המבחן של אמות השקעות

תיבת המכרז לרכישת אמות השקעות אמורה להיפתח מחרתיים (ג'). על רקע קריסת רשת קלאבמרקט, המהווה 2.5% מהכנסות אמות, זהו מכרז מסקרן ביותר, משום ששוק הנכסים המסחריים בישראל - הכולל קניונים, מתחמי פאואר-סנטר ומרכזים מסחריים קטנים יותר - הפך בשנים האחרונות, ובשנה האחרונה בפרט, לאטרקטיבי במיוחד בעיני חברות נדל"ן גדולות המבקשות ליצור לעצמן פורטפוליו של נדל"ן מניב בישראל. מדובר במספר חברות גדולות, בהן דלק נדל"ן של תשובה, אלוני חץ של נתן חץ וגזית גלוב של חיים כצמן. ל"גלובס" נודע, כי נכסי אזורים פרשה סופית מן ההתמודדות ברגע האחרון. ככל הידוע, יתר החברות המוזכרות לעיל הגישו הבוקר הצעה לרכישת אמות השקעות.

לאמות השקעות הון עצמי של כ-700 מיליון שקל, המממן מאזן של 1.4 מיליארד שקל. היקף המכירות לרבעון הראשון של 2005 עומד על 54 מיליון שקל. יש הטוענים, שלאור נתונים אלו, במידה ואמות היתה נסחרת בבורסה שווי השוק של החברה היה נאמד ב-1.5 מיליארד שקל ומעלה, כך שכיום אמות מוצעת למכירה בכמעט מחצית משווייה הריאלי. בין נכסי אמות אפשר למצוא חצי מקניון ערים בכפר-סבא, בית אמות משפט ואמות ביטוח בת"א, פארקים תעשייתיים ובנייני משרדים, ובסך הכל 346,600 מ"ר שטחים עיקריים, כולל השקעות בצפון אמריקה ובבריטניה.

שוק הנכסים המסחריים, המשולב מטבע הדברים בשוק הקמעונאות, השוכר ומאכלס את הנכסים, מעלה שאלה מעניינת: האם כל חברה מתאימה להחזיק בפורטפוליו של נכסים מסוג זה, או שעל מנהלי החברה לרכוש מומחיות בענף הקמעונאות על מנת למקסם את הרווח שבו.

בעבר, חברות קמעונאיות היו מחזיקות בבעלות הסניפים בהם ישבו, אולם כיום מרבית החברות אימצו את השיטה האמריקנית, לפיה כל אחד עוסק בתחום התמחותו, וחברה קמעונאית אינה צריכה לרכוש נדל"ן ולהתעסק בתחזוקת הסניפים.

מנהל מחלקת הנדל"ן המסחרי של אנגלו סכסון, עמוס גלזר: "ענף הקמעונאות בישראל סובל מתחרות מחירים חריפה כמעט בכל הסקטורים. תחרות זו מביאה את החברות לעבוד במרווחי רווח של 8% על ההכנסות, מול עלויות התקורה דוגמת שכר הדירה, ארנונה, חשמל וכד', הנאמדות ב-6% מההכנסות. זאת אחת הסיבות לסגירת חברות רבות".

נראה שתחרות המחירים השוררת בענף כלל לא מרתיעה את חברות הנדל"ן. ייתכן שרשת זו או אחרת תקרוס, אבל הן מאמינות שהציבור זקוק למוצרי הצריכה, ולכן השטח המסחרי שהתפנה ייתפס במהרה ע"י המתחרה, וברמת מחירים זהה.

כך חושב גם איש העסקים יאיר רבינוביץ', אשר רכש לאחרונה מידי גבי אדרי 14 מרכזים מסחריים בצפון הארץ, בני 500 מ"ר בממוצע, תמורת סכום המוערך ב-10 מיליון דולר. הנכסים מושכרים לרשת קלאבמרקט, אולם קריסתה אינה מדירה שינה מעיניו של רבינוביץ': "בשבוע האחרון קיבלתי עשרות פניות של חברות המתעניינות בשכירת המרכזים, ואף ברמת מחירים טובה יותר".

לשוק הנכסים המסחריים נכנסו באחרונה שני גופים חדשים: גזית גלוב ונכסי אזורים. בשני המקרים מדובר ב"כסף זר" המושקע בנדל"ן בארץ דווקא בעת הנוכחית, ודווקא בתחום הנכסים המסחריים.

נכסי אזורים נרכשה בשלהי 2003 ע"י המיליארדר לואי נואי, מידי נוחי דנקנר, בעל השליטה בגנדן, תמורת 400 מיליון שקל. לואי מחזיק באמצעות חברת Israel British Investment תיק נכסים הנאמד ב-5 מיליארד דולר. הוא מינה בינואר 2003 את רו"ח עמיר בירם (41) כמנכ"ל קרן הנכסים שלו. לימים הקרן קיבלה את השם נכסי אזורים, אולם לדברי בירם "יש לכנותה קרן ריט ישראל".

בירם: "בשנה הראשונה לא רכשנו נכסים והיינו עסוקים בלבחון את השוק. ידענו שכדי להיכנס באופן משמעותי עלינו לרכוש חברת נדל"ן גדולה, בעלת תיק נכסים מרשים, והלכנו על נכסי אזורים. התחלנו ללמוד על נכסי החברה לעומק, ועל האופן שניתן להשביח את נכסיה".

כיום נכסי אזורים מחזיקה בתיק נכסים בהיקף של 2 מיליארד שקל, ובשנת 2004 הכנסותיה הסתכמו בכ-130 מיליון שקל, עם רווח נקי של 14 מיליון שקל. אחד הנכסים הבולטים של החברה הוא פארק אזורים במערב פ"ת. החברה מחזיקה בפארק, הכולל 73 אלף מ"ר, 2,500 מקומות חניה ו-3,000 מ"ר שטחי מסחר, בשותפות זהה עם מושב כפר מל"ל.

ניכר כי נכסי אזורים שמה לה למטרה לרכוש קניונים מצליחים ומרכזים מסחריים בעלי פוטנציאל. לאחרונה רכשה מידי נצבא מחצית מזכויות הבעלות בקניון רחובות, תמורת 215 מיליון שקל. קניון רחובות המצליח ממוקם במרכז העיר וכולל 24 אלף מ"ר שטחי מסחר, כ-6,000 מ"ר משרדים וכ-1,300 מקומות חניה. בנוסף, הקניון כולל את תחנת האוטובוסים המרכזית, אשר עליה מתכוון בירם לפתח מרכז מסחרי גדול. הקניון מניב הכנסות שנתיות של 42 מיליון שקל, ומצוי בתפוסה מלאה.

קניון נוסף המצוי בבעלות נכסי אזורים הוא קניון אבנת (הקניון הגדול) בפ"ת. החברה רכשה השנה את חלקה של חברת תיאטראות ישראל, אשר החזיקה עימה בשותפות 50% מהקניון, תמורת 125 מיליון שקל. הקניון כולל 25 אלף מ"ר, המניבים דמי שכירות של 38.5 מיליון שקל בשנה. בנוסף, לקניון זכויות בנייה לבניית מגדל משרדים של 20 אלף מ"ר.

"קיימת תחרות על כל נכס מסחרי המניב תשואה של 9% ומעלה", אומר בירם. "אני מאמין בפוטנציאל של הנדל"ן בישראל, ובוחן בכל עת עוד ועוד נכסים. במהלך 2005 בלבד הגדלנו את תיק הנכסים שלנו בכ-100 מיליון דולר".

- מהי סיבת הפרישה מהתמודדות על אמות?

"אמות היא חברת נדל"ן גדולה בעלת נכסים רבים הנתפשים בעיניי כבעייתים. אסטרטגיית נכסי אזורים היא לבנות את החברה שלנו לאט לאט בנכסים איכותיים, בד בבד למכור נכסים קטנים שבבעלותנו, כך למשל השנה מכרנו נכסים בכ-100 מיליון שקל".

בירם רכש לפני שבוע את חלקה של גזית גלוב במשכנות כלל (מגדלי ים התיכון), תמורת 90 מיליון שקל, ובכך הצהירה החברה שהציבה את תחום הדיור המוגן כיעד אסטרטגי בפעילותה.

נכסי אזורים מוגדרת כקרן השקעות הממומנת ע"י משקיעים זרים, ומוחזקת ע"י בריטיש ישראל השקעות. בירם, המשמש כמנכ"ל חברת הניהול של הקרן, קשור בחוזה עם הקרן עד 2014. הקרן מנוהלת על-פי מודל אמריקאי, ולדברי בירם, "בקרוב נבחן אופציה של הרחבת הפעילות לתחום פרויקטים של B.O.T ו-P.F.I. באנגליה זה התגלה כעסק מוצלח".

שחקן נוסף המתחרה בנכסי אזורים וביתר החברות הוא חיים כצמן, בעל השליטה בגזית גלוב. כצמן החל בשנה האחרונה לרכוש נדל"ן מניב בישראל, מתוך אסטרטגיה של פיזור סיכונים, ניצול שוק עולה ויתרון יחסי של החברה כמתמחה ברכישת מרכזים מסחריים, השבחתם וניהולם.

לשם יישום האסטרטגיה גייס כצמן את רונן אשכנזי לשמש כמנכ"ל החברה בארץ. אשכנזי, דמות לא מוכרת בענף, מהנדס בניין, עבד בשנות ה-90 כעצמאי במשרד מהנדסים שהקים עם שותפים. בתחילת השנה נקרא לדגל ועזב את המשרד. אשכנזי הבין שלא אומרים "לא" לאדם המחזיק בהיקף נכסים של 16 מיליארד שקל, ומעוניין שתנהל לו את העסקים בארץ.

אשכנזי עסוק בתקופה האחרונה ברכישת נכסים ובחינתם. לאחרונה רכשה גזית גלוב מידי שמואל אולפינר את קניון רוטשילד בראשל"צ, תמורת 185 מיליון שקל. כן רכשה קרקע להקמת מרכז מסחרי, 12 אלף מ"ר, בשכונת פארק צמרת בסמוך לפרויקט YOO בת"א, ב-25 מיליון שקל. לאחרונה הגישה הצעה על סך 29 מיליון דולר לרכישת חברת הנכסים של הצלחת יחזקאל-דרום יהודה, המחזיקה בשני מתחמי פאואר סנטר במערב ראשון לציון.

בראיון שערך לאחרונה "גלובס" עם בעלי גזית גלוב, חיים כצמן, הזהיר כצמן מפני קריסת הרשתות הקמעונאיות, אשר תוביל לירידת מחירי השכירות בנכסים המניבים. למרות דבריו, הוא פועל לרכישת כמה וכמה מהם.

אשכנזי: "אנו פועלים בשוק הנדל"ן בישראל, אך יש לזכור שגזית גלוב היא חברה עתירת ניסיון בתחום זה בשווקים הבינלאומיים. לחברה מעל 450 נכסים מסחריים בארה"ב ובקנדה".

גלובס: מה להערכתך יקרה בענף הנדל"ן המניב בישראל בשנים הקרובות?

אשכנזי: "שוק הנדל"ן המניב הוא שוק רווי הנהנה כיום מחיזורי החברות. עם זאת, קריסת קלאבמרקט לא תרמה ליציבות בשוק זה, ויש להניח שקריסה נוספת של רשת גדולה תביא את היזמים ואת הבנקים לחשוב פעמיים לפני שייכנסו לפרויקט מעין זה. הנדל"ן המסחרי הוא תחום מוטה ניהול, ויש יתרון לידע ולגודל. השוק הולך ונהיה יותר מקצועי".

גורם חשוב נוסף הפועל בענף ושיש להביא בחשבון הם המוסדיים, דוגמת חברות הביטוח והבנקים, המחזיקים בהון עתק של מזומנים. מבין חברות הביטוח, כלל ביטוח ומגדל נחשבות לדומיננטיות בשוק הנדל"ן המניב.

כלל מחזיקה כיום שטחים נכבדים במספר בנייני משרדים, דוגמת ורד גבעתיים, שער העיר, בית רובינשטיין ועוד, המושכרים בתפוסה של 100% ובתשואות גבוהות יחסית. בתקופה האחרונה כלל השלימה רכישת 25% מקניון גבעתיים בתשואה של קרוב ל-10%, רכשה את בנין המשטרה ברמת החייל בתשואה של 8%, ואת בניין יורוקום בתשואה של קרוב ל-9% (שתי העסקות האחרונות עדיין לא הושלמו סופית). בנוסף רכשה כלל 50% מפארק תעשיות יבנה מידי נכסי אזורים. כמו כן מתנהלים משאים ומתנים אינטנסיביים מצד החברה לביצוע רכישות נוספות.

גלובס: לאחרונה השקעתם בקרנות נדל"ן מניב הנמצאות בבעלות AXA ו-AIG בצרפת ובארה"ב. האם מיציתם את השוק הישראלי?

מנהל מחלקת הנכסים של כלל, אמיר שוסטק: "הבעיה העיקרית בשוק המקומי היא שמדובר בשוק "צר", ללא מסחר אמיתי בין קונים ומוכרים, ומשום הריבית הנמוכה הנהוגה כיום מחירי הנכסים בדולר למ"ר גבוהים מדי".

- בתקופה האחרונה נכנסים משקיעים זרים לענף. האם עליהם לחשוב פעמיים?

"הכניסה של משקיעים אלו נובעת ממספר מניעים, לא כולם כלכליים: ציונות למשל. אך גם מבחינה כלכלית, ישראל נחשבת למדינת צמיחה, בתהליך שלום, עם תנאי מאקרו סבירים ויציבים - ולפיכך חלק מן המשקיעים רואים ברכישה כיום הזדמנות ליצירת רווחי הון בעתיד.

"בנוסף, התשואה הממוצעת למרכזי מסחר איכותיים בישראל בשנה האחרונה היתה כ-9%, גבוהה בכ-1% לפחות מממוצע התשואות לנכסים דומים במערב אירופה. לדעתי, ציפיותיהם של משקיעים אלו מוגזמות, ובאופן כללי מחירי המסחר היום מגלמים כבר את השיפור הכלכלי שחל מאמצע 2003, אולם אינם מגלמים למשל את המשבר האחרון המתרחש בתחום קמעונאות המזון, אשר ישפיע בטווח הקצר לירידת מחירים.

"בהמשך לתחרות המעצימה בין רשתות המזון, מתרחבת ומתפשטת התחרות גם בתחום האופנה (קסטרו ופוקס, לדוגמא), בתחום רשתות "עשה זאת בעצמך" (הום סנטר ואייס), בתחום מוצרי החשמל ועוד. מגמה זו, של שחיקת מחירים ופגיעה מתמשכת ברווחי הקמעונאים, אכן עלולה להוביל להיעלמותם של החלשים, אך בהמשך גם לגידול בשטחי החזקים. לפיכך אנו מאמינים, כי בטווח הבינוני-ארוך לא ייפגע ענף הנדל"ן המסחרי כתוצאה מתחרות זו, משום התחלופה המתמדת בין שוכרים".

שמואל עטיה מעטיה נכסים, המתמחה בנדל"ן מניב: "בתקופה האחרונה חלה התעוררות רבה בשוק הנכסים המניבים בישראל, אולם יש להבדיל בין התעוררות השוק לבין כמות העסקאות אשר מבוצעות בפועל".

גלובס: מי הם הגופים המשקיעים בשוק זה?

עטיה: "רוב העסקאות המתבצעות כיום בתחום הנדל"ן המסחרי הן של החברות הישראליות המובילות. המשקיעים הזרים רוכשים נכסים מסוג זה רק ביחד עם שותף מקומי או מנהל מקומי, לאור העובדה שנכסים מסחריים הינם נכסים עתירי ניהול. חברות הביטוח מעדיפות להשקיע בנכסים שאינם עתירי ניהול, ולכן אינן שותפות לרכישת נכסים מסחריים אלא במקרים בהם מובטחת להן תשואה לתקופה ארוכה. בנוסף, חברות המתמחות בניהול ושיווק של מרכזים מסחריים וקניונים מתעניינות ובוחנות רכישת נכסים מרכזיים עתירי ניהול ושיווק".

- מהם כללי האצבע לבחינת עיסקה בנכס מניב?

עטיה: "ערכו של נכס מסחרי נקבע במידה רבה מקביעת התמהיל הנכון של החנויות המאכלסות אותו. דגש רב יש לייחס לקביעת השטח המתאים אותה אמורה חנות לשכור, מיקומה בנכס, קביעת שכ"ד ודמי ניהול ריאליים ביחס ליכולתה הכלכלית.

"חשוב להבין, שיש לשמור על שיווי משקל נכון בקביעת שכ"ד בנכס מסחרי, ויש להתאימו ליכולת הכלכלית של העסק. קביעת שכ"ד גבוה עלולה לגרום בטווח הבינוני לאי קיום החוזה. נטישת נכסים והיווצרות נכסים ריקים יגרמו לירידה מהותית בשווי הנכס, משום שעיקר שוויו נקבע על-פי דמי השכירות שלו ואופי השוכר.

"בטווח הבינוני והארוך קיימים מספר פרמטרים חיצוניים העשויים לקבוע את המגמה, כגון שיעור הריבית, המצב פוליטי, האם יוחלט לאמץ את מודל הריט בישראל והאם מודל זה יהיה מודל אטרקטיבי למשקיעים, וישפר את יכולת גיוס הכספים של החברות ואת מחיר גיוס הכסף".