פינוי-בינוי: איך לטפל בדייר הסרבן

המסקנה כי פינוי ובינוי של אזורי מגורים ישנים הוא המקור החשוב ביותר לגיוס מקורות קרקע לבנייה בגוש דן ובאזורי בנייה עירוניים צפופים, כבר הפכה לנחלת הכלל בציבור ובמוסדות הממשלה. העדר מקורות קרקע פרטית וציבורית, בפרט בגוש דן ובאזור המרכז, מחייב ניצול יעיל של תוכנית פינוי ובינוי. בשנים האחרונות חלה התקדמות בטיפול בנושא. מרבית הבעיות הקשורות בנושאי המיסוי נפתרו. משרד הבינוי והשיכון עושה ניסיונות ומאמצים לקידום התכנון והרישוי של פרויקטים לפינוי-בינוי, ואף מסייע תקציבית וארגונית לכך. חלק קטן מהרשויות המקומיות כבר הפנימו את העובדה שזהו נושא חשוב לשיפור תנאי החיים של תושביהן. אולם ידוע לכל, כי הגורם העיקרי המעכב אישור תוכניות פינוי-בינוי, ובפרט ביצוע התוכנית, הוא הגורם האנושי. היינו - חלק מבעלי הדירות אינו מוכן להצטרף לתכנית הפינוי-בינוי, אינו מוכן לחתום על חוזים ואינו מוכן לשנות את צורת החיים בדירה הקיימת שלו ולעקור, ולו גם זמנית, ממקום המגורים.

לפי המצב המשפטי הנוהג כיום, לא ניתן לבצע תוכנית פינוי-בינוי ללא הסכמת

כל הדיירים בבתים המיועדים לתוכנית. מספיק דייר אחד כדי לטרפד את הביצוע לבנין שלם. נכון הוא, כי רשויות מקומיות ומשרד השיכון עושים מאמץ להקטין את היקף הפרויקטים, כך שיהיו מעורבים בכל פרויקט פחות ופחות אנשים, אך זה אינו פותר את הבעיה. כ-10%-15% מהמשפחות מתנגדות לפינוי ואינן מצטרפות לתוכנית. בדרך כלל, אדם אחד או שניים לבניין. אין פתרון לבעיה זו, למעט פתרון חקיקתי.

לאחרונה אושרה בקריאה ראשונה בכנסת הצעתו של ח"כ ניסן סלומיאנסקי, הצעת חוק פינוי-בינוי (פיצויים), התשס"ה-2005. הצעה זו אמנם מנסה לפתור את הבעיה אך מחטיאה את המטרה, ומוטב שתבוטל או תתוקן בצורה מהותית.

לפי הצעת החוק, אם 80% מבעלי הדירות בבניין המיועד לפינוי-בינוי, שלפחות 75% מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, מעוניינים לחתום על עיסקת פינוי-בינוי, תהיה לדיירים המסרבים סירוב בלתי סביר אחריות בנזיקין בשל הנזק שנגרם לשכניהם. כלומר, סירוב בלתי סביר של שכן הינו עוולה כלפי שכנו. אולם, הסעד המוצע בהצעת החוק למי שניזוק הוא רק פיצוי כספי עתידי, שייקבע על-ידי ביהמ"ש.

החוק המוצע אינו מאפשר ביצוע מיידי או כפייה של החלטת הרוב על המיעוט הסרבני, אלא מאפשר לרוב להגיש תביעה לביהמ"ש, כדי לחייב את הדייר המסרב לשלם פיצוי על הנזק שנגרם לתובעים. זאת, בהתחשב בנסיבותיו האישיות של הדייר, כושרו הכלכלי, נסיבות העיסקה וכיו"ב.

כך, לעומס הקיים בבתי המשפט בלאו הכי יצטרפו תיקים נוספים, שיתבררו במשך שנים ויגבירו את הפיגורים. פינוי-בינוי לא יהיה עקב כך.

איום בפיצויים בלתי מוגדרים כתוצאה מתביעה שתתברר במשך שנים רבות איננו נשק יעיל במלחמה בסרבנים. ראשית, עוד יישפך דיו רב בבירור השאלה מהו "סירוב בלתי סביר". האם זוג זקנים, שאינו חפץ לשנות את תנאי מגוריו, להסתבך בהוצאות נוספות, לעבור לדירה חלופית באופן זמני ואינו מעוניין בדירה גדולה, מסרב סירוב בלתי סביר? מה עם מקרי הסעד הנמצאים במקום? מה גורלו של דייר עמידר המחזיק בדירה עשרות שנים בשכ"ד סוציאלי? על כך יתווכחו עו"ד מלומדים בבתי המשפט. בסופו של דבר, מי ערב לשכנים, שאותו סרבן יכול בכלל לשלם את הפיצוי שייפסק, או שוב זה יהיה אחד מתיקי ההוצל"פ, השוכבים שם כאבן שאין לה הופכין. הדרך המוצעת בהצעת החוק אינה ראויה, אינה יעילה ולא תביא לכל שינוי במצב.

הדרך היחידה לפתור את בעיית המיעוט הסרבן היא חוק, המעניק סמכויות ונותן אמצעי אכיפה לביצוע ההסכם בפועל. כלומר, אם יחליט הרוב המיוחס של דיירי הבית (80% או אולי יותר) לבצע את העיסקה, ואם אין סבירות להתנגדות המיעוט, יוכלו בית המשפט או רשות מנהלית מיוחדת, שיעמדו לרשותם סדרי דין מהירים, לכפות את ביצוע העיסקה ללא עיכובים ובלי סחטנות. זו הדרך היחידה שתוכל להביא לפתרון הבעיה ופריצת המחסומים לביצוע פרויקטים של פינוי-בינוי.

כל עוד לא יינתן פתרון לגורם האנושי, אין טעם בהצעת החוק. ראוי כי ח"כ סלומיאנסקי, שיוזמתו מבורכת, יתקן את הצעתו ויציע לתת לה שיניים, על מנת שתביא תועלת ולא תהיה אות מתה בספר החוקים.

משרד באום הנגבי מתמחה במקרקעין.