הלכת צרי: בין שתי הפסיקות

אני מסכים לחלוטין, שהפרשנות להלכה אותה קבעה השופטת דליה דורנר בפס"ד לאה צרי, רע"א 7417/01, גורמת עוול גדול ואי צדק סוציאלי. שופט בית המשפט השלום בנצרת, דני צרפתי, בפס"ד ד"ר זיאד חמאיסי, בש"א 3034/04, גם הוא אינו רואה בעין אחת עם המצדדים בפרשנות המקובלת כיום לאחר צרי, בה לא ניתן לקבל פטור לבנייה עצמית עד 120 מ"ר לפי סעיף 19 (ג) (1) ו-(2) לתוספת השלישית לחוק התו"ב.

בפסק דין צרי השופטת דורנר מנתחת את סעיף 19 לתוספת השלישית מבלי להתייחס לסיטואציה שבפניה, וזאת כדי לקבוע באופן כללי את הזכאות לפטור, באילו תנאים ועל כמה דירות יינתן, זהות המקבל ועוד. השופטת דנה ארוכות בשוני בין הנוסחים השונים בתיקונים 20 ו-21, "שימשו" ו"ישמשו", ומגיעה למסקנה אותה סותר פסק דינו של השופט צרפתי.

השופטת מפליגה בפרשנותה, משתמשת לכך בכלים משפטיים פרשניים ומשווה בין שני הנוסחים: בין הנוסח בתיקון 20 ובין זה שבתיקון 21. כזכור, תיקון 21 בא להוסיף את סעיף קטן 2 לסעיף 19. בתיקון 20 מופיעה המילה "שימשו" ובנוסח תיקון 21 המילה "ישמשו", והגיעה למסקנה, שהשוני בנוסח בא להוסיף אמנם את סעיף קטן 2 אך לא לשנות את סעיף קטן 1.ציטוט: "תיקון זה (בנוסח), שנועד אך להוסיף את סעיף קטן (2) לסעיף, ולא לשנות את הנוסח של סעיף קטן (1)...".

ומשעדיין, לדעתה, הסעיף במתכונתו היום ולאור השינויים בנוסחים משובש, פונה דורנר להצעת החוק (תיקון 21), כפי שמופיעה בדברי הכנסת, כדי לבדוק את תכליתו ואת כוונת המחוקק.

את הצעת החוק הגישה חברת הכנסת דאז שושנה ארבלי-אלמוזלינו. הצעת החוק, כפי שמובאת בפסק דינה של דורנר, מדברת בפירוש על הרחבה ותוספת לדירה קיימת, שבה יתגוררו לאחר ההרחבה. ציטוט: "היתה הצעה חשובה, שבאה לסייע להרבה מאוד אזרחים שרצו להיטיב את תנאי הדיור שלהם, הן על-ידי הרחבה והן על-ידי תוספת לדירה... כשנתקבל החוק היתה כוונת המחוקק, שמי שמרחיב את דירתו אינו חייב... כשהוא מוכר את הדירה, להחזיר את תשלום ההיטל לרשות המקומית".

השופטת מגיעה אם כן למסקנה, שכוונת המחוקק בסעיפים קטנים 1 ו-2 היא פטור מסיבות סוציאליות - עזרה לאזרחים בשיפור תנאי מגוריהם. זאת אומרת, ההרחבה לא תיחשב לו כמימוש זכויות ותהיה פטורה מהיטל השבחה. עם זאת, כאמור בסעיף קטן (2), הפטור מותנה בניצולו כהלכה, וזאת בכך שישמשו המגורים החדשים או המורחבים לשימוש עצמי - של המחזיק או של קרובו.

ומכאן מסיקה השופטת, ששני הנוסחים האמורים יכולים לדור בכפיפה אחת, לאמור: הנוסח הראשון, "שימשו", שמופיע בזמן עבר, מתאים לתנאי הראשון לקבלת הפטור מגורים בדירה קטנה, עובר לבנייה או להרחבה; והנוסח השני, "ישמשו", בזמן עתיד, הינו התנאי השני - מגורים לאחר הבנייה או ההרחבה.

אם כן, שני התנאים היחידים והמצטברים לפי תכלית החוק, לקבלת הפטור, לפי הסעיפים הקטנים 1 ו-2, הם קיום דירה צרה, כלשון השופטת, ששימשה למגורים, שהורחבה, בין אם בפועל ובין ע"י הריסתה ובנייתה מחדש, והמשך המגורים בה.

בכל פסק דינה, עד לסעיף האחרון, אין השופטת מתייחסת למקרה שלפניה. היא מנתחת את תנאי קבלת הפטור באופן כללי ומיישמת מסקנותיה למקרה הפרטי שלפניה. השופטת מגבילה את הפטור בתנאים נוספים וחשובים, כגון זהות המבקש והזכאי לפטור, מס' היחידות הזכאיות לפטור עד, שמסיבות טפלות לעניין שהעליתי לא נכנסתי אליהן.

השופט צרפתי, לעומתה, בפסק דינו, מבדיל בין בניית דירה חדשה על קרקע ריקה, שתשמש בעתיד למגורי המצהיר, לבין הרחבה של דירה קיימת, ששמשה בעבר למגוריו ותשמש בעתיד גם למגוריו, עם המגבלות שנקבעו בפס"ד צרי לעניין זהות המחזיק בעבר ובהווה. השופט מתייחס לשוני בנוסח של סעיף 19 ג' (1) בין תיקון 20 לבין תיקון 21: "שימשו למגוריו" בתיקון 20 ו-"ישמשו למגוריו" בתיקון 21.

"(1) בנייה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר על אותם מקרקעין ששימשו/שישמשו למגוריו..."

לטעמו, השוני בנוסח בא להבהיר, כי התנאי לפטור בעת הרחבת דירה קיימת הוא, כי על המחזיק היתה חובה להתגורר בה קודם להרחבה וכמובן אחריה כפי הלכת צרי - וזוהי סיבת הנוסח "שימשו".

הנוסח לקרקע ריקה הוא - "ישמשו" ויש לקרוא הסעיף כך: "בנייה... של דירת מגורים לא יראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין (או קרובו) הגיש בקשה להיתר בנייה על אותן מקרקעין שישמשו למגוריו ...".

הנוסח הוא עתידי ולכן אין צורך לגור שם בעבר.

השופט מאבחן את הלכת צרי, שעסקה בסיטואציה של הרחבת דירה קיימת, בין אם בפועל ובין אם ע"י הריסתה ובנייה חדשה תחתיה, מסיטואציה של בנייה על קרקע ריקה. לכן יש להכיל את ההלכה שנקבעה בצרי אך ורק על מקרים של הרחבת דירה קיימת.

אליה וקוץ בה: לדעתי, פסק דין זה אינו עומד בפרשנות החוק לפי דורנר, ולכן אני מניח כי מבחינה זו הוא שגוי, למרות שאני סבור, כמוהו, שמבחינה סוציאלית נגרם עוול לבעלי קרקע ריקה הרוצים לבנות עליה, לעומת אילו הרוצים להרחיב דירתם.

לפי הידוע לי, החלו דיונים בשינוי החוק בכדי להשוות את מתן הפטור לבעלי קרקע ריקה הרוצים לבנות עליה.

ד"ר נתן הוא חבר בלשכת שמאי המקרקעין.