כלל פיננסים בטוחה: אפריקה ישראל לא חסינה מירידת מחירי הנדל"ן בארה"ב

"להערכתנו, תוצאות הרבעון השני של אפריקה ישראל יהיו תוצאות שיא עבור החברה, בזכות קפיצת המדרגה של החברה בתחום רווחי היזמות שלה", כך סבור בית ההשקעות כלל פיננסים בטוחה ביחס לאפריקה ישראל. האנליסט יובל בן זאב מכלל פיננסים בטוחה, העניק המלצת "קנייה" למניית אפריקה ישראל והציב לה מחיר יעד של 200 שקל, שגבוה ממחיר השוק בכ-30%. מחיר זה גבוה משמעותית גם מההמלצה הקודמת של בן זאב, שנקבה במחיר יעד של 156 שקל לחברה.

בן זאב מציין כי תוצאות הרבעון הראשון של 2005 מצביעות על גידול חד ברווחי היזמות, בעיקר בזכות הפעילות בניו-יורק שם תרם פרויקט 15 BROAD רווח לפני מס ומיעוט של 225 מיליון שקל. להערכתו של בן זאב, רווח זה מהווה כ-30% בלבד מהרווח הגלום במכירת הדירות בפרויקט זה. כמו כן צפוי רווח של 50-60 מיליון דולר ממכירת שטחים מסחריים. "להערכתנו, בארבעת הרבעונים הקרובים נהיה עדים לרווח נוסף של 700-800 מיליון שקל מפרויקט זה, אליו יצטרפו גם פרויקטים חדשים", כותב בן זאב.

מעל הפרויקטים של החברה בארה"ב, מרחפת השאלה הם יושפעו אם וכאשר בועת הנדל"ן בארה"ב תתפוצץ. בן זאב מציין כי אפריקה ישראל פועלת במרכזי הביקוש העולמיים ובתוכם באזורים בעלי הביקוש הרב ביותר. קצב המכירות הנוכחי והביקוש הרב בו החברה נתקלת, מחזק אותה נגד סיכון מסוג זה. בתגובה לשאלת "גלובס" ציין בן זאב כי ברור שאפריקה ישראל אינה חסינה כנגד התפוצצות בועת הנדל"ן למגורים, כשזו תגיע. "אם מחר מחירי הנדל"ן למגורים ירדו בכ-30% ברור שחלק ניכר מהרווחים הצפויים מהפרויקטים יתאדו ואין ספק שמחיר המניה ירד בצורה חדה. אפילו במצב כזה אני לא רואה כל חשש לקיומה של החברה, כיוון שההון העצמי שמושקע בפרויקטים הוא לא גבוה ומכיוון שאפריקה היא חברה יציבה שנהנית ממקורות הכנסה אחרים מלבד ההכנסות מיזמות".

בן זאב מציין כי תחום יזמות הנדל"ן ברוסיה צפוי להביא לתרומה הולכת וגוברת לפעילותה של אפריקה ישראל. לאחרונה השלימה החברה מכירת נכס ברחוב אוזרקובסקיה 28 בתמורה לכ-54 מיליון דולר. עסקה זו צפויה להניב לחברה רווח של כ-30 מיליון דולר לפני מס ומיעוט ולתרומה של 85 מיליון שקל לרווח הנקי ברבעון השני. פרויקט נוסף בו מעורבת אפריקה ישראל, אשר מהווה את פרויקט הדגל שלה ברוסיה, הוא הקמת מרכז הקניות במתחם הרכבת בלרוס שבמוסקבה, שמגלם רווח של 150 מיליון דולר לפני מס ומיעוט.

בן זאב מציין כי פרויקט מוסקבה סיטי, בו זכתה החברה לאחרונה, צפוי להיות גדול עוד יותר עם השקעה של כ-340 מיליון דולר ורווח של למעלה מ-300 מיליון דולר לפני מס ושותף. תרומתו הרבה של הפרויקט אינה רק בתרומתו לרווח אלא גם ואולי בעיקר, להערכת בן זאב, בתרומתו האסטרטגית לחברה שכן מדובר באחד מהפרויקטים המרכזיים במוסקבה. בסך הכול העריך בן זאב את שווי הפעילות היזמית של אפריקה ברוסיה בכ-590 מיליון דולר.

בן זאב מציין כי הפרויקטים הענקיים בהם מעורבת החברה ואשר כוללים בנית 850 אלף מ"ר של מלונאות, מסחר ומגורים בהשקעה של 4.5 מיליארד דולר, צפויים להניב הכנסות בהיקף כולל של 8-9 מיליארד דולר ורווח של 4 מיליארד דולר ב-5-10 השנים הקרובות. ערך הפעילות היזמית, כפי שהוא בא לידי ביטוי במודל שערך בן זאב לאפריקה ישראל, עמד על 240 מיליון דולר.

נתון מעניין נוסף בהערכת השווי של בן זאב הוא השווי לפיו העריך האנליסט את חברת אלון הפרטית. בן זאב העריך את אלון אנרגיה לפי שווי הפעילויות שלה דהיינו - שווי פעילות דור אלון (החברה בישראל), שווי פעילות אלון ארה"ב שעומדת להנפיק את מניותיה בארה"ב ושווי פעילות האחזקה של החברה בחברת הרבוע הכחול. שווי דור אלון נקבע ברמה של 530 מיליון שקל, שווי אלון ארה"ב הוערך בכ-400 מיליון דולר (בהתאם להערכה שההנפקה תתבצע לפי שווי של 400-500 מיליון דולר) ושווי האחזקה ברבוע כחול נקבע ברמה של 590 מיליון שקל. בסך הכול הוערכה אלון אנרגיה בשווי של 2.44 מיליארד שקל וחלקה של אפריקה ישראל בחברה, שעומד על 26.15%, עומד על 480 מיליון שקל.

חטיבת האופנה של אפריקה ישראל, שכוללת את גוטקס קריסטינה וזארה, הוערכה על ידי בן זאב בכ-120 מיליון שקל, לעומת ההערכה הקודמת שנעשתה לחטיבה זו ונקבה במחיר של 160 מיליון שקל. בן זאב מציין כי חטיבת האופנה ממשיכה לכלול מרכיבים בשני כיוונים מנוגדים: גוטקס וזארה שרווחיהן ממשיכים לצמוח וקריסטינה שנאבקת בקשיים תפעוליים וכספיים.

עם המלצתו של בן זאב או בלעדיה, אפריקה ישראל ממשיכה בינתיים לדווח על עסקאות חדשות בהן היא מעורבת והפעם הגיע תורה של החברה הבת אפריקה נכסים. חברת אפריקה ישראל נכסים, אשר מרכזת את פעילות הנדל"ן המניב בקבוצה, הודיעה היום כי חברה בת קנדית בה מחזיקה אפריקה ישראל נכסים בשיעור של כ-55% ואשר החזיקה בבניין דירות בטורונטו, מכרה אותו תמורת 43 מיליון דולר קנדי שהם כ-160 מיליון שקל. כתוצאה ממכירה זו צפויה החברה הבת בקנדה לרשום רווח הון לאחר מס של כ-32.5 מיליון שקל, שמתוכו חלקה של אפריקה ישראל עומד על כ-18 מיליון שקל.

הבניין שנמכר הוא בן 10 קומות, הוא מכיל 232 יחידות דיור בטורונטו ונמצא כעת בשלבי סיום עבודות הפנים. השלמת העסקה צפויה להסתיים בחודש אוקטובר הקרוב ולא יאוחר מה-15 לנובמבר וזאת בכפוף לבדיקת נאותות משפטית והנדסית ולקבלת אישורים שונים ביחס להשלמת העבודות, לרבות היתר אכלוס סופי. *