מחסור בהון בסין הביא לגל השקעות של קרנות נדל"ן זרות

לדברי סטנלי צ'אן, נשיא קרן השקעות בנדל"ן אמריקנית שבסיסה בסין, Stanley & Co, הקרן השקיעה לאחרונה 50 מיליון דולר ברכישת בניין דירות בשנחאי. בחודש ינואר השקיע משקיע נדל"ן 100 מיליון דולר ברכישת בניין משרדים בשנחאי בשטח של 30,000 מ"ר.

בהשקעות קודמות רכשו קרנות נדל"ן זרות נכסים בשווי 300 מיליון דולר, בשנחאי לבדה. השקעות אלה כוללות השקעות שביצע סטנלי צ'אן, המנהל בסין נכסים עבור שלוש חברות השקעה מאירופה ומארה"ב, לרבות זו של להמן ברדרס. צ'אן אמר לעיתון "צ'יינה וויקלי", כי להערכתו השקעות של משקיעי נדל"ן זרים בסין יגיעו ל-2 מיליארד דולר בשנתיים-שלוש הקרובות.

דייויד וואט, מנהל חברת ההשקעות מהונג-קונג DTZ דבנהאם, אמר כי שנת 2005 תספק יותר הזדמנויות בהשקעה בשוק הנדל"ן הסיני לקרנות הנדל"ן, לרבות קרנות רי"ט, שיותר נוטות לקחת סיכונים לעומת משקיעים מוסדיים. הקרנות צפויות להתמקד בערים שנחאי ובייג'ין. סקר עולמי שערכה DTZ בין מנהלי קרנות השקעה בנדל"ן ברחבי העולם העלה, כי רבים מהמנהלים הזכירו את סין כיעד השקעות לטווח הבינוני-ארוך של הקרנות שבראשן הם עומדים.

החברה הסינגפורית קפיטל לנד הודיעה בחודש ינואר על רכישת שני מרכזי קניות בבייג'ין, בהשקעה של 205 מיליון דולר, וזאת אחרי השקעה אחרת בסך 120 מיליון דולר בנכסים מסחריים בעיר הדרומית שנזן. הנכסים המסחריים בבייג'ין ושנזן ישולבו לקרן השקעות בנדל"ן מסחרי אותה תשיק קפיטל לנד, ההולכת ותופסת מעמד בכיר בשוק הסיני. לו שיצ'ון, נשיא חברת פיננשל סטריט הולדינג מבייג'ין, מצוי בעיצומו של משא ומתן עם חברה אמריקנית למכירת נכס משרדים משמעותי שבבנייה. החברה היא היזם הבלעדי המפתח את רחוב הפיננסים במרכז העסקים של הבירה הסינית.

לכניסה המסיבית של משקיעי נדל"ן זרים לסין יש הסבר נוסף. בסין נוצר לאחרונה מחסור בהון, לאחר שהבנק המרכזי הסיני הקשיח את רגולציית לקיחת משכנתאות. לדוגמא, אין אפשרות יותר לקחת משכנתא עבור נכס שנמצא עדיין בבנייה. הדבר מאלץ קבלנים לחכות עם המכירה עד להשלמת הבנייה, ובכך עולות עלויות המימון שלהם והצורך בהון למימון הבנייה. במקביל, בנקים מסחריים הורשו להלוות כספים רק לקבלנים בעלי מוניטין אשראי חיובי, וגם זאת בתנאי שהקבלן מביא הון עצמי של 30% לפחות משווי העיסקה.

יזמים סיניים הסתמכו במשך שנים על הלוואות בנקאיות, בשיעור של 70% בממוצע משווי העיסקה. עכשיו היזמים מגלים כי עליהם להביא הון עצמי של 40% ואפילו 50% בשביל להוציא את הפרויקט לפועל.

הקשחה נוספת של תנאי פעילות יזמי הנדל"ן חלה בספטמבר 2004: כל הקרקעות לשימוש מסחרי ישווקו באמצעות מכרז פומבי, והתשלום יבוצע בתוך 60 יום - מהלך שהגביר את הצורך באשראי. מתוך צורך זה, יזמים סיניים החלו סורקים את הונג-קונג הקפיטליסטית וכן קרנות השקעה זרות כמקור אלטרנטיבי לבנקים המקומיים לאספקת מזומנים.

ספקולציות עקשניות צופות התחזקות יזומה של המטבע הסיני ביחס לדולר (כיום שערו קבוע, כ-8.28 יואן לדולר), וקורצות למשקיעים הזרים המעוניינים לרכוש נכסים בסין לפי מהלך חיזוק המטבע.