רשויות שונות בארץ מחשבות באופן שונה את השטח המחויב על ידן בארנונה: רובן מחשבות את השטח המחויב "ברוטו", כלומר, לפי מדידת השטח החיצוני של הנכס. רשויות בודדות מחשבות את שטח הנכס לחיוב בארנונה לפי שטחו נטו: שטח רצפה בלבד, ללא שטח קירות חוץ ופנים. אחת הרשויות הבודדות הללו היא תל-אביב. אך האומנם השטח המחויב בארנונה הינו שטח הנכס נטו?
חיוב "נטו" בעיריית תל-אביב הינו רק לכאורה, שכן בנוסף לחיוב השטח העיקרי, מתווספים לחיוב גם שטחים נוספים - שטחים "משותפים" או "ציבוריים". לפי צו הארנונה של עיריית תל-אביב: "שטח משותף בבניין או בקומה, שרובו אינו משמש למגורים, לא יחויב, למעט בניין או קומה אשר 80% משטחו או יותר מוחזקים ע"י מחזיק אחד, שיחולק ויחויב באופן יחסי בין המחזיקים".
כלומר, אם אתה מחזיק יותר מ-80% בקומה או בניין, מתווסף לחיובך חיוב בגין השטחים המשותפים בקומות בהם הינך מחזיק. שטחים אלו יכולים להיות גדולים מאוד במבני משרדים מפוארים, עם לובי מפואר וחדרי מדרגות רחבים. בהגדרת חיוב השטחים המשותפים ישנו אף אבסורד מסוים: אחזקה של 79% מהקומה או הבניין משמעה חיוב ללא שטחים משותפים כלל; אחזקה של 80% מהקומה או הבניין משמעה חיוב של 80% מהשטחים המשותפים.
האבסורד אף גדול יותר למי שמחזיק בחלק קטן מאוד מהנכס - אם שכנך מחזיק ב-85% ואתה ב-15% הנוספים, שניכם תחויבו בגין השטחים המשותפים, באופן יחסי. אולם, אם 85% של שכנך יחולק בין שני מחזיקים, לא יחויב אף אחד מכם בגין השטחים המשותפים. במקרים קיצוניים אפילו יתכן שחיוב ארנונה בגין שטח עיקרי גדול יותר יהיה נמוך מחיוב ארנונה בגין שטח קטן, בשל ביטול החיוב בגין החלק היחסי בשטחים המשותפים. לדוגמא: נכס בשטח 1,500 מ"ר, מתוכו 500 מ"ר שטחים משותפים.
נניח שהנכס מחולק כך, שמחזיק א' מחזיק 190 מ"ר ממנו (19% מהנכס העיקרי), ומחזיק ב' מחזיק 810 מ"ר (81%). במקרה זה, מחזיק א' יחויב בגין 19% מן השטחים המשותפים, בשטח 95 מ"ר, ובסה"כ יחויב בגין 285 מ"ר.
נניח שבאותו נכס מחזיק א' מחזיק 210 מ"ר ממנו (21%), והמחזיק השני ביתרת השטח (שהוא פחות מ-80%) - הפעם יחויב מחזיק א' רק בגין השטח העיקרי, כלומר ב-210 מ"ר בלבד.
שטח נוסף אשר מתווסף לחיוב "נטו" של עיריית תל-אביב הינו שטחים "טכניים" בבניין. לפי צו הארנונה של עיריית תל-אביב: "שטחים טכניים המשמשים למערכות אנרגיה, מיזוג אוויר וכיוצא בזה, והמוחזקים באחריות חברת הניהול או ועד הבית... יחויבו במלואם".
כלומר, שטחים טכניים בבניין המנוהל ע"י ועד בית או חברת ניהול, אף אם אין מי שמחזיק ב-80% מן הבניין והקומות אשר ניתן לחייבו בארנונה בגין השטחים המשותפים - יש על מי להטיל חיוב ארנונה נוסף ולהגדיל את סך הארנונה הנגבית בגין אותו בניין: חברת הניהול. בבניין זהה ללא חברת ניהול, שטחים טכניים אלו היו נחשבים כשטחים משותפים, אשר אינם ברי חיוב בארנונה, אולם העירייה מתייחסת אל חברת הניהול כאל בעל עסק, המחזיק בשטחים בבניין, אשר הם השטחים הטכניים, ולכן מחייבת את חברת הניהול בארנונה בגינם.
אולם, אותו חיוב של חברת הניהול הוא למעשה חיוב בתחפושת של השטחים המשותפים למחזיקים השונים בבניין, שכן סביר שחברות הניהול יגלגלו את חיובי הארנונה שלהן על המחזיקים השונים בבניין, באמצעות דמי הניהול - כך מי שמחזיק נכס בבניין עם חברת ניהול משלם בסופו של דבר יותר בגין הנכס, ובאופן עקיף משלם עבור שטחים משותפים, אשר לו לא היתה חברת ניהול בבניין, לא היה מחויב בגינם בארנונה.
מכל האמור לעיל עולה המגמה של עיריית תל-אביב, להרחיב את השטחים המחויבים בארנונה מעבר לשטח "נטו". כלומר, כאשר הנך שוכר/קונה נכס חדש, קח בחשבון, שהשטח שבגינו תחויב בארנונה יכול להיות גבוה יותר, לעיתים באופן משמעותי, מהשטח אותו שכרת או רכשת בפועל.
הכותבת היא כלכלנית בכירה בחברת ארנונה ניהול נכסים ויעוץ.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
