רישום של בית משותף עם חריגות בנייה

חברת ת.ס. אלטומטיב (ישראל) בע"מ (להלן: "המערערת"), וחברת א.א. נשיונל חלפים בע"מ (להלן: "המשיבה"), הינם הבעלים במשותף של נכס המצוי בא.ת. בחולון (להלן: "הנכס"). בין הצדדים נתגלעו חילוקי דעות שונים, אשר הובילו להתדיינויות שונות בבתי המשפט. בין השאר דן בימ"ש השלום בת"א (השופטת שיצר) בתביעת המערערת לפרוק השיתוף בנכס.

בית המשפט קבע, כי פירוק השיתוף יעשה בדרך של רישום הבית כבית משותף, כאמור בסעיף 42 לחוק המקרקעין התשכ"ט - 1969, היות שלא ניתן לבצע חלוקה בעניין.

זאת, לאחר שהנושא הועבר לחוות דעתה של המפקחת על רישום המקרקעין, אשר קבעה בחוות דעתה כי אין מניעה לרשום את הנכס כבית משותף. את החלטתה ביססה המפקחת על תשריט הבית שאושר על-ידי מודד, וכן אחרי שפנתה גם לבקש את אישור הוועדה המקומית, אשר קבעה כי אין בכוונתה להתערב בסכסוך הקנייני בין בעלי הזכויות בנכס הנדון, ולהביע עמדה בשאלה המשפטית האם לרשום בפנקס הבתים המשותפים בבניין הכולל חריגות בנייה.

המערערת הפנתה לכך כי חלקו של הנכס נבנה ללא היתר, ולטעמה אין להנציח מצב כגון דא, בדרך של רישום בית כבית משותף. טענות אלו נדחו ע"י בימ"ש השלום, אשר קבע כי אין בהכרח קורולציה בין הצד התכנוני לבין הצד הקנייני, ואין ברישום הנכס כבית משותף כדי להכשיר את חריגות הבנייה.

על פסק דין זה הגישה המערערת ערעור לביהמ"ש המחוזי בת"א, אשר נדון בפני הרכב השופטים י. גרוס, א. קובו ומ. רובינשטיין.

לטענתה של המערערת, שיטת המשפט בישראל לא יכולה להכיר במצב שיירשם נכס כבית משותף על-פי הוראת גוף הפועל על-פי דין וגוף אחר הפועל אף הוא על-פי דין, קרי הוועדה לתכנון ובנייה, ידרוש הריסת אותו מבנה. לטענתה, רוב רובו של המבנה הוקם שלא על פי היתר בנייה, ולא ניתן גם לקבל היתר בנייה בגין חלקים אלו. לכן, החלטת בימ"ש השלום משוללת סמכות ליתן סעד של חלוקה שאיננו תואם את הוראות חוק התכנון והבנייה.

אין מחלוקת, קובע ביהמ"ש המחוזי, כי לא ניתן לחלק את החלקה בעין, והדבר עולה באופן ברור ממסמך שהוגש על-ידי מהנדס העיר חולון. ההלכה הפסוקה נותנת עדיפות ברורה לפירוק שיתוף בדרך של רישום המקרקעין כבית משותף על פני הדרך של מכירת הנכס, ובלבד שהנכס ראוי להירשם כבית משותף.

בנסיבות מקרה זה, קובע ביהמ"ש המחוזי, הוכח כי הנכס אכן ראוי להירשם כבית משותף. לאור הסכם השיתוף שנחתם בין הצדדים ונרשם בלשכת רישום המקרקעין, הוכשר הנכס לשמש ולתפקד כשתי יחידות שימוש עצמאיות.

המפקחת על רישום המקרקעין, שלה הסמכות לקביעת האפשרות לרישום הבית כבית משותף, קבעה בחוות דעת מפורטת, כי ניתן לרשום את הבית כבית משותף בהתאם לטיוטת צו רישום אשר צורף לחוות דעתה, בו ניתן פירוט לרישום. חוות הדעת אושרה אף על-ידי רשויות התכנון. בפני בית המשפט לא הונחה כל חוות דעת אחרת, ולכן פעל בימ"ש קמא כדין כאשר אימץ את חוות דעתה של המפקחת, שהיא הסמכות המקצועית והסטטוטורית המוסכמת לקבוע בעניין זה.

גם עניין חריגות הבנייה נלקח בחשבון ונשקל. בהקשר זה ביקשה המפקחת לקבל את חוות דעתם של רשויות התכנון, אשר קבעו כי "אין מניעה תכנונית לרישום בית משותף, לצרכי בית המשפט". ההערכה "לצרכי בית המשפט" באה להדגיש כי מדובר בצד התכנוני באשר לרישום, ולא באופן המקנה זכויות קנייניות.

אין בעובדה שהנכס בנוי בחריגה מהיתר בנייה כדי להשפיע על ההחלטה בדבר רישום הנכס כבית משותף. ראשית מין הטעם שמתן היתר בנייה הינו סוגיה תכנונית, ופירוק שיתוף באמצעות רישום הבית כבית משותף הוא סוגיה קניינית, ולכן בצדק נקבע כי אין קורלציה בין השניים, ואין ברישום הנכס כדי להכשיר את חריגות הבנייה. יש להדגיש גם, כי לא קיים רישום של צו הריסה על הנכס המתייחס לחריגות הבנייה האמורות.

התוצאה הסופית: הערעור נדחה.

ע"א 3377/01, ביהמ"ש המחוזי בת"א, השופטים: י. גרוס, א. קובו ומ. רובינשטיין.

בשם המערערת: עו"ד א. כספי.

בשם המשיבה: עו"ד י. בר-דיין.