מגבלות הסמכות של הנציגות

חברת חוף הכרמל נופש ותיירות 89 בע"מ ואח' (להלן: "המשיבות"), בנו את מלון הדירות הידוע כבניין אלמוג בפרויקט חוף הכרמל חיפה (להלן: "הבניין"). לטענת נציגות בעלי הדירות בבניין (להלן: "המבקשת"), לא קיימו המשיבות את התחייבותן בהסכמי המכר עם הדיירים לבניית מעלית רביעית בכל אגף בבניין. על כן הגישה המבקשת המרצת פתיחה לביהמ"ש המחוזי בחיפה, במסגרתה נתבקש ביהמ"ש להורות למשיבות לקיים התחייבותן אשר בהסכם לבניית מעלית רביעית בכל אגף.

התובענה נדונה בפני השופטת בר-זיו. לטענת המבקשת, הינה הנציגות המייצגת את כלל בעלי הדירות.

בתגובה לבקשה טענו המשיבות, כי דין התובענה להידחות ו/או להימחק על הסף, בין היתר לאור העובדה, שלמבקשת אין מעמד בתובענה והיא אינה מוסמכת לתבוע בשם בעלי הדירות, כאשר עילת תביעתם היא אכיפת חוזה מכר.

לטענתן, סמכות המבקשת, מכוח היותה "נציגות", מוגבלת על פי סעיף 69 לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969 (להלן "חוק המקרקעין"), לעניינים הנוגעים להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף.

לטענת המבקשת, קיימת זהות עניינית בין מה שהובטח לבעלי הדירות לבינה, כמייצגת את הזכויות של כל אחד מבעלי הדירות לגבי הרכוש המשותף, וכי מכוח העובדה שהמעליות מהוות חלק מן הרכוש המשותף - קמה לה זכות ייצוג הדיירים, בין מכוח דיני השליחות ובין אחרת. מכאן עוברת השופטת בר-זיו לדון בשאלת סמכות המבקשת. חוק המקרקעין הוא הקובע מעמדה וסמכותה של נציגות הבית המשותף כדלקמן:

"69. הנציגות - מורשה של בעלי הדירות

"הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל עניין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, והיא זכאית בעניינים אלה להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות".

הלכה היא, כי בעלי הדירות אינם יכולים להעניק לנציגות כוחות שחוק המקרקעין לא העניק לה - לא בהחלטה כללית, לא בתקנון ולא בדרך אחרת (א. אייזנשטיין, יסודות והלכה בדיני מקרקעין, חלק שלישי: בתים משותפים (תשס"א - 2001 315).

עניינה של התובענה - קובעת השופטת בר-זיו - הינה אכיפת זכות חוזית ו/או קניינית, שלטענת המבקשת הוקנתה לבעלי הדירות בבניין, ואין בינה ובין החזקה וניהול של הרכוש המשותף ולא כלום (וצודקות המשיבות בטענתן, כי כל עוד לא הותקנה המעלית נשוא התובענה , ממילא היא אינה יכולה להוות חלק מהרכוש המשותף).

המבקשת מסתמכת על פס"ד נציגות הבית המשותף נ. קדמת לוד, פ"ד לו(2) 21, וטוענת כי לנציגות סמכות מכוח דיני השליחות ו/או מכוח הזהות העניינית. ואולם - קובעת השופטת בר-זיו - אין באמור שם כדי לתמוך בטענותיה, שכן:

א. המבקשת לא פרטה בתובענה מכוח מה היא עותרת לסעד המבוקש, ואפילו לא טענה כי קיבלה הרשאה מבעלי הדירות בבניין.

ב. בקביעת "הזהות העניינית" הושם שם הדגש על צירוף תובעים נוספים, בעוד שבענייננו נדחתה בקשה זו של המבקשת מאחר והוגשה בניגוד לדין.

ג. בפס"ד הנ"ל הותנה המשך ניהול התובענה בהחלפת זהות התובעת - מהנציגות לבעלי הדירות. וכך נאמר שם: "התחום בו פועלת הנציגות בתור שכזו, דהיינו, כשרותה של הנציגות, נקבע על-ידי חוק המקרקעין. שינוי בהיקף הכשרות מחייב פעולת חקיקה. אין בעלי הדירות בבית משותף יכולים להעניק לנציגות כשרות, שהחוק אינו מעניק לה. כך, למשל, על-פי חוק המקרקעין כשרותה של הנציגות היא לשמש מורשה של בעלי הדירות בענייני ניהול הבית המשותף.

אין בעלי הדירות יכולים להרחיב כשרות זו מכוח הסכם ביניהם, ולהעניק לנציגות את הכשרות לשמש מורשה של בעלי הדירות בעניינים שמחוץ לניהול הבית המשותף. ודוק: הכשרות לשמש מורשה בעניינים שאינם ענייני ניהול הבית המשותף, על-פי חוק השליחות, כשרות מוגבלת היא, אך אף כשרות זו אין בעלי הדירות יכולים להעניק לנציגות בתור שכזו. יחד עם זאת, אין כל מניעה לכך, שבעלי הדירות יפעילו את הכוחות, שהדין הכללי נותן להם, ויסמיכו את בעלי הדירות, שנבחרו כנציגות, לפעול בשמם כשלוחיהם. במצב דברים זה פעולת בעלי הדירות, המהווים את הנציגות, אינה פעולת הנציגות, אלא היא פעולת שלוח, המחייבת והמזכה את השולח, על-פי הדין הכללי.

בעניין שלפנינו הוגשה תביעה, כאשר התובעת צוינה כנציגות בית משותף. עניינה של תביעה זו בזכויות הקניין של כל אחד מבעלי הדירות. מהטעמים, שהובאו על-ידי השופט מאיר שמגר, אף אני סבור, כי תביעה שכזו אין לנציגות הכשרות להגיש, שכן אין היא נוגעת להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף).

זאת ועוד: בעלי הדירות אינם יכולים להסמיך את הנציגות, בתור שכזו, להגיש אותה תביעה, שכן אין בעלי הדירות יכולים להעניק לנציגות כוחות, שחוק המקרקעין לא העניק לה. יחד עם זאת, אין כל מניעה לכך, שבעלי הדירות, החפצים להגיש את התביעה (בין אם אלה כל דיירי הבית המשותף או חלקם בלבד), יעניקו הרשאה למספר בעלי דירות - בין אם אלה מהווים גם את הנציגות ובין אם לאו - כדי שאלה יגישו תביעה בשמם של שולחיהם.

במקרה זה מתחייב, כי התביעה לא תוגש על-ידי הנציגות אלא על-ידי כלל הדיירים החפצים בכך, הפועלים באמצעות מספר בעלי דירות כשלוחיהם.

כפי שציין חברי הנכבד, השופט מ' שמגר, העניקו בעניין שלפנינו בעלי הדירות הרשאה מפורשת למספר בעלי דירות, שכונו בשמם המפורש (והמהווים גם את הנציגות לעניינים אחרים), להגיש תביעה. בעלי הדירות, שהגישו את התביעה, פעלו אפוא במסגרת הרשאתם על-פי חוק השליחות, והתביעה שהוגשה היא תביעת בעלי הדירות - שולחיהם. אך נפלה תקלה, והכינוי שניתן לתובעת לא היה נכון, שכן התביעה אינה מוגשת על-ידי הנציגות אלא על-ידי בעלי הדירות עצמם, באמצעות אחדים מחבריהם. עניין זה יש לתקן, והוא ניתן לתיקון גם עתה, וזאת מטעמיו של חברי הנכבד, השופט מ' בייסקי".

על כן, קובעת השופטת בר-זיו, כי המבקשת אינה מוסמכת להגיש התובענה.

התוצאה הסופית: התובענה נדחתה על הסף.

ה"פ 144/03, ביהמ"ש המחוזי בחיפה, השופטת: ברכה בר-זיו.

בשם המבקשת - עו"ד א. לפידות.

בשם המשיבת - עו"ד יעקב קנטור.