מועצת גבעת שמואל ניסתה לטייח

בתגובה, הגישו כ-1,400 בתי אב בישוב באמצעות עוה"ד יעקב פינק וירון דיין עתירה מנהלית כנגד המועצה, בטענה שהחיוב אינו חוקי, שכן הוא נוגד את צו הארנונה ומהווה חריגה מחוקי ההקפאה.

צו הארנונה של המועצה מגדיר שטח דירה כ"מידות חוץ של מבנה למגורים (עם קירות פנים וחוץ) לרבות חדרי כביסה, פרוזדורים, מטבח, הול, אמבטיה, מקלחת, שירותים, מרפסות פתוחות ומרפסות סגורות". לטענת באי כוח התושבים, הכוונה לשטח הברוטו של הדירה ללא שטחים משותפים (כדוגמת חדר מדרגות, לובי אשפה ופיר מעליות), כפי שהיה נהוג בפועל לאורך השנים. המועצה טענה, כי הביטוי "מידות חוץ" מלמד על שיטה המכונה ברוטו ברוטו, הכוללת גם שטחים משותפים וכי אי החיוב עד כה מקורו בטעות בלבד.

המשיבה טענה בבית המשפט כי ישנן ארבע שיטות עיקריות למדידת שטח בניין:

א. מדידת שטח הבניין עפ"י התכסית, שיטה המביאה לתוצאה המרבית של שטח הבניין והמכונה "ברוטו ברוטו".

ב. מדידת שטח הבניין ללא שטחים שאינם בחזקת משתמש מסויים. בשיטה זו, איש אינו משלם בעד שטחים משותפים והיא מכונה שיטת "ברוטו".

ג. מדידת שטח הבניין ללא השטחים המשותפים וללא קירות חוץ, שיטה המכונה "נטו".

ד. מדידת שטח הבניין ללא השטחים המשותפים, ללא קירות חוץ וללא קירות פנים, שיטה המכונה "נטו נטו".

העותרים טענו, כי ההגדרה בצו הארנונה הינה ל"שטח דירה" ולא ל"שטח בניין". כלומר, בשטח הדירה עצמה יש לחשב את הברוטו לפי מידות החוץ לרבות כל השטחים בנכללים בדירה, ואין להסיק כי ניתן לחייב שטחים משותפים הנמצאים מחוץ לדירה ואינם חלק אינטגרלי ממנה.

עיריית גבעת שמואל טענה, שהגדרת המונח "שטח דירה" בצו הארנונה מתייחסת במפורש למבנה למגורים, וכי לשון הצו נוקטת במילים "מידות חוץ של מבנה למגורים" ולא מידות חוץ של דירה, כך שבפועל, המונח "שטח דירה" מתייחס לכל מבנה המשמש למגורים. עוד טענה כי המונח "בניין" בסעיף 269 לפקודת העיריות הינו מונח רחב הכולל "כל מבנה בתחום העירייה או חלק ממנו", כך שכל חלקי המבנה הינם ברי חיוב בארנונה. לפיכך, משנקט צו הארנונה במילים "מידות חוץ של מבנה (עם קירות פנים וחוץ)", מבלי שצו המיסים החריג חלקים מסויימים מהמבנה, הרי שכל חלקי המבנה בני חיוב בארנונה, כולל השטחים המשותפים.

השופטת שרה דותן, בפניה נדונה העתירה קבעה, כי עדיפה בעיניה עמדת העותרים על זו של המשיבים, וכי ההגדרה בצו הארנונה לשטח דירה כוללת שטחים המצויים בתחומה של הדירה ואין בהם ולו פרט אחד מחוצה לה. עוד ציינה השופטת, כי ההשוואה להגדרתו של שטח מבנה שאינו משמש למגורים מעלה, שכאשר ביקש מתקין הצו לכלול שטחים שמחוץ לשטח המשמש למגורים, צוין הדבר מפורשות, ולפיכך לא מדובר בהשמטה מקרית או בשתיקה, אלא באבחנה מודעת בין סוגי נכסים, ומכאן שדינה של העתירה להתקבל.

מעבר לדרוש התייחס ביהמ"ש גם לטענות העותרים בדבר חריגה מחוקי ההקפאה. מאז 1985 הוגבלה (באמצעות חוקי ההקפאה ולאחר מכן בחוק ההסדרים) סמכות הרשויות המקומיות להעלות את הארנונה המוטלת על נכסים בתחומן, מעבר לשיעור שהתירו השרים. תקנה 2 לתקנות ההסדרים במשק המדינה קובעת, כי המקרה היחיד בו יתאפשר שינוי שטח לעומת שנה קודמת הינו, כאשר בפועל ישנה תוספת שטח, או כאשר בשנה קודמת חלה טעות בחישוב השטח, שאינה תוצאה של שיטת חישוב שונה.

במקרה דנן, טענו העותרים, שיטת החישוב אכן שונתה באופן שהוחלט לכלול בה שטחים משותפים, שלא היו חייבים בארנונה קודם לכן. מאחר שהעלאה מעבר לשיעור המותר בדין אפשרית רק לאחר אישור חריג משר הפנים, ומאחר שבקשה כזו לא הוגשה ע"י המשיבה, טענו העותרים לחריגה ממגבלות הוראות ההקפאה.

למעשה, לא הייתה מחלוקת בין הצדדים באשר לפרשנות העותרים את חקיקת ההקפאה, שכן טענות המשיבה נגעו לשאלה, האם מדובר בשינוי שיטת מדידה או בתיקון טעות במדידה ותו לא, אותה רשאית לכאורה המשיבה לתקן - ואז אין מדובר כלל בחריגה. לטענת העיריה, תקנה 2 האמורה מתירה לרשות לתקן טעות בחישוב אם נפלה כזאת. עוד טענה העיריה, כי מאחר שלא נעשו מדידות במשך זמן רב, לא ידעה על הטעות שנפלה. משהתבררה לה הטעות כעת, הרי שמחובתה לתקן את החיוב ומדובר לפיכך ביישום בלבד של הוראות צו המיסים של המועצה, כך שלא היה צורך באישורי השרים.

בית המשפט פסק, כי במקרה הנדון מדובר בשינוי מודע של שיטת חישוב, בניגוד לחוק ההסדרים, שמטרתו למנוע העלאת הארנונה באופן בלתי מבוקר. בית המשפט קבע, כי הוכח שהמועצה נמנעה ביודעין מלגבות ארנונה משטחים משותפים, ורק לנוכח צרכי תקציב החליטה לשנות את שיטת החישוב, תוך ניסיון לעקוף את חוק ההסדרים.

לאור כל האמור החליט ביהמ"ש לקבל את העתירה, תוך שהוא מעביר ביקורת נוקבת על התנהלות המועצה המקומית גבעת שמואל כרשות ציבורית ומציין, כי המועצה ניסתה לטייח את האמת בדברי ההסבר שנשלחו לתושבים וכי חובתה, כרשות ציבורית, לומר דברה בגלוי ולא להתחמק מאמירת האמת, תוך ניסיון למצוא מפלט בטענות שלא נמצאו להן תימוכין. (עת"מ 2993/04).

הכותב הינו תושב גבעת שמואל, ונמנה על קבוצת העותרים.