אפריקה תשקיע 300 מ' ד' בהקמת קניון במוסקבה; רכשה גם בניין בוול-סטריט

חברת אפריקה ישראל, בשליטת איש העסקים לב לבייב, תבנה את אחד הקניונים הגדולים במוסקבה. החברה דיווחה כי חברה בת שלה (80%) זכתה במכרז של עיריית מוסקבה להקמת קניון בשטח של כ-150,000 מ"ר במרכז מוסקבה, בעלות כוללת של 300 מיליון דולר. מדובר על קניון שיוקם באזור בילויים חדש שיזמה עיריית מוסקבה ובמסגרתו ייבנו מיליוני מ"ר של משרדים, מסחר ומלונאות. משרדי עיריית מוסקבה עצמם צפויים לעבור אף הם למתחם העסקים החדש של מוסקבה, שייקרא Moscow City. האזור יחובר ברשת של כבישים, גשרים ורכבות למרכז העיר וכן לשדות התעופה הבינלאומיים במוסקבה.

המכרז שבו זכתה אפריקה ישראל נערך על גובה חלקה של העירייה בקניון שיוקם לאחר השלמתו, כאשר הצעתה של אפריקה ישראל עמדה על 25%. העלויות לעומת זאת יחולו כולן על החברה הבונה. לשם השתתפות במכרז, נדרשה כל חברה להעמיד פיקדון בהיקף של 3 מיליון דולר. במידה ולא ייחתם הסכם מפורט בין אפריקה לעיריית מוסקבה, יחולט פיקדון זה. אבל זו לא ההשקעה היחידה עליה מדווחת אפריקה ישראל. במידה וההסכם לבניית הקניון יגיע לכדי חתימה על הסכם מחייב, יהיה זה הקניון השני שבונה אפריקה ישראל במוסקבה. החברה כבר קיבלה את כל האישורים להתחיל בבנייה של קניון בלרוסה הממוקם ברחוב הראשי במוסקבה, בעלות השקעה של 160-170 מיליון דולר.

בנוסף לקניון במוסקבה, הודיעה אפריקה ישראל על השקעה גדולה נוספת שבכוונתה לבצע. בסוף השבוע האחרון חתמה חברה בת המוחזקת על ידי אפריקה ישראל בשיעור של 65% על הסכם עקרונות לרכישת בניין בן 37 קומות באזור וול-סטריט בניו-יורק, תמורת 210 מיליון דולר. הבניין מתפרס על פני שטח בנוי של 100,000 מ"ר ובשונה מעסקאות דומות שביצעה אפריקה ישראל הרי שהפעם מדובר על השקעה בנדל"ן מניב, כך שרוב הבניין יישאר כבניין משרדים להשכרה. רק חלקו הקטן כ-15%, יוסב למגורים.

מועד השלמת העסקה נקבע בעוד שלושה חודשים מהיום והיא כפופה לבדיקות נאותות שתערוך אפריקה, הן במישור המשפטי והן במישור ההנדסי. פיני כהן, מנכ"ל אפריקה ישראל, ציין כי החברה תשקול בעתיד הסבה של חלק מהקומות בבניין ההיסטורי לדירות מגורים, כפי שעשתה עם בניינים קודמים שרכשה באזור. עוד הוסיף כהן פרט פיקנטי וציין כי בתחילת המאה הקודמת התגורר J.P. Morgan, מייסד בנק ההשקעות האמריקני, בפנטהאוז מפואר בקומה ה-31 בבניין.

בסוף השבוע שעבר קיבלה אפריקה ישראל דירוג של Aa2 מחברת הדירוג מדרוג. בחברת הדירוג ציינו כי לאפריקה ישראל גמישות פיננסית גבוהה ושווי עודף של נכסים. הגמישות הפיננסית מתבטאת בנגישות טובה למערכת הבנקאית בארץ ובעולם ולשוק ההון. מסגרות אשראי בלתי מנוצלות ונכסים שאינם משועבדים גם הם תורמים לחיזוק גמישותה הפיננסית של אפריקה. השווי העודף של הנכסים בא לידי ביטוי בערך הכלכלי הגלום בקרקעות היסטוריות ובשווי של חלק מאחזקותיה של החברה.

בנוסף ציינו במדרוג את תרומתו של לב לבייב לחברה וכן את קשריו העסקיים חובקי העולם, שתורמים להתפתחותה של אפריקה. נקודה נוספת שנזקפת לזכותה של אפריקה היא הפיזור העולמי של השקעותיה בחמישה מוקדים עיקריים: ישראל, ניו-יורק, מיאמי, רוסיה וצ'כיה. מנגד מציינים במדרוג כי פעילות הייזום ופיתוח של דירות למגורים, בעיקר בארה"ב, מאופיינת בחשיפה גבוהה לסיכוני ביקוש, בין היתר בשל מבנה העסקאות הנהוג בארה"ב ואשר על פיו התמורה ממכירת דירות מתקבלת רק עם מסירת הדירה למעט מקדמה של 15% מהמחיר המופקדת בנאמנות ומהווה קנס בעת ביטול העסקה. גורם סיכון נוסף עליו מצביעה מדרוג הוא הגידול הצפוי בחשיפה לשוק הרוסי, שמאופיין בסביבה עסקית לא יציבה הן מבחינה פוליטית והן מבחינה כלכלית ובחשיפה לסיכונים שאינם אופייניים למדינות אחרות.

מבין גורמי הסיכון הפיננסיים של החברה, התייחסו במדרוג לעובדה כי מרכיב התזרים הקבוע ברמת וודאות לאורך שנים של החברה נמוך יחסית. עם זאת נתון זה הוא כמובן תוצר של מדיניות החברה, שמאפשרת לה לקצור רווחים אדירים בכניסה לפרויקטים חדשים כל העת ולא להסתמך על פרויקטים ישנים המניבים תזרים הכנסות קבוע. שיעור ההון העצמי למאזן של אפריקה ישראל עמד על 13% והיקף החוב הפיננסי נטו גדל באופן ניכר בשנתיים האחרונות והסתכם בכ-6.2 מיליארד שקל, לעומת 4 מיליארד שקל בשנת 2003 ולעומת 2.3 מיליארד שקל בשנת 2002. מרבית הגידול בחוב הופנה להשקעות בבניינים למכירה בארה"ב. מימון ההשקעות בארה"ב מתבצע ברמת מינוף גבוהה של 80%-90% מהיקף ההשקעה הצפוי ואך למעלה מכך. עיקר החוב הוא לזמן קצר של שנה עד שנתיים, עד להשלמת הפרויקטים השונים. במדרוג ציינו כי מבנה מימון זה תואם את אופי הפרויקטים בארה"ב שכוללים 2,199 יחידות דיור המוצעות למכירה בשנתיים הקרובות, כאשר מתוכן נמכרו כבר 572 דירות (26%) נכון לסוף חודש מארס. *