הממוצע הוא אם כל חטא

למספר הסדרי תשלומים הננקטים ע"י רשויות שונות בתחומי המקרקעין, יפה ההגדרה "הסדרי סיכון". להסדרים אלו שני מאפיינים קבועים: האחד, קביעה טבלאית של ערכי מקרקעין במקום בו נדרשת הערכה ספציפית, על בסיס "ממוצע" ובניגוד לדרישות חוק שמאי המקרקעין ותקנותיו; והשני, חיוב האזרח בתשלום הנגזר מטבלאות אלו, תוך "איום", אם במרומז ואם בכתב, לפיו באם ינקוט בהליכים הרגילים - לא יוכל לשוב לחיוב הטבלאי.

כך נוהגות מספר ועדות מקומיות לערוך טבלה של ערכים במונחי קרקע למ"ר, לפי אזורים, עם אישורה של תוכנית משביחה המעניקה זכויות בנייה נוספות. בעת המימוש מחושב היטל השבחה הנדרש לתשלום על בסיס מכפלה של השטח הניתן לניצול בנכס המסויים בערך הטבלאי האמור. ברבים ממקרים אלו מודעת לנישום "זכותו לשומה ספציפית", אגב אזהרה לפיה לא יוכל לשוב לחיוב הטבלאי באם ילך במסלול הספציפי.

צרכן מובהק נוסף של טבלאות שומה והחיוב על פיהן הוא מינהל מקרקעי ישראל, הנוהג להזמין כדבר שבשגרה טבלאות ערכי קרקע ולחייב בדמי היוון, דמי היתר ודמי הסכמה על פי הטבלאות.

בהחלטה 979 (ז"ל), שנושאה הסדרת זכויות החוכרים בישובים חקלאיים, נקבע משטר של "שומה עדכנית אחידה" לכל החוכרים בתנאי נחלה באותו ישוב. פניות של לשכת שמאי המקרקעין לשר אהוד אולמרט בנסיון להסב את תשומת ליבו לפגיעה בזכויות יסוד, כמו בהוראות חוק שמאי מקרקעין, נענו בתשובה המקדשת את היתרונות התפעוליים והנוחות המנהלית על פני ערכים של זכות הקניין והשוויון.

וממה נפשך: הרי חזקה היא, כי שומה "טבלאית" מייצגת ערך ממוצע ונוחות תפעול. הממוצע לענייננו הוא אם כל חטא. בכל מקבץ של נכסי מקרקעין, אם גיאוגרפי ואם איכותי, קיים ממוצע וקיימים פריטים. ממוצע ערכי קרקע במושב נתון משקלל את שוויה של הנחלה הנחותה ביותר יחד עם זה של היוקרתית ביותר. כך קביעת שיעורם של דמי ההיתר על בסיס אותו "ממוצע" תיטיב עם חוכר הנחלה היוקרתית ותפגע בחוכר הנחלה הנחותה.

במאמר מוסגר, שאינו מעניין סקירה זאת, יצויין, כי מצערת העובדה, שיושבי הראש האחרונים של מועצת שמאי המקרקעין לא השכילו, בהיותם יועצים משפטיים של מינהל מקרקעי ישראל, לאכוף את הוראות חוק שמאי המקרקעין בחצר האחורית שלהם. נראה כי זה הרקע העומד בבסיס ההתנהלות של מינהל מקרקעי ישראל ואגף שומת מקרקעין שבמשרד המשפטים בנושא "טבלאות ערכי מקרקעין". ניתן לקוות, כי מועצת השמאים בהרכבה הנוכחי, תגלה את היושרה הנדרשת ותטפל בהפרות האתיות המתמשכות של אגף שומת מקרקעין בנושא זה, באותה החומרה בה נתקלים השמאים הפרטיים בעת ביצוע עבירות ומחדלים.

וחזרה להסדר הסיכון. החיוב הטבלאי מוצג לאזרח כחיוב שמרני ומונע סיכון. לגישתן של הרשויות הרלוונטיות - אי הסכמתו של הנישום עם הערכים המבוקשים ודרישתו לקבוע את החיוב בהליכים הנורמטיביים הקבועים בחוק, כרוכה בויתור מצידו על חזרה לברירת המחדל: תשלום לפי החיוב הטבלאי. כך נוצר לו מאזן אימה, שכל מורשתו נוחות תפעולית, כאשר המעז לדרוש את קיומו של הסדר חוקי מהמר על כספו.

חוק יישום תוכנית ההתנתקות פנה גם הוא להסדר סיכון. בהתאם לחוק, הפיצוי לבית המגורים נקבע במנגנון שרירותי של ערכי מ"ר בנוי בהתאם לסוגי הבנייה השונים (בנייה עצמית, בנייה קבלנית ובנייה טרומית). ושוב, לצורך קדושת "היעילות המנהלית", העניק החוק אפשרות למתפנה לדרוש שומה פרטנית, במחיר הויתור על הפיצוי המוצע בחוק.

בג"צ בחן את ההסדר הזה באספקלריה חוקתית במסגרת העתירות כנגד החוק - ושלל אותו. הרכב שופטי הרוב קבע, כי מאחר והפיצוי אשר הוצע בחוק הוגדר ע"י המדינה כראוי והוגן בנסיבות הפינוי, אין להשלים עם מצב שמפונה לא יוכל לקבל את אותו פיצוי ראוי והוגן מכיוון שבחר בשומה פרטנית. באיזון שבין זכות הקניין לבין הנוחות התפעולית, גוברת הראשונה.

את תוצאתו זו של בג"צ ההתנתקות יש לקרוא לתוך כל הסדרי הסיכון עליהם דובר ברשימה זו. רציונל השוויוניות וזכות הקניין החל על תכנית ההתנתקות אינו שונה במהותו מאלו החלים על היטל השבחה ותשלומי מינהל מקרקעי ישראל לסוגיהם. לשון אחר, הוויתור הנדרש על ערכי טבלה היכן שמתבקשת שומה פרטנית אינו חוקי ודינו להתבטל. יעילות תפעולית אינה יכולה לבוא במקום הסדרים סטטוטוריים, שתכליתם לשום את המסויימות שבכל נכס מקרקעין. יכולה הרשות לנקוט במשטר המאפשר לה להשית חיובים על בסיס ממוצע, אך תידרש היא להביא בחשבון כי גורם הסיכון ישאר מעתה בשלמותו אצלה.

הכותב הוא יו"ר לשכת שמאי מקרקעין בישראל.