הצמדת זכות בנייה? עשה זאת כחוק

הכוונה היא לאחוזי בנייה וניצולם בבית משותף, אשר לא פעם מהווים מקור לסכסוכים משפטיים רבי שנים בשל היבטים כלכליים הכרוכים בכך. בשנים האחרונות, בעניין אחוזי בנייה פרשנות של חוזי מכר ותקנוני בית משותף זכה לתשומת לב בעיקר בשני פסקי דין שניתנו זה אחר זה בבית המשפט העליון.

המדובר בפסק דין שואעי (ע.א 7156/96) ופסק דין גלמן (ע.א 5043/96). שני פסקי דין אלו ניסו להתמודד עם סוגיה של שימוש בזכויות בנייה שנוצרו בגג של בניינים משותפים. בפסק דין שואעי, בית משפט העליון הקל עם פרשנות התקנון שאפשר לבעל דירת הגג לנצל את אחוזי הבנייה הנוספים שנוצרו על הבניין, ואלו בפסק דין גלמן, שהוא ההלכה, בית משפט עליון החמיר עם בעל דירה כזו וקבע קריטריונים מחמירים, כדי להבין מהם שבעל דירת הגג יכול לנצל את מלוא אחוזי הבניה שעל הגג (במקרה של פסק דין גלמן, דובר על אפשרות של בניית מספר מקומות).

לאחרונה בית המשפט המחוזי בירושלים דן בסוגיה מעניינת של הצמדת חלקים מהבניין, וזכויות בנייה שהוצמדו כולן למחסן כלשהו בבניין. שיטה ידועה היא בפרקטיקה הנדל"נית, שהקבלן משאיר לעצמו יחידה כלשהי בבניין ומצמיד אליה את כל ההצמדות שלא מכר אלא היתה בכוונתו למכור, וכן מצמיד אליה את כל אחוזי הבנייה שנשארו או ייווצרו בעתיד.

העניין היה ה.פ 1146/02, פרופ' דוד שרון ואח' נ' עיזבון מרדכי קליין ז"ל ואח', שנדון בפני השופט יהונתן עדיאל בבית המשפט המחוזי בירושלים. בעניין הנ"ל, המבקשים וחלק מהמשיבים הינם בעלי דירות בבית משותף בירושלים. הבניין הוקם בשנות ה-60, והיזמים והמייסדים של הבניין רשמו את הבניין כבית משותף. הם רשמו מחסן כלשהו בבניין, שהיה בדרך לגרם מדרגות, כיחידה נפרדת (כתת חלקה), ואליו הצמידו כל מה שחפצו, כגון הגג וזכויות הבנייה על הגג.

לימים היחידה נמכרה לצד ג', שביקש לממש את ההצמדות כך שעל-ידי שינוי תוכנית בניין עיר הגדיל את אחוזי הבנייה לבניין, וביקש לבנות על הגג בטענה כי מדובר בהצמדה השייכת ליחידה שבבעלותו, ועל כן זכותו לבנות על ההצמדה.

בהסכם מיוחד שנחתם בין כל בעלי הדירות בשנות ה-60 נקבע בין היתר, כי בעלי יחידה זו (שכאמור היה מחסן) רשאים "בכל עת לבנות ולהקים מבנים כראות עיניהם, על הגג המסומן באות א', ובכל חלק הימנו ובלבד שמבנים אלה יהיו מיועדים למטרת מגורים בלבד, וכן הם יהיו רשאים לבנות ולהקים בשטח שבקומה א' המסומן באות ג' והצבוע בצבע כחול מבנים כראות עיניהם ובלבד ומבנים אלה ישמשו למגורים או מחסנים לדיירי הבניין וביחס למחסנים יותנה במפורש עם רוכשיהם שלא ישמשו למטרות עסק או מסחר".

המבקשים טענו, כי רישום הבניין כבית משותף כפי שנעשה אינו כדין, באשר מדובר במחסן שמטבעו משמש כמעבר לגרם מדרגות ולחלקים משותפים של הבניין, ומטבעו צריך להישאר כבית משותף ועל כן יש לבטל את הרישום כבית משותף ולבטל את כל ההצמדות.

השופט עדיאל, לאחר ניתוח ממצה של העניין, החליט לקבל את התביעה ולבטל את רישום המחסן כיחידה. לאחר קביעה זו, למעשה, כל המגדל היפה שנבנה מבחינת ההצמדות התמוטט. הרוכשים של היחידה טענו להגנה של סעיף 10 לחוק המקרקעין, המעניק הגנה לקונה בתום לב ובתמורה בהסתמך על נסח מקרקעין. השופט עדיאל עשה אבחנה, שהינה עם כל הכבוד נכונה, בקובעו כי סעיף 10 מגן על מהות הזכות הנמכרת ולא על נתונים פיזיים של הממכר (ראה גם בספרו של הח"מ, דיני מקרקעין עקרונות והלכות עמ' 551).

על כן, לא עומדת לרוכשים הטענה שרכשו את המחסן כתת חלקה נפרדת ועל כן זכותם מוגנת. מכאן השופט עדיאל מגיע למסקנה שאם רישום המחסן כיחידה נפרדת נעשה שלא כדין, אז גם כל ההצמדות שהתווספו לה נעשו שלא כדין.

השופט עדיאל עושה כאן אבחנה דקה וקובע, כי אין פגם בהשארת הגג ו/או קומת העמודים בידי החברה שבנתה את הבניין ולמוכרם לאחרים, אך השיטה בה נהגו נעשתה שלא כדין, כלומר המשיב רכש מלכתחילה נכס שאין לו זכות קיום חוקית, ולכן הם יחזרו להיות רכוש משותף (ראו גם א. איינשטיין יסודות והלכות בדיני מקרקעין תשס"א, חלק שלישי - בתים משותפים עמ' 122).

ולעניין אחוזי הבנייה שעל הגג, ושנוצרו למעשה כתוצאה מפעילות של המשיב עצמו, השופט עדיאל קובע כי גם אחוזי בנייה אלו שייכים לכל הבניין, באשר לפי קביעתו בעניין זה איש מהדיירים בבואו לרכוש את הדירות בבניין בשנות השישים לא תיאר לעצמו כי אכן יהיה אפשר לבנות אחוזי בנייה כפי שאושרו, ולא התכוון לוותר על זכויות קניינית.

פסק דין זה מעלה סוגיה מעניינית. נניח שהרוכשים אכן ויתרו באופן מפורש על אחוזי בנייה כאלו. האם די באותה קביעה של השופט עדיאל שההצמדה אינה כדין כדי לבטל את זכות המשיבים על אחוזי הבנייה? האם אי אפשר להבדיל בין הקניין על ההצמדה ולבין הקניין על אחוזי הבנייה? עם כל הכבוד, נראה לח"מ כי מאחר ואחוזי בנייה אינם "זכות במקרקעין" אלא יותר ערך כלכלי (ראו מ. בניאן לעיל, עמ' 786), אין מניעה להשאיר את זכות הבנייה כערך כלכלי בידי מי ששלם עליהם ממיטב כספו, ואם דיירי הבניין מעוניינים בניצולם אז יצטרכו לרכוש אותם. אך זו סוגיה שפסק הדין לא נדרש בה להכרעה, וככל הנראה נקבל עליה תשובה בפסק דין אחר אשר ידון בה באופן מפורש.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין תכנון ובנייה וממ"י.