רה-ארגון בתאגיד (ב'): האפשרויות העסקיות

מה ההבדל בין סעיף זה לסעיף 104א וסעיף 70 לחוק מיסוי מקרקעין, שנסקרו על ידנו בשבוע שעבר? מה יוסיף לנו סעיף זה ואילו יוזמות עסקיות חבויות בין סעיפי המשנה שלו, המוסיפות לנו נופך עסקי רלבנטי? על שאלות אלו ואחרות ננסה לענות ברשימה זו.

לפי חוזר מס הכנסה 2000/9, כל התנאים והמגבלות שנסקרו על ידנו במאמר הקודם ביחס להעברת נכס של פלוני לחברה בבעלותו, חלות גם כאן. נתמקד איפא רק בשוני שבין הסעיפים הללו, תוך ייחוד תשומת הלב לאפשרויות העסקיות שהסעיף פותח.

סעיף 104ב מאפשר העברת נכס בבעלות מספר בני אדם או בבעלות שותפות לחברה, שבה, מיד לאחר ההעברה, יהיו לבעלי המניות או לשותפים בדיוק אותן זכויות שהיו להם בבעלות בנכס שהועבר או בשותפות בעלת הנכס שהועבר.

בניגוד לרה-ארגון של אדם יחיד, הסעיף, בדומה לסעיף 70 לחוק מיסוי מקרקעין, מאפשר העברת נכס בבעלות משותפת כולו לחברה בה הבעלים המשותפים יהיו בעלי מניות. עם זאת, זהו הסעיף היחיד המאפשר ר-ארגון לנכס המצוי בבעלות שותפות, על ידי העברתו לחברה והקצאת מניות באותה חברה לשותפים בשותפות.

כידוע, שינוי זכויות שותפים בשותפות אינן מהוות דרך כלל אירוע מס, ולפיכך ניתן לשנות זכויות בשותפות טרם העברת הנכס לחברה. כך מדובר ביצירת תכנון מס של שינוי בעלות בנכסי מקרקעין, על ידי שימוש בדיני שותפות ובסעיף 104ב. לפי התכנון, קרקע פלונית תועבר מפלוני לאלמוני קודם על ידי יצירת שותפות, אחר כך על ידי שינוי זכויות בשותפות, ולבסוף על ידי העברה לחברה לפי סעיף 104ב. זאת, כאשר לא די בשותפות ליזמות העסקית, וזאת מטעמים של הנפקה לציבור או הגבלת אחריות התאגיד בפני נושים פוטנציאלים.

נזכיר כי השותפות בה מדובר אינה חייבת להיות איגוד מקרקעין, וכן כי הפטור קיים מאז תיקון 132, גם אם החברה אליה הועבר הנכס הינה איגוד מקרקעין, כך שגמישות התכנון בהקשר זה גדולה למדי.

עוד נזכיר, כי העברת מקרקעין, להבדיל מבנין, דירה, חניון וכיו"ב, דורשת בנייה תוך 4 שנים על אותם מקרקעין שהועברו, וכי בגדר מקרקעין מצויים מספר נכסים כדוגמת מניות באיגוד שכל נכסיו מקרקעין. כן ציינו, כי קיימים מספר תכנוני מס, לפיהם העברת קרקע חקלאית תהנה מהפטור אם ייבנה בניין ארעי חקלאי באישור מיוחד שעה שכל זכויות הבניה על הקרקע הינן 0.

נדגיש, כי ההעברה לפי סעיף 104א נהנית מ-0.5% מס רכישה ולא 5% כפי החיוב הקיים לפי סעיף 70 לחוק מיסוי מקרקעין. גם כאן קיימת מגבלת העברת הקרקע משך שנתיים מיום הפטור. מגבלה זו חלה הן על הקרקע שהועברה והן על המניות שהתקבלו ברה-ארגון. עם זאת, קיימים חריגים המתירים מכירה או הקצאה פרטית של עד 28% והקצאה לציבור של עד 50%.

העברת מקרקעין בדרך זו איננה יכולה לסייע לפיצול רכוש בין בני משפחה, ורבים טועים ומשתמשים בסעיפי הרה-ארגון למטרה זו, אך מוצאים עצמם בעתיד בפני שוקת שבורה. ההעברה מנציחה בעלות ולא מסיעת בהפרדתה. יש בה יתרון אם רוצים לממש קרקע על-ידי הנפקה לציבור. דומה כי דרך זו, עת הכלכלה והבורסה במצבם, היא דרך לא דרך ועדיף להימנע מנקיטתה.

יש גם להביא בחשבון, כי חברה משלמת מס רווחי הון של 25% ועל דיווידנד ישולם מס פעם שנייה 25%, סך הכל כ-43%. זוהי תוספת מיותרת למס החל על יחיד עקב ניצול הרה-ארגון. הדבר איננו כדאי אפוא שעה שצפוי מימוש הנכס בעתיד במישור של יחיד פלוני.

לעומת האמור ובניגוד לו, כאשר מדובר ביזמות קבלנית, הרי הרה-ארגון איננו מהווה תוספת מס אלא מהווה הקלה בנטל המס הכולל. מס הכנסה על יזם יחיד הוא 50% וכן ביטוח לאומי. חברה תשלם 35% (ואולי פחות אם יהיה תקציב להמשך הרפורמה, דבר הנראה בעייתי מעט כיום).יחיד לא יוכל לשתף מממן או קבלן ללא אירוע מס שבח או מס הכנסה.

לעומת זאת, לאחר רה-ארגון יכולה חברה שתם מועד הקפאת העברת הזכויות בה (ובחריגים לעיל אף לפני כן) להקצות מניות ללא אירוע מס, גם אם מדובר באיגוד מקרקעין ואפילו ללא חובת דיווח על ההקצאה לקבלן או לממן של עסקת בנייה ומכירה. חברה תהנה גם ממספר הקלות בהוצאות הנובעות מסיבות ארכאיות של גישת מפקחי המס.

לבסוף, משיכת דיווידנד לבעלי המניות לא תכביד את נטל המס כלל והמס הכולל יהיה זהה. יותר מכל, הסכום הפנוי שיוותר בחברה נטו הוא גדול יותר בכ-30% מאשר הנטו בידי היחיד. עובדה זו מאפשרת מינוף גדול יותר ופיתוח נמרץ יותר בידי חברה מאשר בידי יחיד.

לסיום נציין, כי קיים תכנון מס שטרם נסגר, לפיו, עם שינוי ייעוד של מקרקעין בעת העברתם לחברה, רואים את החברה כאילו רכשה את המקרקעין מלכתחילה וערכה בהם שינוי ייעוד בעצמה. תוצאה אפשרית של "סנקציה" זו הינה פטור ממס רכישה ופטור משאר מגבלות חוק המיזוגים והתנאים של הרה-ארגון בהעברה. יותר מכך, ייתכן כי החברה משוחררת כליל ממגבלות הזמן עקב "הסנקציה" האמורה.