הסיטי של גבעתיים תלוי בפינוי-בינוי

נסיבות אלו הביאו את ראש העיר, אפי שטנצלר, המכהן מזה כ-12 שנה, לקדם את תוכנית הסיטי של גבעתיים, החלה ברובה על קרקעות המינהל, בחלקה הצפון מערבי של העיר, בגבול עם מתחם הבורסה של ר"ג.

התוכנית הוצגה לשטנצלר בתחילת שנות ה-90, ומאז הוא מנסה לקדם אותה בצינורות הבירוקרטיים של הוועדה המקומית, המחוזית ומינהל מקרקעי ישראל. הוועדה המקומית של גבעתיים אישרה את התב"ע למתחם המדובר לפני כ-3 שנים, וכעת, בעיכוב מה, המינהל הוציא לשיווק שניים מתוך שלושת המגרשים הנמצאים בגבול התוכנית.

התב"ע (תוכנית בניין עיר) למתחם תוכננה ע"י משרד האדריכלים הוותיק אמאב, בבעלות אמנון שורץ ואמנון ניב. התוכנית חלה על שטח של 84 דונם, בין נתיבי איילון צפון לבין גבול השיפוט גבעתיים, ובין רחוב ערבי נחל לבין המשך רחוב המעיין. בעלי הקרקע הם כאמור המינהל ועיריית גבעתיים, אשר יזמו את התוכנית, וכן נתיבי איילון ובעלים פרטיים.

התב"ע משנה את ייעוד אזור התעשייה הצפוני של גבעתיים, הכולל כיום ברובו בתי מלאכה חד ודו-קומתיים מבנייה ישנה, למתחם משולב של מסחר, משרדים מלונאות, דיור מוגן ומגורים.

על-פי התב"ע, אזור הסיטי החדש מחולק לשלושה מגרשים גדולים. המינהל הוציא לאחרונה לשיווק שניים מתוך שלושת המגרשים. המגרש הראשון, בשטח של כ-10 דונם, מצוי בחלקו המערבי של המתחם, וכולל זכויות בנייה ל-27,500 מ"ר של משרדים או מלונאות, בבניין של 20 קומות מעל 3 קומות מסחר, בשטח כולל של 7,500 מ"ר ומעל 6 קומות חניה תת-קרקעיות.

מגרש 2, בשטח של 7.5 דונם, מצוי בחלקו המזרחי של המתחם וכולל זכויות בנייה לבניית 40 אלף מ"ר משרדים, בבניין בן 47 קומות מעל 2 קומות מסחר של 1,000 מ"ר, הבנויות מעל 7 קומות חניה תת-קרקעיות. כמו כן, במגרש ניתן להקים בניין נוסף המיועד ל-300 חדרים לשימוש לדיור מוגן, בשטח בנוי של 18 אלף מ"ר, בבניין של 10 קומות מעל 2 קומות מסחר בנות 1,000 מ"ר ומעל 6 קומות חניה תת-קרקעיות.

המינהל הוציא לאחרונה לשיווק את חלקו במושע של 7.5 דונם במגרשים 1 ו-2, למטרת חתימה על הסכם פיתוח לתקופה של 5 שנים, שבעקבותיו ייחתם חוזה חכירה ל-49 שנה עם אופציה ל-49 שנים נוספות. המינהל דורש מחיר מינימום עבור חלקו במגרשים, בסך של 63 מיליון שקל, מותנה בערבות של 7.2 מיליון שקל. המכרז פתוח להצעות הציבור עד ל-20 לנובמבר 2005.

מחיר המינימום שנקבע ע"י השמאי הממשלתי מהווה מחצית משווי השוק של הזכויות. כמו כן, על היזם שיזכה במכרז תחול החבות לפנות את הדיירים היושבים כיום במגרשים, אשר מרביתם תפסו חזקה בשטחים לפני שנים רבות. במרבית המקרים מדובר בפולשים המודעים לפוטנציאל הגדול הנובע מכוח זכויות הבנייה על-פי התב"ע החלה על השטח שתפס, וספק אם יעשו ליזם חיים קלים.

המגרש האטרקטיבי ביותר הוא מגרש מספר 3, המהווה מגרש חניה בשטח של 8.2 דונם, אשר נמצא בבעלות חברת עלית. על המגרש, המצוי בחלקו הדרומי של המתחם, ניתן לבנות שני בניינים. האחד בן 47 קומות, הכולל 40 אלף מ"ר של משרדים, מעל 2 קומות מסחר בנות 1,000 מ"ר, ומעל 7 קומות חניה תת-קרקעיות. השני, בן 10 קומות, הכולל 140 יח"ד למגורים, מעל 2 קומות מסחר של 1,000 מ"ר ומעל 6 קומות חניה תת-קרקעיות. האטרקטיביות במגרש נובעת מכך, שהמגרש ריק ופנוי ללא פולשים או דיירים מוגנים.

התב"ע למתחם הסיטי החדש כוללת, בין היתר, תוכנית פינוי-בינוי של 7 בניינים ישנים בני 4 קומות, 126 יח"ד בנות 50-60 מ"ר כל אחת, אשר תתבצע ע"י החברות מבני אופיר ומשהב. הבניינים המדוברים ממוקמים לאורך רחוב ערבי נחל, בכניסה הצפונית של גבעתיים, ופינויים יהווה למעשה את הצוהר להמשך פרויקט הסיטי כולו.

בהתאם לתב"ע, תחת שבעת הבניינים הכוללים 126 יח"ד, אשר ייהרסו, ייבנו 378 יח"ד בשלושה בנייני מגורים בני 21 קומות, בשטח בנוי של 24 אלף מ"ר לבניין, 108 יח"ד בכל בניין, וכן בבניין רביעי בן 16 קומות, בשטח של 12 אלף מ"ר, הכולל 54 יח"ד.

משרד האדריכלים הוותיק בר-הרשקוביץ', אשר זכה בשנת 2002 בתחרות אדריכלית שנערכה לתכנון פרויקט הפינוי-בינוי, הגיש לאחרונה לוועדה המקומית תוכנית להוספת יח"ד, במטרה לשפר את כדאיות הפרויקט הן עבור היזמים והן עבור הדיירים.

על-פי התוכנית המופקדת כיום במקומית, לבניין הנמוך בן 56 יח"ד יתווספו 40 יח"ד נוספות, מה שישפר את יחס ההמרה של היזם. ל"גלובס" נודע, כי בכוונת העירייה להוסיף ולשפר את תנאי היזם, ולאשר בניית 504 יח"ד חדשות ביחס המרה של 1 ל-4, מה שיהפוך את הפרויקט לכדאי ביותר ויביא לקידומו.

פרויקט הפינוי-בינוי קיבל לאחרונה רוח גבית, כאשר היזמים הצליחו להשיג את חתימתם של 100% מדיירי אחד הבניינים. הבניין המדובר ייהרס, ותחתיו תיסלל דרך רחבה, אשר באמצעותה יהיה ניתן להתחיל בבניית פרויקט הסיטי. במקביל ייבנה בניין חדש במגרש סמוך, אשר בעתיד יאוכלס בדיירים מפונים, ובכך למעשה היזמים יחסכו בהוצאות נוספות של שכר דירה וכד'.

היזמים הצליחו להשיג עד כה את חתימותיהם של כ-60% מהדיירים והליך החתימות נמצא בעיצומו.

גורמים בענף מעריכים, כי המינהל החל לשווק את המגרשים, בעיכוב של 3-4 שנים, לאחר שהבחין בהתקדמות פרויקט הפינוי-בינוי. לדברי האדריכל ולדיסלב (הרשקו) ורותי הרשקוביץ', "מאז ומתמיד המינהל ראה לנגד עיניו את התשלומים שיוכל לגבות בגין שטחי המסחר והמשרדים במתחם הסיטי, ופרויקט המגורים לא היה בראש מעייניו. לדיירים נעשה עוול, שכן בחישוב זכויות הבנייה הובא בחשבון השטח הכולל של המתחם, 84.4 דונם, כולל המגרשים, עליהם בנויים כיום הבניינים המיועדים להריסה. מסך זכויות אלו, עיריית גבעתיים הפרישה 40% ללא תמורה, והקצתה זכויות בנייה של 51 אלף מ"ר לכל המתחם, אלא שהמגרשים עליהם בנויים הבניינים להריסה עברו כבר פרצלציה ולכן לא ניתן להפריש מהם 40% נוספים ללא תמורה. הדיירים, שלא היו מודעים למהלך, לא התנגדו ובשל כך הפסידו כ-15 אלף מ"ר של זכויות בנייה המגיעים להם בגין חישוב זכויות לפי 100% מהמגרשים, ולא 60% לאחר הפרשה של 40%".

נחיצותו של פרויקט הסיטי בעת הנוכחית שנויה במחלקות בקרב האדריכלים, היזמים והעירייה. המחלוקת נסובה סביב שאלת מיליון הדולר - האם שוק המשרדים כיום ובשנים הקרובות בשל לקליטת 110 אלף מ"ר נוספים של משרדים, העתידים להיבנות בסמוך למתחם הבורסה ולמטרופולין של ת"א?

אלו הגורסים שבעוד מספר שנים יימצא הביקוש לשטחי משרדים, ובשל מיקומו האסטרטגי של מתחם הסיטי של גבעתיים הוא יהפוך לאזור עסקים מודרני ופופולארי, טוענים שיש לשווק את המגרשים על-פי התב"ע הקיימת.

אלו הגורסים שגבעתיים איחרה את הרכבת בתחילת שנות ה-90, כאשר ראש עיריית ר"ג דאז, אברהם קרינצי ז"ל, הקים את מתחם הבורסה ואכלס אותו בחברות רבות אשר לא מצאו אלטרנטיבות ראויות בת"א, טוענים שיש לשנות את התב"ע ולהסב שטחי משרדים למגורים.

עיריית גבעתיים דלת ההכנסות רואה במתחם הסיטי "באר נפט" העתידה להניב לקופתה מאות מיליוני שקלים בארנונה ובהיטלי השבחה ופיתוח. ספק רב אם העיירה תיתן ידה להסבת שטחי משרדים ומסחר לטובת מגורים, המהווים נטל על קופתה.

שטנצלר רואה במתחם הסיטי את הגשמת חזונו, להפוך את גבעתיים לעיר מגורים בעלת שלוש כניסות, כאשר הכניסה הצפונית והדרומית ייהפכו לאזורי תעסוקה המניבים לעיר הכנסות רבות.

שטנצלר: "מתחם הסיטי הוא האזור הטוב ביותר בישראל, ובמידה ויפרוץ השלום ייהפך לטוב ביותר במזרח התיכון - מיקומו האסטרטגי, בצומת ארלוזורוב, עם נגישות רבה הכוללת את רכבת ישראל, תחנת רכבת קלה המתוכננת לקום בסמוך ונתיבי איילון, ייהפכו את המתחם לאטרקציה בינלאומית. מתחם הבורסה נבנה בתחילת שנות ה-90, ולעומת זאת מתחם הסיטי של גבעתיים נבנה כיום בראייה של עשרות שנים קדימה, כך שיכלול בנינים הבנויים על מערכות סולריות, המושתתים על בנייה ירוקה. בנוסף, התב"ע מקצה כ-50% משטח המתחם לשימוש הציבור".

אמנון שורץ, מתכנן התב"ע: "הדרך לבחון את התוכנית צריכה להיעשות בהסתכלות על לוח הזמנים וצרכי השוק. כיום השוק דורש מגורים ואינו זקוק למשרדים, לכן בכוונתי להמליץ לראש העיר להתחיל בבניית שטחי המגורים, תוך הסבת שטחי משרדים מסוימים למגורים, בעיקר במגרש 3, השייך לבית החרושת פרימן בבעלות עלית. בינתיים יש לאפשר ליזם שיזכה במכרז של המינהל להגיע להסדר עם הפולשים במגרשים 1 ו-2, מה שצפוי לקחת מספר שנים. ייתכן שבעוד מספר שנים יימצא הביקוש לשטחי משרדים.

"בנוגע למידת נחיצותה של התוכנית בעת הנוכחית, ניתן למצוא דעות חלוקות. כך למשל מתכננת המחוז טוענת, שאין מה למהר ומוטב לחכות לימים טובים יותר, והעיקר ששטחים הנחשבים ל"פריים" במרכז גוש דן לא יימכרו בנזיד עדשים בשל מצב השוק. מצידו השני של המתרס יש את היזמים הפרטיים, המעוניינים לממש את המגרשים שרכשו.

"לדעתי, ברדיוס לא גדול ישנן עתודות קרקע רבות המיועדות לתעסוקה. כך למשל, באזור הרכבת ובמתחם שבין מגדלי עזריאלי לרחוב ז'בוטינסקי, כך שבעתיד יהיה מספיק היצע שייתן מענה לביקושים. מבחינה נדל"נית אסור להחזיק את המגרשים כמות שהם ולחכות. הדבר לא בריא ואף עשוי להביא לפלישות נוספות.

"המינהל עשה טעות שהוציא לשיווק את המגרשים, שכן הדבר עורר את תאבונם של הפולשים המחזיקים מזה שנים רבות בבתי מלאכה במתחם, ומן הסתם הם יעלו את גובה דרישותיהם. מן הראוי היה שהמינהל, שיש לו רקורד בפינויים, היה לוקח על עצמו את מהלך הפינויים ולא מטיל זאת על כתפיו של היזם", סיכם שוורץ.