אחד ההסדרים החשובים שנקבעו בתיקון מס' 50 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (להלן: "החוק"), שנחקק בעקבות רפורמת ועדת רבינוביץ', הוא חקיקת פרק חמישי 3 לחוק, המעניק הטבות מס בחילוף זכויות במקרקעין. הרעיון שעמד מאחורי חקיקת פרק חמישי 3 לחוק הוא להקל על מכירת נכסים ישנים ושימוש בתמורה המתקבלת ממכירתם לרכישת נכסים חדשים מאותו סוג.
ההקלה שניתנה בפרק חמישי 3 לחוק היא דחיית מס, במקרה בו נמכר נכס ישן שהוחלף בנכס אחר. בהתקיים התנאים הקבועים בחוק, לא ישולם מס במכירת הנכס הישן, אלא רק במכירה עתידית של הנכס החלופי.
כך, לדוגמא, נקבעו בפרק חמישי 3 לחוק הוראות המאפשרות חילוף בפטור ממס של מבנים עסקיים, דירות מגורים, קרקע חקלאית ומכירת דירת מגורים לצורך החלפתה בזכות למגורים בבית אבות.
ההקלות שניתנו בפרק חמישי 3 לחוק נחקקו בתיקון 50 לחוק כ"הוראת שעה", שתוקפה ב"תקופה הקובעת". תקופה זו הוגדרה כתקופה שבין 7.11.2001 לתום שנת המס 2003. כך, על מנת לזכות בהטבות לחילוף נכסים, נדרש המוכר למכור את הנכס הישן ולרכוש את הנכס החלופי ב"תקופה הקובעת".
תיקון 55 לחוק, שפורסם לאחרונה (30.4.2005), האריך את ה"תקופה הקובעת" ואיפשר קבלת הטבות בגין חילוף נכסים באופן רטרואקטיבי למכירות נכסים ישנים שבוצעו מתחילת שנת 2004 ויבוצעו עד תום שנת המס 2006, והעומדות בתנאים שנקבעו בחוק. בנוסף, נערכו בתיקון 55 לחוק מספר שינויים, שעיקרם הקלות בביצוע חילוף נכסים. נסקור את עיקר השינויים להלן:
חילוף זכויות במבנה עסקי: סעיף 49יא(ב) עוסק בפטור ממס בחילוף זכויות במבנה עסקי. אחד המקרים בהם ניתן הפטור ממס הוא כאשר נרכשה, כתחליף למבנה העסקי, קרקע לבניית מבנה עסקי, ותוך 5 שנים נבנה עליה מבנה עסקי. במסגרת תיקון 50 לחוק הותנתה קבלת פטור מלא ממס במכירת המבנה הישן בכך שהוצאות הבנייה של המבנה העסקי החדש לא יפחתו משווי המכירה של המבנה שהוחלף. תיקון 55 לחוק מקל וקובע, כי יינתן פטור מלא גם במקרים בהם עלויות הבנייה של המבנה החדש לא פחתו מ-70% משווי המכירה של המבנה שהוחלף. התיקון הוא רטרואקטיבי, ויחול מיום 7.11.2001.
תיקון נוסף שעניינו חילוף זכויות במבנה עסקי מרחיב את הגדרת "מבנה עסקי" הקבועה בחוק וקובע, כי כמבנה עסקי ייחשב גם מבנה (שאינו מלאי עסקי) המושכר למדינה או לגוף שחלות עליו הוראות סעיף 9(2) לפקודת מס הכנסה, כגון גוף ציבורי, ובלבד שהמבנה משמש אותם במישרין. גם תיקון זה יחול באופן רטרואקטיבי מיום 7.11.2001.
תיקון נוסף שמטרתו למנוע ניצול הפטור לחילוף מבנה עסקי לצורך ביצוע תכנוני מס קובע, כי הפטור לא יינתן כאשר המבנה העסקי החלופי (או הקרקע לבניית המבנה העסקי החלופי) נרכשו מקרוב. התיקון יחול רטרואקטיבית מיום 7.11.2001.
חילוף זכויות בבניין להשכרה: סעיף 72א לחוק קבע, כי במכירת דירה בבניין להשכרה (הזכאית להטבות מסוימות לפי חוק עידוד השקעות הון או חוק מס הכנסה (עידוד להשכרת דירות), לא יחול פטור ממס או דחיית מס לפי חוק מיסוי מקרקעין. על-פי התיקון, במקרה של מכירת דירה בבניין להשכרה במסגרת חילוף זכויות במקרקעין, יינתן פטור ממס. כמו כן נקבע, כי על חילוף בניין להשכרה יינתנו הקלות במס, בתנאים מסוימים שנקבעו בתיקון, והדומים בעיקרם להוראות הפרק בחוק מיסוי מקרקעין העוסק בחילוף זכויות במקרקעין.
חילוף זכויות בדירת מגורים: סעיף 49ב(1) לחוק מאפשר לאדם המוכר דירת מגורים מזכה לקבל פטור ממס, בתנאי שבארבע השנים שקדמו למכירה לא מכר דירת מגורים אחרת בפטור ממס שבח. במסגרת תיקון 55 לחוק נקבע, כי חילוף זכויות בדירת מגורים בפטור ממס לפי סעיף 49יב לחוק, או מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים לצורך רכישת זכות למגורים בבית אבות, הפטורה ממס לפי סעיף 49יג לחוק, לא ייחשבו כמכירות פטורות לעניין סעיף 49ב(1) לחוק. המשמעות היא, כי מוכר דירת מגורים בפטור ממס לפי סעיף 49יב לחוק או 49יג לחוק, יוכל למכור באופן מיידי דירה אחרת שברשותו, בפטור ממס לפי סעיף 49ב(1) לחוק, ולא ייאלץ להמתין 4 שנים. תיקון זה יחול באופן רטרואקטיבי, מיום 7.11.2001.
חילוף זכויות במקרקעין: אחת ההגבלות הקשות ביותר שנקבעו בתיקון 50 לחוק היתה הוראת סעיף 49טז לחוק. הוראה זו קבעה, כי במקרה בו הוחלפה זכות במקרקעין תוך שימוש בפטור לפי פרק חמישי 3 לחוק, אזי במכירת הזכות החלופית לא ניתן יהיה ליהנות מפטור ממס, שיעור מס מופחת או דחיית מס. הוראה זו פגעה מאוד בכדאיות השימוש בפטור לפי פרק חמישי 3 לחוק.
תיקון 55 לחוק מקל מעט מעולה של הוראת סעיף 49טז לחוק, וקובע, כי ניתן יהיה ליהנות מפטורים מסוימים במכירת הזכות החלופית, כגון פטור באיחוד וחלוקה של מקרקעין, פטור בהעברה למוסד ציבורי ועוד. יחד עם זאת, למרות ההקלות בתיקון 55 לחוק, נותרו על כנן עיקר ההגבלות שהוטלו על מכירת הזכות החלופית, ויש בכך כדי לפגוע באופן ניכר בשימוש שיעשה בהקלות לחילוף נכסים.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
