא ענה למכתבים, ניתק קשר, עד שלא הותיר בידי התובע ברירה אלא לפנות לבית המשפט. שוכנעתי מעדות התובע, שהיתה מהימנה עלי, כי הנתבע התחמק מלנסות להגיע להסדר ביחס לקיום החוזה, מאז שנת 1996 ועד לשלהי שנת 2000".

פסק דין זה למעשה מהווה אזהרה לכל צד בהסכם אשר מנצל יחסי אמון רב שנים, ומחליט להתנער מהחוזה. אך נשאלת השאלה, האם התוצאה היתה משתנה לו בין הצדדים היה קיים רק חוזה רגיל בין שניים אשר הכירו זה את זה רק לפני ההסכם?

עיון בפסק הדין מעלה, כי ההיכרות רבת השנים היתה בין הסיבות כי כל הפרה של הנתבע נבדקה ב"זכויות מגדלת" ופגעה קשות במהימנות ההגנה. מכאן ניתן להסיק, כי יש ביחסי אמון והכרות רבת שנים כדי לחייב כי אכן הצדדים יהיו "מלאכים זה לזה", בשינוי גרסה בעניין בג"ץ 80/59 שירותי תחבורה ציבוריים. כזכור, בפסק הדין "שירות תחבורה ציבוריים", בית המשפט העליון ניסה לקבוע סטנדרטים של חובת התנהגות בתום לב של צד אחד למשנהו. בספק דין זה נקבע כי אסור לצדדים להיות זאבים זה לזה, אך גם לא מלאכים זה לזה. בחוזה יחס הדרישה הינה גבוהה, ואולי ניתן לומר שלא רק שאסור לצדדים להיות "זאבים זה לזה", אלא עליהם להיות גם "מלאכים זה לזה".

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.