רכישת נכס במסגרת חברה לעומת רכישה של יחיד

נתחיל דווקא בשאלת המימון, אשר הפתרון לגביו גלום בתנאי האשראי שמקבל היחיד/חברה, הווה אומר, שלפי פער הריביות שבין הריבית המשתלמת על הונו העצמי לבין הריבית שישלם על הון זר (בגין לקיחת הלוואה) תיקבע התשובה.

לדעתנו, עד לפערים של 2% בין ההון העצמי לבין ההון הזר, קיימת כדאיות ללקיחת הלוואה. לדוגמא, אם לאדם תשואה של 5% על הונו העצמי, באם ייקח הלוואה מבנק בעלות אשראי של 7%, הרי בנטרול מרכיב המס הנחסך (כ-30% מס ממוצע לדוגמא), אנו מגיעים לעלות אשראי של 4.9%, הווה אומר שכדאיות לקיחת ההלוואה גבוהה מהשימוש בהון העצמי.

בהנחה שההחלטה הינה שימוש בהון זר, הרי שנראה להלן, כי אין ספק בכדאיות רכישת המבנה במסגרת של חברה, לאור העובדה שהסכום הנדרש כהכנסה, אשר ממנה תוחזר ההלוואה, נמוך משמעותית מהסכום הנדרש באופציה של רכישת הנכס במסגרת יחיד:

לצורך השוואה, יש לקחת לדוגמא נכס עסקי ששוויו 300 אלף דולר, אשר נלקח בהלוואה לתקופה של 15 שנה. קרן ההלוואה שאינה מותרת בניכוי הינה עלותו של הנכס בניכוי מרכיב הפחת (4% לשנה בנטרול מרכיב הקרקע, שהפחתתה אינה מותרת).

הלכה למעשה, מתוך עלות של 300 אלף דולר, לא יותרו בניכוי 200 אלף דולר (החישוב הינו לפי הנחה מימונית סבירה, ששני שלישים מעלות הנכס המותרים בניכוי לפי תקנות הפחת והזכאים ל-4% פחת בערך מהוון להיום, הינם כשליש מעלות הנכס כיום).

באם רוצים לבחון את ההכנסה שיש לייצר כדי להחזיר קרן של 200 אלף דולר, הרי שיש צורך להשתמש בטכניקת הגילום, כלומר חישוב ההכנסה לפי הנחת מס שולי אצל יחיד ולפי מס חברות אצל חברה.

לפי טכניקה זו יצטרך יחיד להפיק הכנסה בסך 400 אלף דולר (לפי הנחת מס שולי בתוספת ביטוח לאומי בסך כולל של 50%), בעוד שחברה תצטרך להפיק הכנסה בסך 267 אלף דולר (לפי הנחת 25% מס חברות). עיניכם הרואות, כי החיסכון במס הנובע מרכישת נכס באמצעות החברה הינו 133 אלף דולר.

יש לזכור, כי לעניין הוצאות הריבית אין חשיבות להחלטה האם לעבוד כחברה או כיחיד, מהסיבה שהוצאות הריבית בכל מקרה יותרו כהוצאה, אשר תקטין את ההכנסה החייבת ואשר בכל מקרה תוחזר לבנק - כלומר אנו אדישים להחלטה.

מסקנתנו אם כן הינה נחרצת: רכישת הנכס בהון זר תיעשה במסגרת חברה.

נשאלת השאלה, האם יש צורך להתחשב בשיקול המס שישולם במכירת הנכס (באם תתבצע מכירה כזו בעתיד), והתשובה הינה, שאומנם המס הדו שלבי שישלמו החברה והיחיד יגיע לשיעורים של 43.75% לעומת 20% מס שישולם ע"י יחיד, אך גם לכך יש מספר פתרונות, אשר יקטינו את החשיפה למינימום:

מס השבח מוטל על השבח, כלומר על הנכס להשביח את עצמו באופן כזה, שהפרשי המס בשיעור 23.75% יגלמו את הטבת המס דלעיל בסך 133 אלף דולר. כלומר, כדי שהכדאיות תיפגע יש צורך לרווח גבוה מאוד, אשר סביר שלא יושג.

באפשרות היחיד להפוך את החברה לחברת בית, ולהשקיף את שיעורי מס השבח של יחיד גם בחברת הבית. החברה, שהינה בעצם איגוד מקרקעין, תפורק לפי סעיף 71 ללא עלויות מס נוספות, למעט מס רכישה מופחת. יש לציין, שגם הוראות סעיף 71א אינן רלוונטיות למקרה דנן, שכן אין לחברה "רווח נוסף" כהגדרתו בסעיף שעליו יש לשלם את המס הנוסף.

לסיכומו של עניין ניתן לראות, כי במקרה בו קיימת כדאיות לרכישת נכס באמצעות הון זר (לאור פערי האשראי השונים והנמוכים שבין תשואת ההון העצמי לעלות ההון הזר), קיימת כדאיות גדולה מאוד לביצוע רכישה במסגרת של חברה, לאור העובדה שההכנסה המגולמת הנדרשת להחזר הקרן בחברה נמוכה בהרבה מההכנסה הנדרשת במסגרת יחיד.

יש לציין, כי באם החברה אינה רווחית, כלומר סך הכנסותיה נמוך מהוצאות הפחת והוצאות המימון, הרי שהיתרון האמור לעיל מתבטל לאור העובדה, שלא משולם מס בכל מקרה, כלומר תקופת החזר ההלוואה לבנק ורמת ההכנסה הנדרשת להחזר ההלוואה זהה. לפיכך יש לשקול העברה של פעילות מהיחיד לחברה, אך מהלך זה יש לעשותו במשנה זהירות לאור העובדה, שרשות המיסים יכולה להעלות טענה של עיסקה מלאכותית, לאור העברת הפעילות לחברה.

לדעתנו, לפני כל רכישת מבנה יש לערוך השוואה בין ארבע החלופות (יחיד-הון עצמי; יחיד-הון זר; חברה-הון עצמי; חברה-הון זר), ולמצוא את החלופה האופטימלית למקרה הספציפי הנבחן, שכן בכל סיטואציה נתונה ניתן לקבל החלטה שונה לאור הנתונים הרלוונטיים למקרה.