ביטול הקלות משיקולים כספיים

חברת מנרב חתמה עם מינהל מקרקעי ישראל על הסכם פיתוח בקשר לשלושה מגרשים בקרית אונו. לאחר מכן, הגישה מנרב בקשות להיתרי בנייה להקמת שני בנייני מגורים, והבקשות כללו הקלות שונות. הוועדה המקומית אישרה את הבקשות להיתרי בנייה, לרבות ההקלות, והתנתה את הוצאת היתרי הבנייה בתשלום היטל השבחה. מנרב, באמצעות עו"ד אריה דנציגר, הגישה ערעור לבית משפט השלום על עצם חיובה בהיטל השבחה בגין ההקלות הנ"ל.

פסיקת בית המשפט: חוזי הפיתוח קובעים בצורה הברורה ביותר, כי המינהל העמיד לרשות מנרב את המגרשים לתקופת הפיתוח בלבד, ורק לאחר מילוי ההתחייבויות ייחתם עמה חוזה חכירה. זהו הסדר דו-שלבי. בשלב הראשון מנרב היא בת רשות בלבד, ואם תעמוד בכל התחייבויותיה כלפי המינהל, אז, ורק אז, ייחתמו עמה חוזי חכירה.

לפי ההלכה שנקבעה ברע"א 85/88 קנית ניהול השקעות ומימון בע"מ נ' הועדה המקומית ר"ג, כל מי שמצוי בתקופת הפיתוח, לפי חוזה פיתוח עם המינהל, אינו חב בהיטל השבחה, הואיל ואיננו "בעלים" וגם לא "חוכר לדורות" של הקרקע, אלא בר-רשות בלבד. בעניין קנית, ההשבחה הוטלה בעקבות תב"ע שאושרה, ואילו במקרה דנן, אושרו הקלות. למרות זאת, "אין בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה בסיס לאבחנה כזו. החוק מטיל היטל השבחה כל אימת שחלה "השבחה" במקרקעין, ללא אבחנה בין השבחה עקב אישור תוכנית, לבין השבחה עקב מתן הקלה, או עקב התרת שימוש חורג. הלכת קנית לא הוגבלה לחיוב היטל השבחה בגין אישור תוכנית בלבד".

הוועדה המקומית טענה, כי חלה חובת תשלום היטל השבחה משום שמנרב התחייבה לשלמו, וכי הוועדה המקומית הסתמכה על כך. נפסק, כי "אין מס ללא חוק" וכי הוועדה המקומית לא הייתה רשאית להתנות הקלה בתשלום היטל שאינו קיים.

ביטול היתר הבנייה: בעקבות התבוסה בבית המשפט, ביטלה הוועדה המקומית את ההקלות שנתנה לגבי שניים מבין שלושת המגרשים, שלגביהם טרם ניתנו היתרי בנייה. מנרב ערערה על החלטת הוועדה המקומית בפני ועדת הערר המחוזית. הסוגייה המשפטית הייתה: האם רשאית הוועדה המקומית לחזור בה מהחלטתה הקודמת להתיר הקלות, כאשר הסיבה היחידה היא אי תשלום היטל ההשבחה בהתאם לפסק דינו של בית המשפט?

ועדת הערר פסקה, כי על פי ההלכה יש לוועדה המקומית זכות לשנות החלטה קודמת. הוועדה המקומית לא הביעה התנגדות למתן ההקלות, אולם טענה, כי כספי היטל ההשבחה דרושים לצורך פיתוח השכונה.

לביסוס טענה זו הגישה הוועדה המקומית חוות דעת של זייד-אורניב בע"מ. לפי חוות הדעת, ייגרמו לוועדה המקומית ולעיריית קרית אונו שני מיני נזקים כתוצאה ממתן ההקלות ללא קבלת היטל השבחה: נזק מיידי הנגרם מהוצאות חד פעמיות ונזק כתוצאה מתוספת שירותי ארנונה לשטח נוסף של 20%.

ועדת הערר דחתה את מסקנות חוות הדעת. שטח הבניין לא גדל ב-20% ולא גדל בכלל. ההקלות התירו לבנות תוספת של 20% במספר יחידות הדיור, ששטחן הכולל לא השתנה. לא זו אף זו, סוגיית הארנונה אינה רלוונטית כלל, משום שהוועדה המקומית היא אישיות משפטית נפרדת מהעירייה, ועליה לשקול שיקולים תכנוניים בלבד. לגבי ההוצאה החד-פעמית נקבע בחוות הדעת, כי התוכנית לא לקחה בחשבון תוספת של יחידות דיור. נקודת מוצא זו עמדה בסתירה לעדותם של נציגי העירייה והוועדה המקומית, ולתקנות "שבס", שהיו ידועות בעת עריכת התוכנית. די היה בכך על מנת לשלול את חישוב הנזקים שבחוות הדעת.

עוד פסקה ועדת הערר, כי בדרך כלל גידול בשטח הבנייה מגדיל את ניצול המשאבים של התשתיות, לא כן הדבר בגידול במספר יחידות הדיור ללא הוספת שטח מבונה.

בסופה של החלטת ועדת הערר, היא עומדת על האמת הפשוטה שמאחורי ביטול ההקלות: "דומה כי המשיבה אכן החליטה להטיל על העוררת מס אשר היא אינה יכולה להטיל עליה, וכאשר זו השיגה על כך, והשגתה נקבלה, היא החליטה "להענישה" לא מפאת שיקולים תכנוניים, אלא משיקולים כספיים בלבד".

פסק דינו של בית משפט השלום, השופט צבי דותן, כמו גם החלטת ועדת הערר המחוזית לפי חוק התכנון והבנייה, כוללים הלכות חשובות במסלול המכשולים שעובר כל יזם בנייה. אפשר, שאין תקדים וחידוש בביטוי "אין מס ללא חוק" ובשלילת הקשר בין שיקולים תכנוניים לשיקולים כספיים, אבל הזיכרון האנושי הוא קצר, ומצווה נתגלגלה לפתחן של שתי הערכאות השיפוטיות לנער את האבק מעל למושכלות ראשונים.

(בש"א 1595/04 מנרב פרוייקטים בע"מ נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה אונו, בית משפט השלום הרצליה, השופט צבי דותן, ניתן ביום 3.7.2005. ערר קא/5317/05 מנרב פרוייקטים בע"מ נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה אונו, בראשות עו"ד דרור לביא אפרת, ניתן ביום 10.11.2005).