השטח לצורך דמי ועד: רק המקורה

בבית משותף, הנמצא בירושלים, 20 דירות בגדלים שונים (להלן: "הבית המשותף"). על-פי החלטות האסיפה הכללית של בעלי הדירות בבית, נקבע תשלום אחיד וזהה של מיסי ועד הבית לכל הדירות, ללא התחשבות בגודלן או בשטחן, וזאת מהסיבה שכל הדירות נהנות מהשירותים המסופקים לכל שטחי הרכוש המשותף, באופן שווה.

בבעלות משפחת כפיר (להלן: "המשיבים") דירה (להלן: "הדירה") בת 2.5 חדרים בלבד, וצמודה אליה גינה, שאינה מקורה, בשטח של כ-200 מ"ר. המשיבים שילמו במשך שנים אחדות את התשלום הנדרש מהם - שהיה הסכום הזהה ששילמו כל הדיירים האחרים, בלי להתחשב בגדול דירותיהן - עד שהפסיקו לשלם לוועד הבית בחודש יוני 2002. טענת המשיבים היתה, כי על פי חוק המקרקעין תשכ"ט-1969 (להלן: "החוק המקרקעין"), מוטלת עליהם החובה לשלם עבור החזקתו של הרכוש המשותף אך ורק בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף, ואילו החלטת האסיפה הכללית על תשלום אחיד וזהה אינה מחייבת אותם.

בעקבות כך הגישה נציגות הבית מהשותף (להלן: "המערערת") תביעה לפני המפקח על רישום המקרקעין בירושלים, לחייב את המשיבים בתשלום מיסי ועד הבית. המשיבים טענו בפני המפקח, כי דירתם קטנה מהדירות האחרות אשר בבית, ולכן חלקם ברכוש המשותף ושיעור השתתפותם בהוצאות הבית מן הראוי כי יהיו קטנים מאלה של שאר הדירות, ולכן עליהם לשלם פחות מיסי ועד הבית.

המערערת, מנגד, טענה, כי דירתם של המשיבים גדולה מהדירות האחרות אשר בבית - בגלל הצמדת הגינה, ולכן חלקם של המשיבים ברכוש המשותף ושיעור השתתפותם בהוצאות הבניין מן הראוי כי יהיו גדולים משאר הדירות, ולכן אין למשיבים להלין אם שילמו מיסי ועד הבית כמו יתר הדיירים; לטענת המערערת, על המשיבים לשלם יותר מאשר משלמים הדיירים האחרים (שלהם אין הצמדה של גינה בגודל כזה). המפקח דחה את התביעה. המפקח קבע, כי אין לכלול את שטח הגינה של דירת המשיבים לצורך קביעת החלק היחסי ברכוש המשותף, וכי יש לחשב רק את גודל הדירה עצמה לצורך קביעת חלקם היחסי של המשיבים בהוצאות הבית. על פסק דין זה הגישה המערערת ערעור לביהמ"ש המחוזי בירושלים, שנדון בפני השופט משה דרורי.

השופט דרורי קובע, כי ניתן לבסס את מסקנתו של המפקח מכוח שלוש מערכות נורמטיביות שונות: הראשונה - על-פי הנהוג והמקובל; השנייה - על-פי המסמכים הספציפיים הנוגעים לצדדים בענייננו; השלישית - מכוח יישום הרציונל של חלוקת הנטל בין בעלי הדירות בבית משותף.

המחוקק קבע, כי "סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58... לחוק, יכריע בו המפקח" (סעיף 72(א) לחוק). המפקח הינו משפטן הכשיר להיות שופט בית משפט שלום (סעיף 117 (א) לחוק). בידוע שלתפקיד זה ממונה אדם, משפטן ותיק, בעל ניסיון רב בתחום המקרקעין.

מאחר והמחוקק ייחד למפקח את הסמכות לדון בסכסוכים בבית משותף, המפקח רשאי - ואף חייב - להפעיל לא רק ידע משפטי תיאורטי, אלא גם את פרי ניסיונו העשיר, שכן הוא ולא אחר מונה על-ידי הכנסת להכריע בסכסוכים בתחום הבית המשותף.

לפיכך, כאשר המפקח קובע בפסק דינו, כי "נהוג ומקובל כי שטחים מוצמדים לדירות כגון: גינות, חצרות או גגות, לא נכללים במסגרת קביעת שיעור החלק היחסי של הדירה ברכוש המשותף, לצורך השתתפות בהוצאות האחזקה של הרכוש המשותף" - מן הראוי כי הערכאה הערעורית תכבד קביעה זו, שכן מי לנו בקיא יותר מהמפקח באשר למה שנהוג ומקובל ביחס להצמדת שטחים לדירות, והאם הצמדה פלונית נכללת או לא נכללת בקביעת שיעור החלק היחסי של הדירה ברכוש המשותף, לצורך חלוקת נטל ההוצאות בין בעלי הדירות. לפיכך, די בחלק זה של פסק הדין של המפקח כדי שהערעור ידחה.

לא זו אף זו, במקרה שלפנינו היו ראיות פוזיטיביות ביחס למסמכים המשפטיים, אשר על פיהם רכשו המשיבים את זכויותיהם בדירה.

בהסכם הרכישה של הדירה נאמר, כי בחישוב שטח הדירה לצורך קביעת החלק היחסי של הדירה ברכוש המשותף, לא ייכללו שטחים או נכסים אשר הוצמדו לדירה.

בנוסף לנהוג ולמקובל ובנוסף למערכת ההוראות החוזית שעל פיה רכשו המשיבים את הדירה, גם הרציונל של דרך קביעת חלוקת ההשתתפות בין בעלי הדירות תומך במסקנת המפקח, לפיה אין זה מן הראוי והנכון לחשב, לצורך קביעת שיעור ההשתתפות בהוצאות הרכוש המשותף, שטח גינה בלתי מקורה, המוצמד לדירה, כחלק מן הדירה.

כאשר אין תקנון לבניין המסדיר את אופן ההשתתפות של דיירי הבניין בהוצאות הרכוש המשותף, אזי יש לפעול לפי הוראות התקנון המצוי, אשר קובע, שאת שיעור ההשתתפות בהוצאות הרכוש המשותף יש לחלק לפי גודלה של הדירה. שיטה זו, אשר נקבעה בתקנון המצוי, יסודה בכך, שאנו בודקים מהו אופן השימוש של כל דייר ודייר ברכוש המשותף, לפי שטח דירתו. שטח הדירה נקבע כמדד היחסי לכמות האנשים הגרים והמשתמשים בדירה. פועל יוצא מכך הוא מידת השימוש ברכוש המשותף.

כל זה נכון כאשר מדובר בשטח בנוי הניתן לשימוש למגורים או למחסן. מאידך גיסא, שטח אשר הוצמד לדירה, כגון גינה, חצר או גג, אינו עונה על השאלה מהם האופן והכמות של השימוש בדירה, מאחר ושטח זה אינו שטח אשר נועד למגורים ואינו יכול להעיד על מספר הגרים בדירה המסוימת, והמשתמשים ברכוש המשותף וגורמים להוצאות בבית המשותף.

ואכן, המודד שנקבע בחוזה הרכישה הוא זה: אם השטח מקורה, קרי ניתן להשתמש בו למגורים, אזי ייחשב כחלק מן הדירה, לצורך חישוב החלק היחסי לעניין חלוקת נטל ההוצאות; אם השטח אינו מקורה, כי אז לא ניתן לעשות בו שימוש למגורים (ואפילו לא למחסן), ועל כן אין להביא בחשבון שטח זה לעניין חלוקת הנטל בין הדיירים.

לאור זה, נראים דברי המפקח, אשר קבע בפסק דינו כי נהוג ומקובל שלא לכלול בחישוב שטחה היחסי של הדירה את השטחים המוצמדים שאינם שטחים בלתי מקורים ואשר לא יכולים לשמש למגורים. המנהג והנוהג - כפי שנקבעו על ידי המפקח לאור ניסיונו - משקפים אפוא את הרציונל של החוק.

התוצאה הסופית: הערעור נדחה.

ע"א 5062/04, ביהמ"ש המחוזי בירושלים, השופט: משה דרורי.

בשם המשיבים - עו"ד יגאל צדקוני.