דו"חות מבני תעשייה: הנכסים בחו"ל יניבו מחצית ההכנסות ב-2005

לגידול ברווחיות החברה קשר רב להחלטת דירקטוריון החברה מהשנים האחרונות להעתיק את פעילותה לחו"ל, כאשר בשנת 2004 רכשה החברה כ-2.8 מיליון מ"ר של נכסים מניבים בשווקים הבינלאומיים. בשנתיים האחרונות השקיעה החברה במרכזים מסחריים, מבני משרדים ודירות להשכרה בקנדה, בארה"ב ובגרמניה, באמצעות חברות בנות ונאמנויות בחו"ל.

הגידול בהשקעות החברה בחו"ל, אשר שיפר את מאזן החברה שעמד בסוף שנת 2004 על סך של כ-5.8 מיליארד שקל, הביא את הנהלת החברה לידי קבלת החלטה במגמת פיזור פעילות החברה בחו"ל, לפיה היקף ההשקעה נטו (הון עצמי בניכוי החזר השקעה) של החברה בנדל"ן בחו"ל יעמוד מעתה על 250 מיליון דולר, גידול של 100 מיליון דולר בהיקף ההשקעה כפי שנקבע בשנת 2004.

בשנת 2004 הצליחה מבני תעשייה להגדיל את שיעור התפוסה של מבני החברה בארץ ובחו"ל, אשר עמד בתום השנה על 87.9% לעומת 86.4% בסוף שנת 2003. לדברי החברה, עיקר השיפור נובע מעודף השכרות על פינויים בישראל, ממכירת נכסים פנויים ומהשקעות בנכסים בחו"ל בעלי שיעור תפוסה ממוצע של 90%.

הנכסים שרכשה מבני תעשייה בחו"ל, שצפויים להניב כמחצית מהכנסות החברה ב-2005, כוללים 15 נכסים בקנדה (11 מרכזים מסחריים, מבנה משרדים, מבנה משרדים ומסחר ושני מקבצי דיור); מתחם המיועד לבניית דירות יוקרה במנהטן, ניו יורק, ארה"ב; שני מקבצי דיור בגרמניה; מבנה משרדים בפריז, צרפת; קרקע למרכז מסחרי ברוסיה; נכס בפורטוגל ושני מתחמים למחסנים לוגיסטיים בורשה, פולין.

החברה חושפת בדו"ח את נימוקיה להשקעות במדינות השונות. את ההחלטה על היציאה משוק הנדל"ן הישראלי מנמקת החברה בכך, שהשוק נמצא בשנים האחרונות במגמת קיפאון, הניכרת בירידה מתמדת בשטח התחלות הבנייה לשימושים שאינם למגורים. מגמה זו נובעת מעודף היצע הקיים בענף, בעיקר עקב התחלות בנייה מרובות במהלך שנות ה-90.

גידול הפעילות בשוק האמריקאי, שיעורי ריבית נמוכים וירידת האטרקטיביות של אפיקי השקעה אחרים, משכו השקעות הון הולכות וגדלות, כאשר המשקיעים העיקריים הם קרנות ריט ציבוריות ופרטיות, קרנות נדל"ן, קרנות פנסיה ומשקיעים זרים, המנצלים את היחלשות הדולר. לדברי החברה, באיזור מנהטן קיים ביקוש גבוה לדירות יוקרה, ועל מנת לענות על הביקוש, יזמים רבים פועלים בשנים האחרונות להסבת בניינים ברחבי העיר לדירות יוקרה.

על הכניסה לשוק הגרמני אומרת החברה, כי בשנים האחרונות בגרמניה בכלל ובמזרח גרמניה בפרט, ניתן להבחין בחדירה משמעותית של משקיעים זרים לשוק הנדל"ן, כתוצאה מתהליך של סטגנציה, אשר במסגרתו ירדו מחירי הנכסים, נוצרו הזדמנויות עסקיות רבות המתבטאות בעודפי היצע של נכסי נדל"ן למכירה, תופעות התורמות לתשואה נאותה על ההשקעה. עוד לדברי החברה, קיימות אפשרויות לרכישת נכסי נדל"ן למכירה ודירות להשכרה בשיעור תפוסה נמוך יחסית, בעלי פוטנציאל לשיפור התפוסה בעת התאוששות המצב הכלכלי. גורם נוסף המגדיל את כדאיות ההשקעה בשוק הגרמני הוא המימון הבנקאי הזול יחסית, אשר ניתן להשיג לטובת השקעות נדל"ן.

על שוק הנדל"ן בקנדה אומרת החברה, כי שוק זה התאפיין בהתאוששות בשנת 2004, בעיקר אודות לצמיחה הכלכלית במדינה, השיפור בשווקי הנדל"ן המניב, תשואות יציבות מנכסי נדל"ן, ירידה בשיעורי הריבית, ירידת האטרקטיביות באפיקי השקעה אחרים וכן ציפיות לעליית ערך נכסי הנדל"ן למסחר בטווח הארוך. עוד מוסרת החברה, כי בשל הירידה בשיעורי הריבית, הקיטון בשיעורי התפוסה הממוצעים בנדל"ן למסחר לא הביא לפגיעה מהותית בביקושים, ושיעורי התפוסה של נדל"ן למסחר נותרו גבוהים במרבית הערים.

בתום שנת 2004 הסתכם הונה העצמי של מבני תעשייה לכ-1.2 מיליארד שקל, המממן 21% מנכסי החברה, לעומת 1.17 מיליארד שקל, אשר מימנו 26% בתום שנת 2003. השינוי בהון העצמי של החברה נבע, בין היתר, מהגידול ברווח הנקי וכן מתשלום דיבידנד לבעלי המניות בסך של 100 מיליון שקל.

החברה סיימה את בנייתם של שניים מתוך ארבע בנייני המגורים בפרויקט מגדלי תל-אביב, המצוי בשכונת נחלת יצחק בתל אביב, על גבול גבעתיים. הפרויקט משתרע על שטח של 23.5 דונם, עליהם יוקמו עוד שני מגדלים, ובסך הכל בסופו של דבר 4 מגדלי מגורים בני 112 דירות כל אחד, וכן מבנה משרדים בן 10 קומות בשטח בנוי של 12 אלף מ"ר. עוד כולל הפרויקט מרכז ספורט, אשר בנייתו נסתיימה באפריל 2003, וכן מרכז מסחרי בקומת הקרקע בשטח של 5,000 מ"ר, אשר נבנה בשנת 2001.

עד כה מכרה החברה בשני המגדלים הראשונים, אשר בנייתם נסתיימה במהלך שנת 2004, כ-190 דירות. עוד מוסרת החברה, כי עלויות הקרקע והבנייה לרבות הוצאות מימון, בשני המגדלים, הסתכמו ב-270 מיליון שקל.