דרישת הכתב וראשית הראיה

יוסיופופ אפי (להלן: "התובע") הגיש כנגד דדון יצחק וסיגלית (להלן: "הנתבעים") תביעה לתשלום דמי תיווך. לטענת התובע הוא תיווך בשתי עסקאות במקרקעין: האחת בה מכרו הנתבעים את דירתם, והאחרת בה רכשו דירה חלופית. בין הצדדים לא נחתם הסכם תיווך, אולם התובע מסתמך על העתק קבלה בגין תשלום ששילמו לו הנתבעים, ובה צוין שהיא תשלום ע"ח מכירת הנכס. התובע סמך את תביעתו על עילת עשיית עושר ולא במשפט, וכן הפרת חובת תום הלב.

הנתבעים כפרו בזכאותו של התובע לדמי תיווך. הנתבעים אף הגישו בקשה למחיקת התביעה על הסף, באשר התביעה לא נסמכה על הסכם בכתב כדרישת חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו - 1996 (להלן: "החוק"). הבקשה נדונה בפני השופט זכריה ימיני מבית משפט השלום ברמלה.

מסעיף 6(א) לחוק עשיית עושר ולא במשפט עולה, כי חוק זה לא יחול אם יש חוק אחר ובו הוראות מיוחדות לעניין הנדון. סעיף 9(א) לחוק קובע: "מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים...".

סעיף זה קובע באופן קטגורי, כי הזכאות של המתווך לדמי תיווך מותנית בקיומה של חתימה על הזמנה בכתב, קובע השופט ימיני, ובהעדר הזמנה בכתב אין המתווך זכאי לדמי תיווך, שכן החתימה של הלקוח על הזמנה בכתב היא לב לבו של החוק.

לאור לשונו הקטגורית של סעיף 9(א) לחוק, הרי שבפנינו הוראה מיוחדת, המוציאה את תחולתו של חוק עשיית עושר ולא במשפט ממערכת היחסים שבין מתווך ללקוח. אם לא תאמר כן, קובע השופט ימיני, הרי שהוצאת מהחוק את נשמת אפו.

עוד קובע השופט ימיני, כי האמור בסעיף 9(א) לחוק גם גובר על הוראת סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג - 1973. ניתן לומר, שסעיף 9(א) לחוק קובע מתי ניתן להפעיל את חובת תום הלב במערכת היחסים שבין מתווך ללקוחו, משמע: רק לאחר שנחתמה הזמנה בכתב מתחילה לחול על הצדדים חובת תום הלב.

בע"א (ת"א) 2819/00 בן-אור נ. רוזן ובע"א (ת"א) 1853/04, הושנג נ. חנסב, נקבע, כי יש להחיל את ההלכות המתייחסות לדרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969, גם על הוראת הכתב שבחוק. קרי, אם קיימת ראשית ראיה בכתב, וניתן להשלים את יתר הפרטים, יהיה בכך כדי למלא אחר דרישת הכתב.

בענייננו, קובע השופט ימיני, ברור כי לגבי עיסקת רכישת הדירה ע"י הנתבעים אין כל ראשית ראיה. ועל כן, דין תביעת התובע בעניין זה להידחות על הסף.

לא כך הם פני הדברים באשר לעיסקת מכירת דירת הנתבעים. בעיסקה זו קיימת ראשית ראיה, היא הקבלה. אומנם קיימת מחלוקת בין הצדדים האם קבלה זו משקפת עיסקת מכר דירה או שכירות. ברם, קובע השופט ימיני, יש לאפשר לתובע להוכיח, כי המדובר בדמי תיווך עבור מכירת הדירה, ולאפשר לו לטעון לגבי השלמת הפרטים החסרים. אשר על כן, לגבי עילה זו אין לדחות את התביעה על הסף.

התוצאה הסופית: התביעה נדחתה על הסף רק בהתייחס לדמי התיווך בגין רכישת הדירה.

בש"א 1349/05, בית משפט השלום ברמלה, השופט: זכריה ימיני.

בשם התובע: עו"ד זהר באואר.

בשם הנתבעים: עו"ד נועם ליאור.