מפלצות ההצלחה

בימים אלו נפתחים עוד 5 קניונים במקומות שונים ברחבי הארץ. קניונים אלו מצטרפים לרשימה ארוכה של קניונים פועלים בישראל.

אין ספק שהקניונים שינו את מפת הקמעונאות בישראל. מנגד, לא הוקדשה תשומת לב מספקת לניתוח עלויות אחזקת חנות בקניון, וזאת כנגד פרמטרים שונים.

כמובן שלפני פתיחת קניון אין אפשרות מדוייקת לחזות את עתידו, אך כבר לאחר מספר חודשים ניתן לנתח כמעט במדוייק האם כדאי להיכנס, ובאיזה מחיר.

כיוון שפועלים בארץ מספר רב של קניונים, שלגבי חלקם פורסמו נתונים, ניתן להקיש מהם גם על אחרים.

נתון ראשון שיש לבדוק לגבי קניון הוא מה הפדיון הממוצע למ"ר. פדיון זה הוא אינדיקטור מצויין לחוזקו של הקניון מצד אחד, אך גם לגבי "שווי" השכירות שלו.

אם נציץ בטבלה מס' 1, נוכל לראות את הפדיון הממוצע למ"ר במספר קניונים מובילים בארץ. אלה נתונים המתייחסים לשנת 96', שהיתה שנת פדיון שיא ברוב הקניונים.

ניתן בקלות לגזור את "שווי השימוש" בקניון לפי נתונים אלו. בעסקים קמעונאיים רבים נהוג לקחת בחשבון דמי שכירות של כ-%6-%8 ממחזור המכירות. אם נעשה זאת לגבי הקניונים הנ"ל, נראה (למשל) שקניון איילון היה אמור, בתנאי שוק משוכלל, לקבל דמי שכירות של כ-60$ למ"ר (בפועל נסגרות בו עסקאות ב-90- 100$ למ"ר). מן העבר השני, קניון לב חדרה היה אמור לבקש כ-20$ למ"ר (ובפועל הוא מקבל 50-40 $ למ"ר). קניון שנראה כמטיב עם שוכריו הוא קניון ערים בכפ"ס, בו דמי השכירות הנגזרים מהפדיון הם כדמי השכירות הנגבים בפועל (45 $למ"ר). (ראה טבלה 2).

אם כן, יש לברר את הפדיון הממוצע בקניון קיים, ולבדוק לפי טבלה 2 מהם דמי השכירות הראויים, כאשר %6 מהמחזור מתייחס לעסק שהרווחיות הממוצעת שלו מתקרבת ל-%33 מהמחזור, ודמי שכירות של %8 מהמחזור מתייחסים לעסק שהרווחיות הממוצעת שלו מתקרבת ל-%50 מהמחזור.

כאשר שוכרים חנות בקניון עם ממוצע פדיון נמוך, ומשלמים שכ"ד שהוא לא ביחס לביצועי הקניון, מוותרים מראש על חלק ניכר מהרווח, ומסתכנים בהפסד.

שלב שלישי הוא לבדוק האם ניתן להגיע למחזורים רצויים, וזאת לפי דמי השכירות המשולמים בפועל, וגודל החנות. פה אנו עובדים "מלמטה": מקבצים את כל הנתונים הידועים לנו (שכ"ד, דמי ניהול, שכ"ע, חשמל, ארנונה, טל', גניבות, עמלות, השקעה ושונות), ומחשבים את המחזור הרצוי.

שכר עבודה בקניונים מהווה מרכיב כבד בגלל עבודה במשמרות (12 שעות ביום) הנובעת מהפתיחה הרצופה, וכן עבודה במוצאי שבתות וחגים.

בטבלה מס' 3 ניתן לראות את הפדיון הרצוי לפי פדיון ממוצע של קניון, בהנחה שמשלמים "שווי ראוי": אם לא משלמים שווי ראוי ניתן לעבור לטבלה 2, ולחלץ את הפדיון הממוצע לפי שכ"ד שנדרש בפועל.

לדוגמא: בקניון חולון, שנפתח בימים אלו, השוכרים משלמים שכ"ד של 60$ למ"ר. זה משקף פדיון של 800$ למ"ר (טבלה 2), ואומר לפי טבלה 3 שאם ברשותכם חנות בקניון זה בגודל 80 מ"ר, הפדיון הרצוי אמור להיות 304,000 ש"ח, כולל מע"מ, לחודש. האם ניתן להגיע למחזור כזה? ימים יגידו.

באותם תנאים, לגבי קניון עובד קל לברר, ואז גם אפשר להחליט עפ"י נתוני אמת.

נושא נוסף שראוי להתייחסות בקשר לקניונים הוא דמי הניהול הניגבים מחנויות הקניון. זהו תשלום שהוא זר לכל מי ששוכר חנות ברחוב, אך הוא חלק מהותי ממה שעשה את הקניונים ל"מבדר הלאומי". בידור והפעלה וכן מיזוג ניקיון ומדרגות נעות עולים הרבה כסף.

כל עוד עשו הקניונים מחזורים ראויים, נבלעו דמי הניהול בעלויות השוטפות. אך בשנתיים האחרונות הפכו דמי הניהול בקניונים רבים לצרה אמיתית. מחד גדלו הוצאות האחזקה והביטחון בצורה ניכרת, ומאידך קטנו הכנסות החנויות. היום יש קניונים שדורשים 14$ למ"ר כדמי ניהול. אם נביט על טבלה 4, נראה שבקניונים ה"חלשים" דמי הניהול עלולים להיות כבדים כדמי השכירות, מה שהוא לכל הדעות אבסורדי ומסוכן.

בכל מקרה של מו"מ לגבי כניסה לקניון חדש או ישן, רצוי לברר את דמי הניהול בו, אחרת נכנסים מראש לביצה טובענית.

דבר חשוב נוסף בקניונים הוא ההשקעה הגדולה בשיפוץ הנכס. השקעה זו לא חוזרת בד"כ. השקעה זו גדלה עם כל קניון שנפתח, כי הסטנדרטים עולים כל העת. חנויות שנפתחו בקניון אביב ברמת אביב ובקניון השלום (עזריאלי) השקיעו סכומים ניכרים במראה עדכני, סכומים שיש להחזירם בדרך זו או אחרת.

בטבלה 5 ניתן לקבל מושג על גודל ההחזר לפי החזר חודשי למ"ר (שהוא הדרך הנכונה להסתכל על השקעה כזו). כיוון שיש לשפץ חנות בקניון כל 4-3 שנים, זהו החסם העליון. החסם התחתון הוא האפשרות שלאחר שנה החנות תיסגר.

הסכומים המושקעים בד"כ הם כ-1,200-1,000$ למ"ר, אם כי יש היום גם חנויות בהשקעה של 2,000$ למ"ר.

ניתן לראות בטבלה 5 שצריך לחשב את ההחזר בסדר גודל של כ-35$ למ"ר. לא מעט.

אבל השאלה המעניינת ביותר היא: טוב, אז כמה זה עולה לי?

נסתכל על טבלה 6, ונראה את החשבון הסופי. העלות הכללית מתייחסת לפרמטר של גודל החנות ועלותה למ"ר ב-$. במקרה קיצוני, של חנות בגודל 80 מ"ר שמשלמת דמי שכירות של 80$ למ"ר, העלות הכוללת של תיפעול החנות תהיה 71,000 שקל - סכום לא נמוך כלל וכלל.

אם ידוע לנו מכפיל הרווח של חנות כזו (ובוודאי למפעיל החנות ידוע באיזה מתח רווחים הוא מתכוון לעבוד), ניתן לחשב את נקודת האיזון בקלות. למשל אם חנות כזו עובדת על רווחיות של %50 (מלמעלה), אז במחזור של 142,000 ש"ח לא כולל מע"מ היא מתאזנת.

ניתן להסתכל על הדברים גם מנקודת המבט של החנות הבודדת. אם ידועה השכירות וגודל החנות, אפשר להתאים את המחזור והרווחיות לנקודת האיזון.

לדוגמא: בטבלה 7 נלקחה חנות בגודל 70 מ"ר (גודל נפוץ בקניונים) ובשכירות של 50$ למ"ר. נבדק הרווח/הפסד בהתאם למחזור המכירות והרווחיות ה"ממוצעת". מודגש נושא רווחיות "ממוצעת", כיוון שאם קמעונאי עובד ברווחיות של %50 אך עושה הנחות או מבצעים למכביר וכן בסוף העונה סופג חלק מההנחות, אזי הוא יכול להגיע בפועל לרווחיות של %33, ואז המחזור צריך לגדול בהרבה כדי להגיע לנקודת איזון.

לסיכום, המספרים לא משקרים.

ככל שדמי השכירות גבוהים, שטח החנות גדול והקניון בעל ביצועים יותר נמוכים קשה יותר להגיע לאיזון. אפשר אפילו להפסיד כסף רב.

לעומת זאת, בקניונים בינוניים עם שכ"ד שאכן מהווה %6-%7 מהמחזור וגודל ראוי, אפשר להתקיים בכבוד.

בקניונים שנחשבים טובים צריך לשאוף להגיע לשכ"ד ראוי, אפילו על חשבון גודל החנות. אחרת מגיעים לאותו רווח של הקניונים בעלי הביצועים הנמוכים, עם סיכון גבוה פי כמה. - אז בעצם למה.

הכותב הוא הבעלים של רשת חנויות תיק ותיק, הנמצאת במספר קניונים ברחבי הארץ