בנייה על גגות ת"א: כרוניקה של כישלון ידוע מראש

עתודות הקרקע היחידות כמעט שנותרו בת"א מצויות, למרבית הפלא, על גגות הבניינים. מכאן, שהתפתחות אורבנית, משיכה של זוגות צעירים על ילדיהם והחייאת העיר המתבלה והמזדקנת, צריך היה שתיעשה ע"י הוספת יחידות דיור על גגות המבנים הקיימים. תוכנית "ס", שהתקבלה ב-1988, נועדה בדיוק לשם כך. למעט אזור לב ת"א ומספר צירים ראשיים, בהם ניתן לבנות חמש עד שש קומות ויציאות לגג, תוכנית "ס", חלה על מרבית שטחה של ת"א רבתי.

החלום הרטוב, על דירת פנטהאוז וקומבינה קטנה על הדרך, סימא רבים וטובים, שנפלו בפח הקרוי תוכנית "ס".

התוכנית מאפשרת בניית יחידת מגורים אחת (לכל חדר מדרגות) בשטח של 150 מ"ר מעל בניינים טיפוסיים לת"א, בני שלוש קומות או שלוש קומות מעל קומת עמודים (במגבלות מסוימות). התוכנית אינה חלה על מבנים לשימור. התוכנית אוסרת על בניית חדר יציאה לגג.

לפני שניגש למספרים, כדאי לציין מספר עובדות כלליות ששומה על כל זוג צעיר לקחת בחשבון. יזמות ובנייה ככלל אינם מומלצים לבעלי עצבים חלשים. יש להצטייד באורך רוח, סבלנות של בדואי ואבא עשיר. יפים הדברים שבעתיים כשמדובר בבנייה בת"א, על מוסדותיה התכנוניים - עיר שבה גם קבלנים טובים ומנוסים נפלו בגדול. לא הרי בניית וילה "בנה ביתך" בעומר, כבניית דירת גג בתל-אביב, ברחוב חד-סטרי צר, עמוס בשכנים משועממים, חורשי מזימות והתנגדויות.

מבחינת המועדים יש לקחת בחשבון מסלול למיטיבי לכת, בעלי נשימה ארוכה בלבד. מציאת הגג הנכסף, בדיקות בעירייה, וניהול מו"מ - חצי שנה. תכנון אדריכלי - חצי שנה. הוצאת היתר על כל תחנותיו, לרבות התנגדות שכנים - שנה עד שנתיים. בנייה בפועל - שנה וחצי. סה"כ כארבע-חמש שנים עד למפתח הפנטהאוז המיוחל, וזאת בתנאי שלא התברברת בדרך.

לכשתגיע, אם תגיע, לסוף המסלול, מובטח לך שתיראה כקיטבג שעבר עליו נגמ"ש. גנבו אותך, סידרו אותך, מירמרו אותך, כתשו אותך עד דק. מי? כולם! העירייה, הקבלן, קבלני המשנה, חברת החשמל, המומחים, היועצים, השכנים, מי לא?

לפתע פתאום תיתקף בתשוקה עזה לתבוע את כל העולם, אך לא נותר לך, למצער, פרוטה לפורטה לצרכי אגרה. בשלב זה אתה זע בחוסר נוחות על כורסתך, מתגרד קצת וחושב: "קטן עלי, חוויות, לפחות נעשה קופה". אז זהו. שלא. לא קופה ולא חצי קופה. תוכנית "ס" הינה כרוניקה של כשלון ידוע מראש, ולהלן המספרים באלפי דולרים:

רכישת גג - 150-250; מע"מ (לא ניתן לקיזוז) - 30-50; אדריכל - 15; מהנדס קונסטרוקציה, מהנדס מעליות, מודד וכו' - 5; אגרות בנייה, תיעול וביוב - 20; כופר חניה - 10; שכ"ט עו"ד (הסכמי רכישה, אדריכל, קבלן, מהנדס, מפקח ורישום בטאבו) - 15-20; מהנדס מפקח - 15; עלויות בנייה - 150. בסעיף זה יש לקחת בחשבון 1,000 דולר למ"ר (כולל מע"מ, שאינו ניתן לקיזוז).

מומלץ להיזהר "מחכמולוגים", שמדברים על 600 דולר למ"ר: א. המחיר לא כולל מע"מ ("המע"מ לא שלי ולא שלך"). ב. בנייה על גג יקרה ב-15%

אחוז מבנייה קונבנציונאלית, בשל בעיות פריקה, העלאת החומר ולוגיסטיקה. ג. המפרט של משרד השיכון לא יספק אותך.

שיפוץ מעטפת וחדר המדרגות - 60; מעלית - 30 (פיר פנימי) עד 50 (פיר חיצוני); חיבור חשמל - 5.

סה"כ כ-600 אלף דולר.

הוצאות מימון (רכישה לחמש שנים, בנייה ואגרות לשנתיים וחצי) - 75-100.

בסה"כ, בלי חיזוקים קונסטרוקטיביים והוצאות בלתי צפויות - כ-700 אלף דולר.

צא ולמד. כמה זוגות צעירים מסוגלים להרים פרויקט ב-700 אלף דולר? ולאלה המסוגלים, מה לכם להוציא 4,000 דולר למ"ר ויותר, על כל תלאות הדרך, כשניתן, במחיר דומה, לרכוש שתי דירות גג חדשות מן המוכן, ולהישאר עם עודף בארנק? הוא שאמרנו, כרוניקה של כשלון ידוע מראש.