המעברים בקניון: בעיה במבחן ההנאה

הקניונים הפכו תחליף לרחוב הראשי. ציבור הקונים שהחל לפקוד את הקניונים החל זונח את החנויות שברחובות הראשיים, ולא בכדי. לקניון יתרונות רבים: הוא מרכז בתי עסק רבים במקום אחד, המעברים בין בתי העסק מקורים, ממוזגים ומאובטחים. בנוסף, הקניון מספק פתרונות חניה, לעיתים אף חינם, ובכך מקל על מצוקת החניה במרכזי הערים.

על החשיבות של שטחי המעברים בקניון ניתן ללמוד מת"א 776/00 (חי'), אבי גולדהמר ושות' נ' עיריית חיפה, שם נאמר: "הקניונים אינם רק מרכזי קניות ובידור, אלא הפכו תחליף ל'כיכר העיר' בערים עתיקות, דהיינו מקום שבו הציבור מטייל להנאתו ע"מ 'לראות ולהיראות' ו'להעביר את הזמן'. כלומר, השטחים המשותפים בקניונים אינם רק פונקציונליים במובן זה שהם משרתים את העסקים, אלא יש להם 'קיום עצמאי' ואין לראות פסול בכך אם העירייה מקלה בארנונה על שטחים אלה מתוך רצון ליתן תמריץ למקימי קניונים ומחזיקים בהם, כחלק ממתן שירות לציבור בתחום הבידור ותרבות הפנאי".

"רחוב" מועט מהגדרת "נכסים" שבסעיף 269 לפקודת העיריות, ולכן הוא אינו בר חיוב בארנונה כללית. יחד עם זאת, המחוקק לא הגדיר מהו "רחוב". אשר על כן, פירשו בתי המשפט את הגדרת רחוב בהתאם לקבוע בפקודת הפרשנות "רחוב" או "דרך" - לרבות כביש, שדרה, סמטה, משעול לרוכבים או לרגלים, כיכר, חצר, טיילת, מבוי מפולש וכל מקום פתוח שהציבור משתמש בו או נוהג לעבור בו, או שהציבור נכנס אליו או רשאי להיכנס אליו.

לאור הגדרות אלו נשאלת השאלה, האם שטחי מעברים בקניון מהווים "רחוב", וכפועל יוצא האם יש לחייבם בארנונה?

בבג"ץ 764/88, דשנים וחומרים כימיים בע"מ נ' עיריית קרית אתא, נקבע, כי דרך המהווה כניסה של ציבור בלתי מסוים, הגם שהיא מצויה במתחם פרטי, מהווה דרך ציבורית ו"רחוב" הפטורה מארנונה כללית. השופט לוין קבע, כי הוא אינו נדרש לעסוק בשאלה האם רחוב פרטי מהווה רחוב, מכיוון שדרך שעוברים בה ציבור גדול של ספקים, עובדים וכיו"ב, מהווה דרך ציבורית ולכן פטורה מחיוב ארנונה.

ברע"פ 6705/93 אינגריד אגדי נ' מדינת ישראל עסקו בחנות, שהציבה מעמדים מחוץ לחנות, בשטח פרטי המהווה מעבר לציבור. ועלתה השאלה, האם שטח זה מהווה "רחוב"? במקרה זה קבע בית המשפט, כי המעבר בקניון מהווה "רחוב", לעניין חוק העזר שאסר על הצבת מפגעים "ברחוב". בפסק דין זה צוין, כי "רחוב" יכול שיהיה רכוש הפרט ויכול שלא יהיה רכוש הפרט. לכאורה, בעקבות פסיקה זו היה צפוי כי בית המשפט יקבע, שאף לעניין ארנונה יש לראות במעברים בקניון "רחוב" שאינו בר חיוב בארנונה, אולם לא כך קבע בית המשפט.

בע"א 9368/96, מליסרון בע"מ נגד עיריית קרית ביאליק, קבעה השופטת דליה דורנר, כי הנאת הנישומים מן הנכס שבו הם מחזיקים כרוכה ומותנית בהנאתם משירותיה של הרשות המקומית. הדעת נותנת, כי מקום שמחזיקי נכס נהנים משירותים אלו, ראוי כי ישתתפו במימון עלותם. בנוסף בוטאה ההשקפה, שאם הנהנה הוא המחזיק בנכס אין מדובר ב"רחוב", ואם הנהנה הוא ציבור בלתי מסוים, הנכס הוא בגדר "רחוב". נוסף על כך, קבעה השופטת דורנר, כי אין לומר שהשטח הציבורי בקניון נתפס בגדר "רחוב" הפטור מארנונה.

המבחן שהציב בית המשפט העליון הוא מבחן ההנאה, לפיו, כביכול, בגין המעברים הממוזגים ושטחי החניה בחינם ניתן לגבות דמי שכירות גבוהים יותר, ולכן ראוי לחייבם בארנונה.

ייתכן שניתן לראות במבחן זה טעם לפגם. מס ניתן ללא כל זיקה לשירות הניתן, ושימוש במבחן ההנאה יוצר זיקה כזו. זיקה זו, במידה ופועלת לחיוב הנישום במס, עשויה, לכאורה, לפעול אף לזיכוי הנישום ממס. כך לדוגמא, ניתן להעלות השאלה, מה דינו של קניון המצוי בהפסדים ואשר אין לבעלי הקניון הנאה מהמעברים בקניון - האם יקבלו זיכוי מהרשות בגין כך, או לפחות יהיו פטורים מארנונה בגין המעברים? ומה דינו של קניון או כל נכס אחר, אשר אינו מקבל שירותים מהעירייה, האם דינו להיות פטור מארנונה? ודינם של מעברים במוסדות שאינם משמשים לרווח, כגון בתי חולים או בתי משפט - האם יש לפטור את המעברים המצויים בהם כליל?

אם עסקינן במבחן ההנאה, אז מה לנו בשאלה אם הרחוב פרטי או ציבורי? ייתכן וניתן לחייב אף רחוב ציבורי שיש בו הנאה למחזיק פרטי. ספק רב אם לכך נתכוון בית המשפט העליון, אך זוהי התוצאה.

נותרנו ללא מענה לשאלות רבות נוספות המתייחסות לשטחים אלו, כדוגמת: מי הנישום שישא בנטל הארנונה המוטל על המעברים בקניון, בעלי הקניון, חברת הניהול או שמא מחזיקי החנויות? מהו התעריף שיש להטיל בגין שטחי המעברים, האם יש להטיל תעריף זהה לתעריף המוטל על הנכס העיקרי או שמא יש להטיל תעריף מופחת? מהם שטחי המעברים שיש לחייב בארנונה, האם מלוא שטח המעברים או רק חלקם? ננסה להשיב לשאלות אלה ואחרות בעתיד.