למה כולם התנפלו על עסקת הענק לרכישת מלונות הילטון עם יגאל אהובי

היקפה הכולל של העסקה עומד על 3.3 מיליארד שקל ובשל גודלה והסיכון הייחודי הגלום בה גם היקף המשתתפים בה גדול ביחס לעסקאות נדל"ן אחרות. איליק רוז'נסקי אמר במסגרת מצגת שערך לאחד מבתי ההשקעות כי "לדלק נדל"ן אין הבנה מעמיקה בתחום המלונאות ולכן רמת הסיכון בהשקעה מסוג זה גבוהה יותר מעסקאות סטנדרטיות אחרות. מכיוון שאין לנו היכרות עם תחום המלונאות החלטנו שלא נהיה מעורבים בניהול ומשום כך בחרנו להיכנס לעסקה עם אחזקה של 18%.

"מלבד העובדה שאנחנו נכנסים לעסקה עם שוכר מתחום שלא מוכר לנו הרי שדמי השכירות בעסקה לא מובטחים", אמר רוז'נסקי. "הם תלויים ברמת הרווחיות של המלונות וממנה נגזרים דמי השכירות שלנו. מה עשינו כדי להקטין את הסיכון בעסקה? שכרנו שלוש חברות שמתמחות בתחומי המלונאות והייעוץ העסקי באנגליה בשם GEV וויז'ן וטריגר. אלו, יחד איתנו, ביצעו בדיקות של 20-30 שנה אחורה לגבי רמת ההכנסות שמייצרים 16 בתי המלון הנרכשים. הממצאים היו מאוד מעניינים: בשנים הגרועות הסתכמו ההכנסות של 16 בתי המלון הנרכשים בעסקה בכ-27 מיליון פאונד. כל ההוצאות השוטפות שלנו (בעיקר פיקוח) והוצאות הריבית יסתכמו בכ-19 מיליון פאונד. במילים אחרות התשואה על ההון העצמי בשנים הקשות ביותר עמדה על 10%-11% ובשנים הטובות יותר התשואה טיפסה לכ-15%. התשואה הממוצעת הכוללת בעסקה עמדה על 7.2%, ואילו הריבית המשולמת לרויאל בנק אוף סקוטלנד עמדה על 5.8%", אמר רוז'נסקי במסגרת המצגת והוסיף כי שיעור התפוסה הממוצע ב-20 השנים האחרונות במלונות הרשת עמד על 85%.

הסיכון המרכזי בעסקה, כפי שעולה מדבריו של רוז'נסקי, הוא העובדה שרשת הילטון לא תצליח לייצר את רמת הרווחיות הראויה מעל לריבית המשולמת על ההלוואה (ההלוואה הינה ל-80% מהיקף העסקה). כדי להתמודד עם סיכון זה הוכנסו בחוזים סעיפים שמאפשרים לשותפות בעסקה לשלוט ולבקר על היקף ההוצאות של רשת הילטון, על מנת להבטיח מרווח ראוי , כאשר כל החלטה חריגה דורשת את אישור הבעלים.

אחד מהגורמים המרכזיים שהלהיטו את המשקיעים בסיטי של תל אביב על עסקת ההילטונים הוא ללא ספק האולימפיאדה שאמורה להתקיים בלונדון בשנת 2012. "מהבדיקות שעשינו לגבי אולימפיאדות קודמות", אמר רוז'נסקי במצגת, "עולה שההכנסות שנבעו לענף התיירות בחמש השנים שקדמו לאולימפיאדה היו אדירות. בברצלונה דובר על תרומה של 13% לתמ"ג, בסידני דובר על תרומה של 4.3 מיליארד דולר מתחום התיירות ובלוס אנג'לס 1984 תרם ענף התיירות 2.3 מיליארד דולר. מצד שני היו גם אולימפיאדות פחות מוצלחות כמו אתונה ומונטריאול", אמר רוז'נסקי.

נתון נוסף אותו חשף רוז'נסקי במצגת שערך מתייחס לרמת האינפלציה באנגליה. "ההכנסות של בית המלון צמודות לאינפלציה בעוד הריבית שלנו על הלוואה היא נומינלית, מה שאומר שיש לנו כאן אפסייד פיננסי נוסף", אמר רוז'נסקי, שסירב להתייחס לתחזיות האופטימיות. גופים נוספים המעורבים בעסקה נקבו בהכנסות של 35 מיליון פאונד בשנה ל-16 בתי המלון ואף למעלה מכך. מהכנסות אלה יש להוריד כמובן 19 מיליון פאונד בגין המימון שישולם לבנקים בעסקה.

רוז'נסקי התייחס גם למחיר לחדר המשתקף מהעסקה. העסקה לרכישת 16 בתי המלון מרשת הילטון תמורת 414 מיליון פאונד, משקפת מחיר של 132 אלף לירות שטרלינג לחדר בעוד כיום עומדים מחירי המכירה בעסקאות נוספות שנעשו בלונדון על 300 אלף לירות שטרלינג - מה שמצביע על פוטנציאל ההשבחה הקיים בעסקה.

מבנה השותפים בעסקה כמעט סגור לחלוטין: השותפים הבכירים בעסקה הם דלק נדל"ן ומגדל המחזיקות בכ-18% מהמניות של החברה המשותפת שתבצע את העסקה. קרנות נדל"ן בריטיות מחזיקות בכ-16% מהחברה המשותפת, הפניקס, אלקטרה נדל"ן ויגאל אהובי מחזיקים 10% כל אחד ממניות החברה המשותפת ודוראה, חברת תום של צביקה בירן ורואה החשבון יצחק סוארי (ביחד עם שותפים נוספים) מחזיקים ב-5% כל אחד. חבס מחזיקה בכ-3% מהעסקה. השאלה המרכזית שנותרה עדיין פתוחה היא האם אפריקה ישראל ודוד פתאל ייכנסו גם הם לעסקת ההילטונים, אך הסיכויים לכך נראים נמוכים לאור העובדה שרשת הילטון לא ממהרת להכניס לעסקה שותפים שמפעילים רשתות בתי מלון אחרות, מחשש לתחרות. "