זכות כלכלית מול חוכמה משפטית שלאחר מעשה

בשומת פיצויים, הן על-פי חוקי ההפקעות והן לעניין פגיעה במקרקעין לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, קיימים שני מבחנים עיקריים: השווי נקבע ל"תאריך הקובע", שהוא בדרך כלל יום פרסום ההפקעה או יום אישורה של התוכנית הפוגעת; השווי נקבע על בסיס כל הנתונים התכנוניים, המשפטיים, המידע והציפיות בשוק החופשי הידועים בתאריך הקובע, ולא בתאריכים מאוחרים.

לאחרונה ניתן פס"ד ע"י השופטת דליה קרת-מאיר, בבית המשפט המחוזי בת"א (ע.ש 105/00, חברת החשמל נ. חגור), אשר "זעזע" את כל המוסכמות ויצר, משפטית, מצב מלאכותי ל"שווי השוק" בתאריך הקובע. פסק הדין עסק בערעור על החלטת שמאי מכריע של ועדת הערר בעניין תביעה לירידת שווי לפי סעיף 197 של קיבוץ חגור, עקב העברת מסדרון חשמל באדמתו, ע"פ תמ"א 10. התאריך הקובע לפגיעה היה 27.01.94.

השמאית המכריעה בעניין חגור קבעה פיצויים עקב פגיעה בזכויות החוכר. ע"פ חוזה החכירה הסטנדרטי לקיבוץ, החוכר הוא בר-רשות, וראוי להדגיש, כי ע"פ החוזה בלבד אין לחוכר כל זכות בפוטנציאל לשינוי ייעוד.

כידוע, המינהל שינה את התייחסותו לחוזי החכירה החקלאיים, ובמאי 1992 התקבלה החלטה 533 ולאחריה החלטות 611, 666 ו-727. מבלי להיכנס לפרטי ההחלטות, מהותן הכלכלית הייתה הענקת זכויות לחוכרים מעבר לאותן זכויות המוקנות להן ע"פ חוזי החכירה.

שווי השוק נגזר מפרמטרים שונים. בקרקעות חקלאיות פרטיות השווי נגזר משימושים החקלאיים ע"פ תב"ע קיימת והפוטנציאל לשינויי ייעוד. פוטנציאל זה מושפע בעיקר ממיקום בסמוך לאזורי בנייה, משמועות על "מחשבות" לשינוי ייעוד וכו'. דהיינו, נתונים שונים משפיעים על שווי השוק, מהם ממשיים וספקולטיביים.

בעניין חגור קבעה השמאית המכריעה את שווי זכויות החוכר בהתאם לשוויין ב"שוק החופשי" בתאריך הקובע. ברור שבתאריך הקובע השפיעו על שוק הקרקעות החקלאיות גם כל אותן החלטות המינהל ה"מיטיבות" עם החוכרים. אין ספק, כי בתאריך הקובע טרם שונה ייעודה של הקרקע לבנייה ע"פ החלטה 727, ואכן גם השווי לא נקבע כקרקע לבנייה, אלא בין יתר מרכיבי השווי, "השוק" גילם בתאריך הקובע את הפוטנציאל העתידי הנובע מהחלטות המינהל. כידוע, גם החלטות המינהל ניתנות לשינוי וגם גורם זה "שוקלל" במחירי השוק.

מספר שנים לאחר "התאריך הקובע" נקבעה ההלכה בבג"ץ הקשת המזרחית, ולפיכך השופטת קרת-מאיר פסקה בעניין חגור, כי שוב אין מקום לקביעת פיצוי ע"פ החלטת השמאית המכריעה.

כדברי בית המשפט: "משנקבע בבג"ץ, כי החלטה 727, המעגנת בתוכה את החלטת 611, הינה בטלה, ניתן להחיל קביעה זו באופן אקטיבי על הערעור שבפני, אשר היה תלוי ועומד בעת שניתן פסה"ד".

כלומר, לא חשוב מה היו תנאי השוק ושווי השוק בתאריך הקובע. אילו הסתיים הערעור לפני הבג"ץ היה הקיבוץ זכאי לפיצויים, אך מאחר ובעת ההחלטה בערעור כבר ניתן פס"ד בבג"ץ, בית המשפט לוקח פרמטר חדש (הבג"ץ) משנת 2000, ומחיל אותו למפרע על תנאי השוק של שנת 1994 (התאריך הקובע). בעניין זה מצאתי לנכון לצטט מספרו של המלומד אריה קמר, דיני הפקעת מקרקעין, המתבססים על הפסיקה הקיימת והמכוונים בדיוק לשתי הנקודות הבסיסיות בשומת פיצויים:

השווי צריך להתייחס למחירי השוק בתאריך הקובע: "בבוא בית המשפט לקבוע את שווי השוק החופשי של המקרקעין שהופקעו, עליו לבחון אותו לאור המידע שהיה מצוי בידיו של קונה פוטנציאלי ביום עריכת העיסקה ולאור ציפיותיו, ולא לאור ידיעותיו המאוחרות של בית המשפט על המצב ביום העיסקה. כלומר, אל לו לבית המשפט להיות בבחינת "חכם לאחר מעשה", ולבחון ציפיות שהיו קיימות לגבי האפשרויות הגלומות במקרקעין לאור ידיעותיו המאוחרות לגבי המצב בפועל".

השווי מושתת אך ורק על הנתונים והציפיות אשר היו ידועים עד לתאריך הקובע - "הוא הדין במקרה ששוויים של מקרקעין חקלאיים ביום ההפקעה היה גבוה משווי השוק של מקרקעין חקלאיים מאותו סוג, בשל הציפייה שייעודם ישונה בעתיד הקרוב למקרקעין לבנייה. ציפייה זו העלתה את שווי השוק של המקרקעין הללו, ואין בית המשפט רשאי להתעלם משווי מוגדל זה בהסתמך על ידיעותיו לאחר זמן, לפיהן בפועל לא שונה ייעודם של המקרקעין מאוחר יותר, ושוויים הממשי לא גדל לאחר שנכזבו הציפיות".

כדי לפשט את הנושא העקרוני, לא אתייחס לאדמות קיבוצים (חוזי בר-רשות), אלא לחוזה חכירה חקלאי לתקופה ארוכה של חוכרים פרטיים. כל מי שמצוי בשוק יודע, כי בתקופה שקדמה לבג"ץ הקשת המזרחית שווי השוק של זכויות החוכר החקלאי הושפע מהחלטות המינהל, וקרקעות חקלאיות נמכרו בסכומים גבוהים במידה ניכרת משווי השימוש החקלאי.

כאשר דנים בפיצויים, הפקעה או פגיעה, השאלה אינה אם חלה החלטה 727 על אותה קרקע, או האם היתה החלטה 727 בלתי סבירה? השאלה היא מה היה שווי השוק של זכות החכירה בתאריך הקובע, כאשר מחד קיימות החלטות מינהל ומאידך בכלל לא ידוע מה יהיה התכנון העתידי. לכן, בתאריך הקובע שווי השוק היה גבוה משווי של קרקע לעיבוד חקלאי, אך גם איננו שווי קרקע לבנייה בכפוף להחלטה 727, אלא הוא שווי ספקולטיבי המושפע כללית מהחלטות המינהל, הגולם בתוכו גם סיכון שלא יהיה בכלל שינוי ייעוד.

תוצאת פס"ד חגור היא, שבית המשפט יצר פיקציה משפטית של "שווי שוק" הנמוך כלכלית מזה שהיה בפועל, לאור נתון מאוחר לתאריך הקובע (הבג"ץ).

על כך הוגש ערעור לבית המשפט העליון, וראוי שהוא ייתן את החלטתו בהקדם, הואיל והיא עשויה להשפיע על כל תביעות פיצויים בקרקעות מינהל, בהן התאריך הקובע הוא לפני מועד הבג"ץ המפורסם.

הכותב הוא שמאי מקרקעין, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין.