"ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו"

להלן נציג חלק מהעקרונות בפסיקה, לפיהם בעל נכס עשוי לקבל פטור מתשלום ארנונה, גם בנכס שלכאורה אינו "הרוס" ו"ניזוק" בצורה חמורה.

ננתח מקרה, בו קיים מבנה, שבמצבו הפיסי לא ניתן לאיכלוס - מבנה תעשייה/משרדים ברמת "מעטפת", שדורש חלוקה וגמר פנימי, או דירות מגורים ישנות הזקוקות לשיפוץ.

במקרים אלה העירייה עשויה לטעון, כי קיימת אפשרות לשפץ את הנכס. לכן, לכאורה, אין לקבל את טענת הבעלים כי אינו ראוי לשימוש, ואם הבעלים מחליט לא לשפץ, אזי אין לו להלין אלא על עצמו. כלומר, בין אם ישפץ את הנכס ובין אם לאו - הבעלים חייב בתשלום ארנונה.

תשובת הבעלים יכולה להיות, כי אינו מעוניין לשפץ את המבנה משתי סיבות:

מצב השוק באזור בשפל, עד שאפילו שיפוץ לא יבטיח את השכרת הנכס בקלות. לפיכך, אינו מעוניין ליטול סיכון ולהיגרר לעלויות ומעדיף לחכות.

על-פי תוכניות בניין עיר (בתוקף או בהכנה) קיימת ציפייה, כי בטווח הקרוב תהא הצדקה להרוס את המבנה ולהקים תחתיו פרויקט חדש, אזי הבעלים אינו מעוניין להשקיע את כספו בשיפוצים, שיניבו פירות לתקופה קצרה בלבד.

בפסיקה הוכרו שתי גישות לניתוח הביטוי "ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו" בסעיף 330. הגישה הראשונה טוענת, כי יש לפרש ביטוי זה ב"ראייה כלכלית". על מנת להגיע לתוצאה, שהנכס ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, יש לבחון את עלות התיקון להשמשת הנכס. אם העלות סבירה, לא ניתן לומר שהנכס ניזוק. ראה ה"פ (ת"א) 5074/86 עיזבון ראובן חסון נ' עיריית תל-אביב-יפו. ע"ש (ת"א) 288/00 עדן יפו בע"מ נ' עיריית תל-אביב. ת.א. (חי') 20108/92 מאפיה קואופרטיבית בע"מ (בפירוק) נ' עירית עכו.

הגישה השנייה טוענת, כי יש לפרש ביטוי זה ב"ראייה קניינית". המצב העובדתי של הנכס הינו נתון של קבע. צריך להביט עליו "AS-IS" ולהחליט, האם כפי שהוא הוא אינו ראוי לשימוש. אין לחייב את המחזיק בהוצאת שקל אחד להשמשת הנכס, שכן הדבר מהווה פגיעה בלתי מוצדקת בקניין הפרט (ראו: ת.א (חי') 62132/96 עיריית חיפה נ' פדול גטאס).

כפי שנציג להלן, לפעמים מתקיימים תנאים מצטברים לקבלת פטור (גם לפי הגישה המחמירה "הכלכלית"), כך שהתנהלות מושכלת, ע"י הצגת הממצאים וניתוחם בצורה מקצועית ראויה, עשויים להביא לתוצאה מוצלחת של קבלת פטור מארנונה וחסכון כספי ניכר.

על-פי הגישה הכלכלית, יש צורך לעמוד במספר קריטריונים שעשויים להצדיק מתן פטור. ביהמ"ש קבע, כי לשם כך ניתן להיעזר בחוות דעת של שמאי מקרקעין, שתהווה את הבסיס העובדתי והכלכלי לבקשת הפטור, תנתח את הממצאים ותגבשם לכדי קריטריונים ברורים, כדלקמן:

יש להציג את מצבו הפיסי של המבנה "AS-IS".

יש להעריך את שווי המבנה במצבו "AS-IS".

יש להעריך את גובה עלויות השיפוץ הדרושות להשמשת המבנה.

נדגיש, כי המבחן הכלכלי לאו דווקא דורש קיום מצב קיצוני, בו אפילו לאחר השקעה בשיפוץ, דמי השכירות השוטפים שיתקבלו, לא יכסו את עלות השיפוץ. אלא די, שעל מנת להחזיר את ההשקעה בשיפוץ יידרש זמן רב, בכדי שניתן יהיה לטעון לחוסר כדאיות וסבירות בביצוע שיפוץ (בפסיקה נקבע לדוגמא, כי תקופת החזר השקעה של כ-16-14 חודשים אינה זמן ארוך. ראה ת"א 4006/01 עיריית חולון נ' קאשי חדוה).

כמו כן, אחד השיקולים למתן פטור הינו היחס בין עלות השיפוץ לבין שווי המבנה במצבו "AS-IS". יש להציג ולבחון, האם השימוש הראוי במקרקעין מבחינה כלכלית, בטווח הנראה לעין, הינו הריסת המבנה הקיים וניצול זכויות בנייה נוספות לפי תב"ע בתוקף ובהכנה, ואז לנתח את שווי המבנה הקיים לעומת שווי הקרקע כריקה ופנויה, על בסיס ניצול זכויות הבנייה החדשות.

על-פי הגישה הקניינית: יש לבסס את עצם הטיעון, כי הנכס אינו ראוי לשימוש במצבו "AS-IS". לפיכך, ראוי להציג חוות דעת של שמאי מקרקעין, שתסקור את המבנה, תצביע על מצבו הלקוי ועל העובדה כי אינו ראוי לשימוש.

להלן מספר "כללי אצבע", שאם אחד מהם מתקיים, כדאי לבדוק אפשרות לבקשת פטור מתשלום ארנונה:

קיימים מבנים ישנים מאוד במצב תחזוקתי ירוד.

מדובר במבנה תעשייה מסורתית, המצוי באזור בו הפעילות כיום נוטה לשימושי משרדים ו"היי-טק".

מדובר במבנה משרדים ותיק, בעל תכנון לא מודרני, המצוי באזור שמתאפיין במבני משרדים חדשים והיצע גדול של שטחים פנויים (כך שללא שיפוץ מסיבי קשה מאוד למצוא שוכר).

במידה ועל המקרקעין חלה תוכנית בניין עיר חדשה (או נמצאת בשלבי הכנה), אשר מקנה זכויות בנייה בהיקף גדול יחסית לעומת הניצול בפועל.

הפסיקה בעניין טרם גובשה סופית, אולם במקרים מסוימים קיים סיכוי טוב לקבל פטור מתשלום הארנונה ולחסוך כסף רב.

הכותב הוא כלכלן ושמאי מקרקעין.