נכס שאינו ראוי לשימוש: להודיע ולהוכיח

סולומן מלק (להלן: "המערער") הינו הבעלים של נכס עליו בנויים סככות ומבנים בסמוך למסילת ברזל ליד חדרה (להלן: "הנכס"). הנכס נמצא במצב מוזנח, מכוסה פסולת, פרוץ, ובעצם נותר ממנו רק שרידים, כך שהוא "סיים חייו".

המערער הגיש למנהל הארנונה של עירית חדרה (להלן: "המשיב") בקשה לפוטרו מתשלומי ארנונה, לאור הפטור הקבוע בסעיף 330 לפקודת העיריות - נכס שאינו ראוי לשמוש. בקשתו נדחתה. ערר שהוגש על כך לוועדת הערר גם הוא נדחה. על כן הגיש העורר ערעור מנהלי לביהמ"ש המחוזי בחיפה, שנדון בפני השופטת וסרקרוג.

התנאים המצטברים שחייב נישום לעמוד בהם כדי לקבל את הפטור האמור בסעיף 330 הם:

מצב הנכס אינו שמיש, בין מפני שנהרס ובין מפני שניזוק במידה שאינו ניתן לשימוש; בפועל אין יושבים בנכס ואין משתמשים בו; המחזיק מסר על כך הודעה בכתב לעירייה.

היווצרו של בניין הופך אותו לנשוא לחיוב בארנונה, ומועד חדילתו של בניין, הופך את הבניין ל"אדמת בניין" וזו אינה עוד נשוא לחיוב בארנונה.

חדילתו של בניין לצורך הגדרת החיוב בארנונה, או ליתר דיוק כדי להיות זכאי לפטור מן החיוב האמור, יכול להתקיים גם כאשר הבניין קיים, אך הוא ניזוק במידה שלא ניתן להשתמש בו. מבחן זה צריך להיות מיושם לפי אמות מידה אובייקטיביות.

כלומר, כדי להעמיד בניין קיים במצב של חידלון בניין, יש להוכיח, כי הבניין ניזוק על-פי המבחן ההנדסי של הבניין, וכן תנאים מצטברים נוספים, מאחר שעצם היות הבניין ניזוק אין בו כדי להסיק על חדילתו מלקיים פונקציה זו.

כדי שיווצר מצב שלמרות שמבחינה פיזית קיים מבנה, אך למרות האמור הוא ייחשב מבחינה מעשית כלא קיים, צריך להפעיל מבחן של נזק מידתי. האם מידת הנזק שנגרמה לבניין היא במידה שלא ניתן להשתמש בו. מידת הנזק תיבחן על-פי המבחן הכלכלי. מבחן זה נעשה על בסיס שיקולים כלכליים, כגון: טעם כלכלי לשיפוץ המבנה לצד כדאיות הריסתו, האם עלות שיפוצו עולה על שוויו של הנכס, אפשרות לייעד את הבניין לשימוש כלשהו, הרווחיות האפשרית מן הנכס לכשישופץ וכד'.

אולם המבחן הכלכלי התפתח בפסיקה, כפרשנות לסעיף 330 לפקודת העיריות, מבלי שקיימת הוראה מפורשת לסמכותה של העירייה לחייב בארנונה, כאשר קדמו למצב המוזנח של הנכס מחדלים של הבעלים או המחזיק בנכס. מן הטעם האמור, נוצרה גם ביקורת להפעלתו במחלוקת האמורה, ויש המבקשים להתעלם מהחלתו של המבחן הכלכלי. לעומת זאת, יש אחרים, שרואים בהחלת המבחן הכלכלי פרשנות לגיטימית מתבקשת, לאור נוסחו של סעיף 330 לפקודה, בנוגע למלים "במידה שלא ניתן להשתמש בו".

לדעת השופטת וסרקרוג, מבחן כדאיות השיפוץ וחיוב משתמע, גם אם אינו ישיר, שעל בעל הנכס לבצע תיקונו, למרות שלכאורה מתקיים הנתון העובדתי של "נכס שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו", נוגד את העקרון שאין מטילים מס אלא מכוח הוראה מפורשת.

נראה, שגם היה "תכנון הזנחה" של בניין להביא למצב של חדלונו או למצב של נזק במידה שאי אפשר לשבת בו, לא תהא התנהגותו המכוונת של הנישום, מכשול לקבלת הפטור מחיוב בארנונה, לפי סעיף 330 לפקודת העיריות.

לכן נראה כי יש להמעיט, אם בכלל, במשקלו של המבחן הכלכלי. בענייננו - קובעת השופטת וסרקרוג - יש ליתן למערער את הפטור המבוקש רק לגבי חלק מהשנים הנדונות, שכן לגבי חלק אחר של התקופה לא הוכח, כי ניתנה למשיב הודעה על מצב הנכס ולא הוכח מצבו בפועל.

החובה להוכיח, כי המבנים "ניזוקו במידה שאי אפשר לשבת בהם", מוטלת על המערער, וחובה הייתה עליו לעשות כן באותה שנת מס לפני הרשויות המוסמכות.

אומנם, המערער מסר הודעה למשיב. ברם, הודעה זו אינה ממלאת אחר התנאים המפורטים של סעיף 330 לפקודה. ההודעה מדברת על עזיבת המושכר, ההודעה מדברת על שיפוץ שמטרתו התאמת המושכר לדייר אחר, מבלי לצרף חוות דעת של מומחה למהות השיפוץ ומצב המבנים בעת עזיבת השוכר. אין כל פירוט להיקף השיפוץ ואם אכן מדובר בבניין שחדל להתקיים.

לפיכך, קובעת השופטת וסרקרוג, כי לגבי חלק מהשנים המערער לא מסר הודעה כנדרש. מה עוד, שלא צורפה כל חוות דעת על מצב המבנים לאותה שנת מס.

טענת המערער, כי לעירייה הייתה ידיעה על כך, לא הוכחה, והיא נדחית. מה עוד, ששאלת מצבם של המבנים הייתה שנויה במחלוקת.

לגבי התקופה האחרת הוכח, כי הנכס ניזוק באופן שאינו ראוי לשימוש, ובפועל לא נעשה בו שימוש, ולא ראוי לחייב את המערער לבצע תיקונים ושיפוצים, כדי שיחוייב בתשלום ארנונה.

ועוד, אם ביקש המשיב להוכיח תחולתו של המבחן הכלכלי, הרי שהיה עליו לא רק להוכיח עלות תיקון, אלא סבירות גבוהה של שימוש בנכס והפקת הכנסה ממנו.

התוצאה הסופית: הערעור נתקבל באופן חלקי.

עמ"נ 410/04, ביהמ"ש המחוזי בחיפה, השופטת: ש. וסרקרוג.

בשם המערער: עו"ד שגיב.

בשם המשיב: עו"ד מלך.