הציפיות להפעלת קרנות ריט עוררו את הביקושים לנכסים מניבים מכל הסוגים - והמחירים עלו

על פי החוק, בתחילת שנת 2006 יוכלו משקי הבית בישראל להשקיע סכומי כסף כלשהם, באמצעות קרנות נדל"ן, בנכסים גדולים של נדל"ן מניב, דוגמת קניונים ובנייני משרדים - וייהנו מתשואה ומעליית ערך, כאילו השקיעו בהם ישירות. ההשקעה בקרן הנדל"ן, המונפקת בבורסה, תאפשר למשקיע הקטן לגוון את תיק ההשקעות שלו.

קרן נדל"ן היא תאגיד שמחזיק ומנהל נדל"ן מניב. קרנות אלו זוכות למעמד מיסוי מיוחד, בתנאי שהן עומדות בתנאים מסויימים, שהעיקריים שבהם הם אחזקה של נדל"ן מניב וחלוקה שוטפת של לפחות 90% מהרווחים. הרווחים המחולקים לא ממוסים ברמת הקרן, אלא רק ברמת המשקיע. קרנות הנדל"ן יוכלו בנוסף לעסוק אולי גם במימון פיננסי בתחום הנדל"ן, קרי, רכישת תיקי הלוואות (משכנתאות) מבנקים או חברות ביטוח, כשהבטוחה להלוואה הינה נדל"ן (פעילות זו נחשבת לזניחה בתיק ההשקעות של קרנות נדל"ן בעולם עד כה).

מטרת המשחק ברורה לכל השחקנים - עליהם להצטייד בנכסים מניבים, המאוכלסים בשוכרים איכותיים, הקשורים בחוזים ארוכי טווח, וככל שפרמטרים אלו יהיו טובים יותר, כך יוכלו למכור את נכסיהם לקרן ריט, חיצונית או כזו שיקימו מטעמם, במחיר טוב יותר. הקמת קרן ריט תאפשר לבעליה לשחק עם כסף גדול יותר, בעיקר של המוסדיים, ולמנף את הקרן פי כמה וכמה מהון מניותיה.

שחקן העונה הוא ללא ספק איש העסקים נתן חץ, מבעלי חברת אלוני חץ, אשר

מימש אשתקד את נכסיו בבריטניה, תמורת 1.77 מיליארד שקל, ברווח של 350 מיליון שקל. חץ הצהיר לא אחת, שבכוונתו להשקיע את הכסף בשוק הנכסים המניבים בישראל, והשנה הוא מיישם זאת הלכה למעשה. באחרונה רכש מידי 6 קרנות הפנסיה הוותיקות ובנק הפועלים, את חברת הנדל"ן אמות השקעות, תמורת 955 מיליון שקל. בין נכסי אמות זכויות ב-100 נכסי מקרקעין בישראל, בשטח כולל של 346,600 מ"ר. בין הנכסים חצי מקניון ערים בכפר סבא, בית אמות משפט ואמות ביטוח בת"א, פארקים תעשייתיים ובנייני משרדים. אמות מחזיקה גם נכסי נדל"ן מניב באנגליה, בקנדה ובארה"ב. מצבת הנכסים של אמות עומדת על 2 מיליארד שקל נכון לרבעון הראשון של השנה.

גורם המחפש מעמד דומננטי בשוק הנדל"ן המניב הוא חברת פילגר, בראשות ג'קי בן-זקן, אברהם נניקאשווילי וחיים רביבו. השלושה נחושים לרכוש את חברת נצבא התנחלות בכל מחיר, ומאחורי הקלעים הם מנהלים מאבק חריף במשפחת שטרית, המעוניינת לרכוש גם היא את החברה. בימים הקרובים תתאסף האסיפה הכללית של נצבא בכדי לדון בהמלצת חברי הדירקטוריון, למכירת החברה לידי משפחת שטרית תמורת 626 מיליון שקל, שברקע מתנוססת הצעתה של פילגר, על-פי תג מחיר של 636 מיליון שקל.

נצבא התנחלות, היא חברה פרטית, הנמצאת בבעלות 4,400 חברי וגמלאי אגד. החברה מחזיקה בשליטה ב-64% מחברת נצבא החזקות הבורסאית, החולשת על כמיליון מ"ר של תחנות מרכזיות, קניונים, תחנות רכבת וכדומה, בהיקף כספי של 1.5 מיליארד שקל. עוד מחזיקים בנצבא התנחלות גמול - 12%, אשטרום - 10% וגרנית כרמל - 10%.

גורם דומיננטי נוסף היא חברת קנית השלום, בבעלות דוד עזריאלי, שהונו נאמד ב-1.8 מיליארד דולר ונחשב לאחד מעשירי קנדה. קבוצת עזריאלי כוללת היום 4 חברות: קנית השלום השקעות, קנית ניהול ומימון, עוצמה גמל, IC ועזריטק. בבעלות הקבוצה 7 קניונים: עזריאלי בתל אביב, איילון ברמת גן, קניון מלחה בירושלים, קניון הנגב בבאר שבע, קניון מרגלית השרון בהוד השרון, קניון חולון, קניון אאוטלט בהרצליה פיתוח, ובתקופה הקרובה מתוכנן קניון מודיעין, בהשקעה של 90 מיליון דולר. עזריאלי כבר הודיע קבל עם ועדה, שבימים אלו הוא בוחן הקמתה של קרן ריט, אשר עיקר פעילותה יתרכז בתחום הקניונים, אך, בין היתר, תרכוש נכסים מניבים שונים נוספים.

השנה לא היה ניתן להתעלם מנחישותה של חברת נכסי אזורים לרכוש כמה שיותר נכסים מניבים בישראל. נכסי אזורים, הנמצאת בשליטת המיליארדר הבריטי לואי נואי, ומנוהלת ע"י רו"ח עמיר בירם, מחזיקה בתיק נכסים בהיקף של 2 מיליארד שקל. נכסי אזורים רוכשת קניונים מצליחים ומרכזים מסחריים בעלי פוטנציאל. בבעלות החברה, 50% בפארק אזורים במערב פ"ת; 50% בקניון רחובות, וקניון אבנת (הקניון הגדול) בפ"ת. לאחרונה החברה רכשה מחצית מגרנד קניון בחיפה, תמורת 100 מיליון שקל. גרנד קניון נחשב לאחד העסקים הרווחיים ביותר של גד זאבי. ברבעון הראשון של 2005 רשם הקניון רווח של 2.4 מיליון שקל על הכנסות של 13.9 מיליון שקל.

המרוויחים הגדולים מכניסתן של קרנות הנדל"ן לשוק ההון והנדל"ן הישראלי יהיו בעיקר הגופים המוסדיים. היתרון של המוסדיים טמון בכך, שהם פטורים ממס, דבר שיעניק להם תשואה גבוהה יותר על השקעתם. השקעת המוסדיים בקרנות תעלה את ערך מניית הקרן, וזו תחפש אחר נכסים נוספים, דבר שיביא לעליית הביקוש ולעליית המחירים בענף.

שחקן חיזוק נוסף לשוק הנדל"ן המקומי הוא חיים כצמן, איש הריטים בארה"ב וקנדה, אשר החליט להשקיע מעט מרווחיו בשוק המקומי. כצמן רכש לאחרונה מספר מרכזים מסחריים, ביניהם מיקדו סנטר בשכונת תל ברוך צפון בת"א תמורת 58 מיליון שקל, קניון רוטשילד בראשון לציון תמורת 185 מיליון שקל, ומרכז מסחרי בפארק צמרת בצפון ת"א תמורת 2.5 מיליון דולר. אין ספק שבקרוב נשמע רבות על פעילותו של כצמן בישראל.

מאפיין נוסף שבלט בשוק הנכסים המניבים בשנה שחלפה הוא זרימת הון זר של משקיעים זרים, אשר העדיפו לרכוש נכסים מניבים בישראל על פני מדינות אחרות. הסיבה לכך קשורה במחירי הנדל"ן הנמוכים המאפיינים כיום את השוק, וכן בשל צמצום פערי הריביות של השוק האמריקאי והבריטי לעומת השוק הישראלי. סיבה נוספת קשורה לעלות גיוס הכסף הנמוכה יחסית כיום, לעומת זו שהייתה נהוגה בעבר, והשוואתה לתשואה המקובלת כיום בנכסים מניבים, העומדת על 8% ומעלה. למשל, רק בשבוע שעבר רכש משקיע בריטי מידי החברות גמול וגרופית 2,500 מ"ר, המושכרים לקו-אופ ירושלים בשני המרכזים המסחריים אשר בבעלותן במודיעין. המשקיע שילם כ-6.5 מיליון דולר בעיסקת תשואה, אשר תניב לו 8.6% בממוצע.