קיבוץ שפיים מתחיל לשלם

מבחינת שימושים חורגים ועבירות על חוקי התכנון והבנייה, ההבדל העיקרי בין הקיבוצים והמושבים הוא, שבמושבים מוצאים גם אחריות אישית לצד האחריות הכללית של היישוב כיישוב. עד עכשיו היה כשל גדול בטיפול של ועדות התכנון המקומיות והמחוזיות בעבירות אלה, מה שמתבטא בתחרות לא הוגנת בין עסקים על קרקע חקלאית, הפועלים ללא היתר מוועדות התכנון, תוך עצימת עין ובתעריפי ארנונה מצחיקים של מועצה אזורית אינטרסנטית, שחלק מחבריה הם לעתים אלה העושים בעצמם שימושים חורגים, לבין מרכזי מסחר לגיטימיים עם תעריפי ארנונה מקובלים.

מינהל מקרקעי ישראל, שכלפיו יש הפרות חוזים בקנה מידה עצום ויש ביכולתו לדרוש את כל דמי השכירות ששולמו תוך הפרת החוזים הללו, או לפחות דמי שימוש ראויים, גם הוא נמנע זמן רב ממאבק במפרי החוזים. לאחרונה מסתמן שינוי קטן, וקופת המינהל, אמנם באיחור רב, מתחילה לקבל חלק מהמגיע לה.

קיבוץ שפיים שילם לאחרונה 22.5 מיליון שקל למינהל בגין המרכז המסחרי הגדול "חוצות שפיים". זהו הפרויקט שמבטא באופן הבולט והבוטה ביותר את השימוש החורג בקרקע חקלאית.

פרשת חוצות שפיים התחילה ב-1994, כאשר הקיבוץ קידם תוכנית, שמטרתה המוצהרת היתה הרחבת מפעל פוליכד, על שטח של 28 דונם (העיסקה התחילה לפי החלטה 441 ובהמשך לפי החלטה 717). התוכנית שהגיש הקיבוץ היתה ל"תעשייה ומלאכה", אבל בפועל נעשה בשטח שימוש מסחרי, בניגוד למטרת ההקצאה.

מנהלת האגף החקלאי במינהל, שולה בן-צבי, בדקה את התיקים וגילתה, שעוד ביוני 1995 מצאה מחלקת הפיקוח של המינהל, שבשטח מבצע קיבוץ שפיים שימוש מסחרי בלבד.

בין המינהל לבין קיבוץ שפיים התנהל מו"מ ארוך ומייגע על גובה התשלום המגיע למינהל בגין החריגה. הקיבוץ הצליח ב-1999 להכניס שינוי בתב"ע החלה על השטח. בסעיף מטרת תיקון התב"ע נאמר, שהיא באה לאפשר מצב קיים, ונאמר בתב"ע שניתן להשתמש ב-25% מהשטח לייעוד מסחרי.

לגבי העבר - המינהל קיבל כאמור 22.5 מיליון שקל בגין השימוש המסחרי. עכשיו נשאלת השאלה, כמה ישלם קיבוץ שפיים בעתיד? מסתבר שהכל תלוי איך מפרשים את התב"ע.

במינהל אומרים, כי על-פי הפרשנות הנוחה לשפיים מדובר בעוד 12 מיליון שקל, ועל-פי הפרשנות הנוחה למינהל מדובר בעוד 48 מיליון שקל.

התשלומים בגין החריגות בפרויקט חוצות שפיים אינם האחרונים, כי בקיבוץ יש שימושים חורגים נוספים, בסדרי גודל שונים: החל מכ-30 דונם חקלאיים הצמודים לגדר פארק המים ומשמשים לחניה כבר מ-1982, דרך שימוש למסחר במרתפי החניה, עובר לתחנת הדלק, וכלה ב"שוק העודפים", שאותו מפעילים בשבתות בכירי הקיבוץ, על מגרש החניה של ביה"ס האזורי.

לאור השתלשלות העניינים, אין להתפלא על כך, שבצמרת המינהל יש הטוענים, שפרשת חוצות שפיים נראית מתחילתה כמו ניסיון להטעות את גופי התכנון ואת המינהל לגבי יעוד הפרויקט.

קיבוץ שפיים מסר בתגובה: "קיבוץ שפיים פעל כדין ועל-פי חוק בכל הנוגע להקמת מבנה חוצות שפיים. שינוי ייעוד הקרקע, הקמת המבנה ושינוי התב"ע, נעשו כולם בידיעתו המלאה של ממ"י, בתיאום עמו ובחתימת האישורים הנדרשים בכל שלב ושלב. הטענה בדבר הונאה מכוונת היא חסרת שחר בלשון המעטה. המבנה הוקם במקור עבור צרכים תעשייתיים של מפעל פוליכד השוכן בסמוך. היוזמה לכך החלה עוד בתחילת שנות ה-90 - כשבאותה עת לא היו קיימים מחסני מכר (power centers) בארץ. עם ההחלטה על הסבת הייעוד המקורי פעל הקיבוץ בזריזות ובנחישות תוך קבלת האישורים הנדרשים מועדות התכנון וממ"י. בנוסף לכך, חשוב לציין כי מתחם חוצות שפיים משמש בעיקרו לתעשייה, מחסנים, משרדים, היי-טק ורק בחלקו למסחר".

במושב כפר אז"ר, המצוי במסגרת המועצה האיזורית אפעל, שולטת הרבה שנים קבוצת חברים, המכהנים דרך קבע בוועד האגודה ובוועד המוניציפלי-מקומי.

הבולטים בקבוצת השליטה הם שחר טנא, מנכ"ל מועצת הדבש המכהן כיו"ר ועד האגודה, והיה הבעלים של "שוק האוכל" שפעל בסופי שבוע עד שנסגר; ורדה פומרנץ, היתה יו"ר הוועד המקומי; חיים רזניק, כיום יו"ר הוועד המקומי והיה יו"ר ועד האגודה; עו"ד יונתן שרמן, היה יו"ר הוועד המקומי והוא חבר המועצה האזורית אפעל; יאיר קפלן, בעל הפאב "מועדון החצר" הפועל בלי היתר, היה חבר במועצה האזורית אפעל; ניר עופר ואלי אלתר, שהפעילו אולמות אירועים ענקיים ללא היתר; הווטרינר הידוע ד"ר יהודה עפרון, שהיה סגן ראש מועצת אפעל.

מרבית הנחלות בכפר אז"ר אינן מוסדרות מבחינת זכויות החכירה, דבר הגורר הטעיה של המינהל והתחמקות ממיסים ותשלומים. חלק ניכר של בעלי הזכויות כלל לא מתגוררים במושב. ב-60 מתוך 75 הנחלות בכפר אז"ר מתרחשת פעילות מסחרית ללא היתר. לאחרונה נשלחו מהוועדה המקומית-מרחבית אונו התרעות על שימושים חריגים.

דו"ח מבקר המדינה האחרון ממאי על המועצה האזורית אפעל ועל כפר אז"ר, מאמת פרסומים שהיו במוסף זה, וקובע: הוועד המקומי של כפר אז"ר גבה ארנונה כביכול עבור המועצה האזורית אפעל, אבל השאיר את הכסף אצלו. זאת, כשהמועצה מדרדרת לגירעונות, וראשי הוועד מנמקים את מעשיהם בכך, שהשתמשו בכספים למטרות שהגדירו לעצמם.

על כך אומר המבקר: "חמור הדבר שהוועד המקומי שמר בידיו הכנסות מארנונה וייצר לעצמו, שלא כדין, "מקורות עצמאיים", שאפשרו לו לחרוג מן התקציב והמועצה מצדה לא קיימה כל פיקוח על כך".

והשימוש בכספים? למשל, חלק נכבד הוקדש למי שמונתה כמנהלת הוועד המקומי בכפר אז"ר, ורדה פומרנץ. לדברי מבקר המדינה, "ב-2003 הסתכמו הוצאות הוועד המקומי על העסקתה ב-318 אלף שקל".

על הליך הבחירה שלה אמר המבקר, כי נעשה "בניגוד למתחייב על-פי השוויון והתחרות ההוגנת... מנוגדת לדין ולכללי מינהל תקין". פומרנץ מכהנת כיום כחברה מטעם מועצת אפעל בוועדה המקומית-מרחבית לתכנון ובנייה אונו.

דו"ח מבקר המדינה מאשר גם את גילויי גלובס נדל"ן על בעיות חמורות בגביית ארנונה בכפר אז"ר, כשבמרכזה תפירת תעריפי ארנונה מיוחדים במינם לחברי הקבוצה השלטת ניר עופר ואלי אלתר. השניים, כאמור, הפעילו החל מ-1998 אולמות אירועים ענקיים בכפר אז"ר, ללא רישיון עסק, ללא אישור ועדת התכנון, ללא אישור המינהל, וכמובן ללא תשלום דמי שימוש ראויים למינהל.

והנה, דווקא שניים אלה זכו להטבת ארנונה מיוחדת במינה. לעומת תשלום ארנונה של 140 שקל למ"ר שהיו השניים צריכים לשלם, המציאה מועצת אפעל סיווג ארנונה חדש לגמרי, הקרוי "גן אירועים קרקע תפוסה כולל מבנים וחניונים", שהתשלום בגינו הוא 5.5 שקל לשנה למ"ר - תעריף שבעיר אפשר רק לחלום עליו.

מבקר המדינה אומר, כי שינוי הסיווג וההפחתה, שנעשו שלא כדין, "גרמו להפחתת הכנסות המועצה מארנונה בשנים 2001-2002 במיליון שקל". הפחתת מיליון שקל מהציבור היא תוספת של מיליון שקל למפעילי האולמות.

אלתר ועופר לא לבד: גם החנויות והמשתלות בכפר אז"ר, וגם המתקנים הסלולריים בכפר אז"ר, זכו לתעריפי ארנונה שאי אפשר להתחרות בהם, בניגוד לכל פרופורציה.

מבקר המדינה אומר על יחסי מועצת אפעל וכפר אז"ר: "שינוי סיווגי הארנונה וסכומי הארנונה, שנעשה שלא כדין, גרם בחלק גדול מן המקרים לחיוב בסכומי ארנונה קטנים מהנדרש על פי הדין, וכתוצאה מכך פחתו הכנסותיה. על המועצה לחייב את בעלי הנכסים בארנונה כדין".

מלבד השימושים החורגים ללא היתר שמבצעים באופן אישי בעלי נחלות בכפר אז"ר, יש גם שימושים חריגים של המושב כמושב.

חברי ועד האגודה אישרו עסקאות השכרה של נכסי האגודה, ללא אישור של מינהל מקרקעי ישראל, אישור הכרוך בתשלום דמי שימוש ראויים. עסקאות אלה נעשות ללא היתר תכנוני, הכרוך בשינוי יעוד מייעוד חקלאי לייעוד עסקי, שינוי ושימוש שבגינם יש לשלם היטלי השבחה בגין שימושים חורגים לוועדה המרחבית אונו, האמורה להעביר את היטלי ההשבחה למועצה האזורית אפעל.

אלה הנכסים הבולטים בכפר אז"ר המושכרים בלי תשלום דמי שימוש למינהל ובלי היתר לשימוש חורג:

מבנה המחלבה של כפר אז"ר והקרקע מסביב - מושכר מזה שנים רבות, ולמי? לא פחות ולא יותר - למועצה האזורית אפעל, ששם פועלים משרדיה והיא משלמת לכפר אז"ר מידי שנה 200 אלף שקל.

מבנה בית העם - הושכר לעסק פרטי (ביה"ס הדמוקרטי) תמורת 230 אלף שקל לשנה.

מחסן התערובת - מושכר שנים לחברה קבלנית לבנייה, כמשרדים ומחסן, וכן לחברת היי-טק פרטית נוספת.

חממת הסוכה - קבוצת עסקים וחנויות בכניסה לכפר אז"ר, על קרקע חקלאית השייכת לאגודה, ומושכרת לגורמי חוץ פרטיים.

אנטנות סלולאריות - במקומות שונים במושב הושכרו שטחים לחברות סלולאריות שונות.

על-פי מאזני האגודה, סה"כ ההכנסות מהשכרות אלה, מגיעות ל-1.1 מיליון שקל לשנה.

במינהל מודעים לשימושים החורגים בכפר אז"ר, בעיקר ברמה האישית. לאחרונה, באיחור ענק, מתחיל מחוז ת"א, בראשות משה פופיק, להתעניין בשימושים החורגים של המושב עצמו, כפי שפורט כאן, כולל האבסורד של השכרת המחלבה למועצה האזורית.

שחר טנא, יו"ר ועד אגודת כפר אז"ר, התבקש להגיב על דו"ח מבקר המדינה ועל ההשכרות של מבני הציבור בלי ידיעת והסכמת המינהל, ובלי להעביר למינהל דמי שימוש ראויים.

טנא, שהיה לקראת עלייה למטוס ושמורה לו זכות להרחיב את תגובתו, אומר: "השאלה היא למה אתה מתנכל לכפר אז"ר.. יש מאות מושבים שיש בהם את העניינים האלה, תלך למושב אחר. אין מושב שזה לא מתקיים.. אם יש מבנה ציבור והמועצה האזורית משתמשת במבנה כמבנה הציבור - מה רע בזה? מה רע בזה, שבמבנה ציבור, שפעם היה בית העם, עכשיו יש בו בית ספר, אלמנט חינוכי ממדרגה ראשונה. מה רע בזה?"

גלובס: השאלה היא למה אתם לא מעבירים דמי שימוש ראויים למינהל?

טנא: "אתה יכול לשאול את השאלה הזאת לגבי כלל המושבים. תעשה כותרת: כל המושבים לא משלמים. אני לא יודע אם צריך לשלם. אני צריך לבדוק עם עורך דין אם צריך לשלם על שימושים. זה לא שימוש מסחרי. אם כן צריך או לא צריך, העניין צריך להיות בבדיקה".

5000 שימושים חורגים באזור המרכז

מינהל מקרקעי ישראל מוסר:

במחוז מרכז 200 ישובים חקלאיים (150 מושבים ו-50 קיבוצים). ברוב הישובים החקלאיים ישנם שימושים חורגים, שרובם הגדול אינם מאושרים. ראוי להבדיל בין קיבוצים למושבים - רוב השימושים החורגים בקיבוצים מאושרים ו/או נמצאים בשלבי אישור שונים. רוב השימושים החורגים במושבים אינם מאושרים. השימושים החורגים רבים יותר סביב אזורי הביקוש, למשל סביב נתב"ג, רעננה, כפר סבא, מודיעין ועוד.

מחוז מרכז מטפל באלפי שימושים חורגים בטיפולים שונים ומגוונים (בהערכות שונות מדובר ביותר מ-5,000 שימושים חורגים). נגד חלק נכבד מהשימושים החורגים מטפל המינהל במישור המשפטי, ומדובר במאות תביעות, ובמיעוטם אנו מטפלים בבקשות לאישורם ולקבלת דמי שימוש ראויים.

הטיפול בשימושים אלו הוא מורכב ומסובך, מה שגורם לעיכוב בטיפול המשפטי ובמימוש פסקי הדין. התביעות מחולקות לכמה סוגים: טיפול לקבלת צווי מניעה למניעת המשך השימושים, הריסת המבנים הלא חוקיים שנבנו ומשמשים לשימושים הללו, תביעות כספיות נפרדות (בפיצול סעדים) וגביית דמי שימוש. התביעות הן נגד המושב (האגודה/הוועד), נגד המחזיקים בנחלה ונגד המשתמשים - צדדים שלישיים.

כמה דוגמאות לשימושים חורגים שאותרו ונמצאים בהליכי תביעה שונים: כפר רות - 50, הוגשו תביעות נגד כל השימושים ונתנו פסקי דין ב-80% מהתביעות; מגשימים - 50; בצרה - 80; שילת - עשרות שימושים; שפיים - עשרות תביעות; כפר אז"ר - המינהל נערך לעריכת סקר שימושים מקיף ומעודכן בכפר אז"ר בתקופה הקרובה, ובעקבותיו יוחלט על מדיניות הטיפול בשימושים החורגים במקום.