שימוש בחצר המשותפת לצורכי חניה

אם בוחנים את מידת השימוש, יתכן וניתן יהיה לחייב בעל דירה, שלדירתו הוצמד חלק בחצר או בגינה והוא משתמש בה לחניית רכבו, בדמי ועד בית מוגדלים

נוכח המציאות העגומה והמחסור במקומות חניה בערים, מצאו לעצמם דיירי בתים משותפים בלב הערים פתרונות שונים ולעיתים משונים לחניית רכבם בסמוך לבית המגורים. לא אחת אנו נתקלים במקומות חניה מאולתרים, שנוצרו על ידי הדיירים בבניין, יש מאין, בתוך חצר הבניין ולעיתים אף במקום בו יועדה גינה.

לעיתים, במהלך יחסי שכנות ארוכי שנים, הוצמד בשלב כלשהו חלק בחצר הבניין לדירה מסוימת בבניין ובעליה מחנה את רכבו מידי יום בחניה מאולתרת זו. נשאלת השאלה: האם שימוש בחלק החצר לצורך חניה, מחייב את הדייר המחנה בדמי ועד בית מוגדלים?

באחרונה (22.11.04) ניתן פסק דין בבית המשפט המחוזי בירושלים, בערעור שהגישו בעלי דירות בבית משותף בירושלים, בו נדונה השאלה, האם דירה בבית משותף, אליה צמודה גינה בלתי מקורה, חבה בתשלום דמי ועד בית מוגדלים? הועלתה השאלה, האם לצורך חישוב חלקה היחסי של הדירה המסוימת ברכוש המשותף יש לכלול גם את הגינה הצמודה אליה?

שופט בית המשפט המחוזי משה דרורי קיבל את החלטת המפקח על רישום המקרקעין בירושלים, וענה על שאלה זו בשלילה.

ככלל, ייאמר, כי סעיף 58 (א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969 קובע, כי בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על-פי דין או המקובלים על פי הנוהג, הכל בהתאם לחלקו ברכוש המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. החלק שיש לכל דייר ברכוש המשותף יחושב לפי יחס שטח הרצפה של דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף.

בית המשפט מאמץ את קביעת המפקח, כי נהוג ומקובל ששטחים המוצמדים לדירות, כגון גינות, חצרות או גגות, לא נכללים במסגרת קביעת שיעור החלק היחסי של הדירה ברכוש המשותף, לצורך השתתפות בהוצאות האחזקה של הרכוש המשותף.

בית המשפט קובע עוד, כי הרציונל של דרך קביעת חלוקת ההשתתפות בין בעלי הדירות תומך במסקנת המפקח, לפיה אין זה מין הראוי והנכון לחשב, לצורך קביעת שיעור ההשתתפות בהוצאות הרכוש המשותף, שטח גינה בלתי מקורה, כחלק מן הדירה.

בית המשפט מסביר, כי השיטה שנקבעה בתקנון המצוי (החל על בניינים שלא גיבשו לעצמם תקנון אחר), לפיה את שיעור ההשתתפות בהוצאות הרכוש המשותף יש לקבוע על פי גודלה של דירה, יסודה בכך, שאנו בודקים מהו אופן השימוש של כל דייר ודייר ברכוש המשותף, לפי שטח דירתו. דהיינו, בדיקת אופן השימוש נכונה לכל שטח בנוי הניתן לשימוש למגורים או למחסן.

מאידך, קובע בית המשפט, שטח אשר הוצמד לדירה, כגון גינה, חצר או גג, אינו מוסיף למידת ה"שימוש" בדירה, מאחר ושטח זה לא נועד למגורים ואינו יכול להעיד על מספר המשתמשים בו ועל ההוצאות הנגרמות משימוש זה לבית המשותף.

לסיכום מקבל בית המשפט את גישת המפקח, כי נהוג ומקובל לא לכלול בחישוב שטחה היחסי של דירה את השטחים המוצמדים, שהינם שטחים בלתי מקורים ואשר לא יכולים לשמש למגורים.

החלטת המפקח ובית המשפט היא לא להוסיף את השטחים המוצמדים לדירה פלונית, אשר לא נעשה בהם שימוש על-ידי בעליהם למטרת מגורים (ואפילו למחסן), במסגרת חישוב דמי ועד הבית שעל הדייר הפלוני לשלם. בית המשפט בוחן את מידת השימוש גם על פי השאלה האם השטח מקורה.

הרציונל העומד בבסיס פסק הדין הוא נכון וראוי, אולם אין הוא עונה על מצבים בהם הוצמדה לדירה חצר או גינה והיא מנוצלת לצרכי חניה למשל. במקרה זה, על אף שמדובר בשטח שאינו מקורה, הרי שהנאת הדייר שבבעלותו שטח זה היא רבה ביותר.

יתכן ומתוך הלאו המוסבר בפסק הדין ניתן ללמוד על ההן, דהיינו, שניתן יהיה לחייב בעל דירה שלדירתו הוצמד חלק בחצר או בגינה והוא משתמש בה לחניית רכבו, בדמי ועד בית מוגדלים, באופן בו יתוסף לשטח דירתו גם שטח החצר הצמודה לצורך חישוב חבותו בדמי ועד הבית. (ע"א 5062/04, נציגות הבית המשותף ברח' משה קול 21, ירושלים, נ' כפיר).

הכותב הוא שותף במשרד מרום-הלפרט-הורוביץ ומתמחה במקרקעין.