פינוי בינוי: כיצד להוציא לפועל פרויקטים ביעילות ובאופן מיטבי

*** הכתבה בשיתוף מרכז גלובס לנדל"ן

ליוסי בר דוד, מנכ"ל אלמוג פינוי בינוי מקבוצת אלמוג כ.ד.א.י, חבל על עבודה רבה שנעשית לשווא. "מאות תבעו"ת פינוי בינוי, אשר תוכננו משנת 2000 ועד היום נמצאות במרתפי משרד השיכון 'כאבן שאין לה הופכין'. זאת לאור תכנון לקוי אדריכלית, כלכלית וביצועית". לדבריו, "למעשה כמעט בכל יום אנו פוגשים תוכניות פינוי בינוי רבות המקודמות ע"י אדריכלים, עורכי דין, חברות ניהול דיירים וחברות עירוניות, אשר נתקעות מאותן סיבות ולא ניתנות למימוש ולביצוע במתכונת הנוכחית. "ליבנו עם אותם מקדמי תוכניות ועם הדיירים אשר השקיעו זמן רב ומשאבים רבים וממתינים שנים רבות למימוש הפרויקט, שלצערנו הרב אינו בר מימוש או ביצוע - הן בשל מבנה הקרקע והצפיפות והן בשל התכנות כלכלית ושיווקית". עוד מוסיף בר דוד, "הרבה מאוד יזמים, או כאלו המגדירים עצמם כך, שאינם בעלי הבנה בתכנון הולכים ומחתימים דיירים על תוכניות שאין להן אחיזה במציאות והדיירים הופכים בעל כורחם כבני ערובה".

ואמנם, לאורך השנים רבים נמשכו אל תחום הפינוי בינוי והחלו מנסים לפעול בו, אך ללא כל ידע מעמיק בכל אחד מהרבדים הרבים המרכיבים אותו. אין זה מפתיע כי שיעור מימושי פרויקטים של פינוי בינוי הוא נמוך מאוד ובמקרים רבים, הפרויקטים נקברים באיבם בשל חוסר מקצועיות של הגורמים המקדמים. בר דוד, אשר ינחה קורס מקיף בנושא פינוי בינוי במסגרת מרכז גלובס לנדל"ן, מספר כי יש דברים בסיסיים שהכרחי לדעת עוד בטרם ניגשים למלאכה.

"ראשית חובה להבין היטב היכן אנו פועלים, האם הרשות המקומית תומכת? האם היא נשענת על מדיניות ברורה? מה באשר למדיניות היטלי ההשבחה? איך ניתן לחשבם? מהי הצפיפות הקיימת? מהו המכפיל המצדיק כדאיות כלכלית? מהי הצפיפות המקסימאלית שניתן לקבל? גם אם ניתן לקבל צפיפות גבוהה, כיצד היא תשפיע תכנונית על השטח? האם קיימות מגבלות גובה המונעות בנייה שכזו? האם יש מגבלות בטיחותיות המונעות בנייה לגובה? וכו'.

"ובכלל", הוא ממשיך, "כאשר מדברים על גובה, שוכחים שככל שבונים גבוה יותר, כך עלויות הבנייה גבוהות יותר. כמו כן, באשר לחניות תת קרקעיות, רבים לא יודעים, אך חלק ניכר מסך הפרויקטים נופלים בסופו של דבר על חוסר כדאיות כלכלית. זאת עוד בטרם התחלנו לדבר על מי תהום שלעיתים צצים לאורך הדרך ומכרסמים מיליונים בשורת הרווח של הפרויקט.

"גם בכל הקשור למכירה, רבים עדיין לא פועלים בצורה מיטבית, ואינם יודעים איך לשווק? כיצד לתמחר, אם בכלל, את הדיסקאונט הקיים לפרויקט פינוי בינוי מעצם היותו שכזה? ושאלות וסוגיות רבות נוספות שעולות לאורך הדרך ויש לדעת לתת להן תשובה מבעוד מועד על מנת להתקדם עם הפרויקט".

"בתור יזם גדול בתחום", מספר בר דוד, "מציעים לי לעיתים קרובות פרויקטים, אני בודק התכנות ולא מבין מה הקשר בינם לבין המציאות. הכוונות של אותם יזמים טובות, אך מאחר והם אינם רואים את התמונה המלאה, ואינם מבינים את מלוא האספקטים הקשורים לפרויקט מורכב שכזה, את רוב ההצעות אני נאלץ לדחות. זאת מאחר ואני מזהה כבר בשלב המוקדם כשל תכנוני, אי התכנות כלכלית, סתירה אל מול תב"עות קיימות וכו'".

בדיוק לצרכים אלו נולד קורס הפינוי בינוי של מרכז גלובס לנדל"ן. "אנו באים לעשות סדר לאותם גופים או יזמים המקדמים פרויקטים, לחסוך להם זמן ומשאבים רבים המושקעים בכל שלבי קידום הפרויקטים וכל מטרתנו בלימודים הללו, להביא מיזמים לכדי ביצוע. וכך למנוע עוגמת נפש מכל הגורמים הקשורים באופן ישיר ועקיף לקידום הפרויקטים. כמו כן, נלמד איך למקסם באופן אופטימלי את קידום הנושא הקנייני אל מול התכנוני, ועוד סוגיות מהותיות לפרויקטים של פינוי בינוי", מסכם בר דוד.

לפרטים נוספים