האור בקצה המנהרות

פרויקט מנהרות הכרמל הוא פרויקט ה-BOT הראשון בתחום התחבורה, פרויקט שנכשל בכל הקשור לקביעת לוחות הזמנים ועמידה בהם. בינואר 1997 פורסם מכרז שלב ב', התחרות על ההצעות הכספיות. באותה שנה זכתה במכרז קבוצת כרמלטון ובשנת 1999 הגיעה הקבוצה לסגירה פיננסית מול בנק דיסקונט.

כיום, 6 שנים אחרי, כרמלטון נמצאת במהלכים מתקדמים לקראת סגירה פיננסית מעודכנת. בתחילת השבוע שעבר (א') נחתם חוזה הזיכיון המעודכן בין המדינה לכרמלטון. העיכובים הממושכים והשינוי המהותי בנסיבות חייבו את מהצדדים לבצע היערכות מחודשת.

גלובס נדל"ן מסכם את השתלשלות הפרויקט ובעיקר את הסיבות לעיכובים והשינויים שהוכנסו בחוזה הזיכיון.

ב-1997 זכתה במכרז לפרויקט קבוצת כרמלטון שכללה את קבוצת אשטרום, דרגדוס מספרד, נכסים ובניין ופי.בי. במסגרת הזכייה התחייבה כרמלטון להעביר למדינה תמלוגים, דמי זיכיון של 329 מיליון שקל במחירי ינואר 2005, בתשלום יחיד בתום ההקמה.

תשלום דמי זיכיון בפרויקט BOT בישראל הוא נדיר ובדרך כלל המדינה היא שנדרשת לשלם מענק הקמה ולא לקבל דמי זיכיון. בתחילה פרויקט מנהרות הכרמל נראה מבטיח. המדינה היתה אמורה לקבל דמי זיכיון והזכיינית כרמלטון הצליחה להגיע לסגירה פיננסית כבר ב-1999.

אך לא הכול עבד כשורה. הבסיס לחוסר ההתקדמות הפרויקט טמונה באישור הסטטוטורי של התוכנית, לאחר שהמדינה הטילה את האחריות הסטטוטורית על כרמלטון.

לאחר הסגירה הפיננסית הוגשו מספר התנגדויות לתוכנית, בעיקר על-ידי תושבים שהמנהרות תוכננו להיבנות מתחת לבתיהם. הטיפול בהתנגדויות נמשך שנתיים.

לקראת אישור התוכנית הסטטוטורית הודיע דיסקונט ב-2002 כי הוא נסוג מהסכם המימון, כיוון שהזמן שעבר מחייב עריכת הסכם מימון חדש בשל השתנות תנאי המימון בשוקי ההון. באוקטובר 2000 פרצה האינתיפאדה השנייה, דבר ששינה את כל האווירה הכלכלית במשק.

במקביל להליכים הסטטוטורים גילה הזכיין כי הקרקע במתחם אינה תואמת את סוג הקרקע שהציגה המדינה במכרז. בדיונים בין המדינה לזכיין, שאף הם ערכו זמן מה, נקבע בסופו של דבר כי המדינה תפצה את הזכיין בגין עלויות ההקמה הנוספות בסך של 120 מיליון שקל. סכום זה יקוזזו מהתמלוגים אותם נדרש הזכיין להעביר למדינה בתום ההקמה.

לאחר שבפרויקט התגברו על ההליכים ובעיית הקרקע הגיע מכשול חדש ומאיים, בנק דיסקונט נסוג מהסכם המימון. המחלוקת המשפטית האם הסכם המימון תקף עברה לבית המשפט. בית המשפטי המחוזי בת"א קבע, כי בנק דיסקונט חייב לממן את הפרויקט וכי הסכם המימון תקף ושריר.

גם לאחר הפסיקה לא תמו המאבקים המשפטיים. דיסקונט ערער על הפסיקה במקביל למו"מ שניהל מול האוצר והזכיין לבחון מחדש את מימון הפרויקט.

החשב הכללי באוצר, ד"ר ירון זליכה, וסגנו צביקה חלמיש, איימו על הבנק בתביעה על הנזקים שנגרמו למדינה כתוצאה מהעיכובים. הבנק דרש שינויים ויצירת מנגנון להבטחת הכנסה כדי להקל את המימון.

המו"מ בין שלושת השחקנים: הבנק, המדינה והזכיין הובילו למספר שינויים מהותיים בהסכם המימון. המדינה הוסיפה מנגנון הבטחת הכנסה, רשת ביטחון, והסכימה לפרוס את התשלום של כרמלטון למספר תשלומים.

הזכיין מצידו התחייב להפחית את גובה האגרה לרכב פרטי מ-12.5 שקל לנסיעה במנהרה ל-5-8 שקל לכל קטע. משמעות הוזלה זו היא הורדת שיעור התשואה להון מ-30% לרמה של 12%.

בתמורה לרשת הביטחון, נקבע בחוזה מנגנון חלוקת הכנסות בין הזכיין למדינה לפיו המדינה תקבל נתח גדל והולך מההכנסות מביקוש של 75% ומעלה.

שיעור ההכנסות המשולמות למדינה הוא 15%-70% מההכנסות. במקרה בו ייסעו במנהרות בדיוק כמו בתחזיות, תקבל המדינה 425 מיליון שקל והתועלת למשק מהפרויקט תהיה 833 מיליון שקל. במידה וייסעו 20% יותר מהתחזיות תקבל המדינה 844 מיליון שקל. התועלת למשק במקרה שכזה תהיה 1.3 מיליארד שקל.

התנאים החדשים שיפרו את מצבם של כל אחד מהצדדים להסכם. ההפסד שנגרם למשק כתוצאה מהעיכוב הארוך בפרויקט הוא למעלה מ-1.5 מיליארד שקל, מעריכים באוצר.

המוטיבציה של כל השחקנים היא להשלים את הפרויקט ובמהירות, אך באוצר ובכרמלטון (כיום שותפות בין אשטרום לשיכון ובינוי) חוששים להתחייב ללוחות זמנים.

הפרויקט כולל הקמה, תחזוקה ותפעול של צמד מנהרות באורך של 5 ק"מ, שיחברו את צומת הקריות (הצ'ק פוסט) עם היציאות הדרומיות של חיפה. עלות הפרויקט היא מיליארד שקל ותקופת הזיכיון היא ל-35 שנה.